中景门国贸：2009年入市，位于南阳第一行政大道张衡路与南阳“市脊”独山大道交汇处，占地210亩，建面36万平方米，“南阳首席城市综合体”为整体开发理念，均价3200元/平方米，主要供应户型为3-2，2-2，90-135平方米凤凰城：2006年入市，中景门国贸对面，占地150亩，建面205069平方米，一期多层已入住，二期高层正在销售中，均价3000元/平方米，主要供应户型为4-2，3-2，未来三期供应量在300套左右在区域楼盘竞争中，项目在区位、规模上虽有一定优势，但如能把产品做得更精细、更出色是突破竞争重围的重要途径细分原因产品淯阳聚龙居：经济管理学校西，开发商：南阳淯阳房地产，建筑面积58514平方米，销售均价2200元/平方米，销售阻力较大，剩余房屋数量已不是太多万事达生活广场：工农路与张衡路交汇处西北角，占地128亩，建筑面积320000平方米，现在进行vip卡发售中，5月22日公开选房，销售均价2600元/平方米，未来供应量较大；“社区国际标准篮球场、世乒赛专业乒乓球场、羽毛球场、网球场、全民健身器械、按摩步道、儿童乐园等硬件的体育社区与园林古树自然结合，让您仿佛置身古运动竞技场。”但却并没有围绕体育做足文章，显得不伦不类东城领秀：仲景路与天山路交叉口，开发商：河南永安房地产，投资商：广东合富投资；总占地面积２２０亩，项目定位为新古典主义建筑风格的大型高档社区，规划建设３０余幢１８～３０层的商住综合楼，未来供应量较大独山大观：开发商：南阳鑫磊石材，位于边庄，总规划占地680亩，以多层花园洋房为主，一期占地70亩，销售均价1618元/平方米，户型面积67-121平方米，尚未开盘，未来供应量较大。蓝调街区：高新路与人民路交口东100米，销售均价2500元/平方米，住宅部分目前基本消化完毕，未来主要为商业用房“兵工新城”计划总投资10亿元，规划建设用地850亩，建设规模为71万平方米，分为三期建设，建成后将在南阳形成新兴的兵工新城区。目前，首期开工建设项目为16万平方米。预计销售价格1700-2000“广厦独山花园”占地200余亩，建筑面积31万平方米左右。未来经济适用房低廉的价格与良好的政策抗性会对在市销售的普通商品房造成较大压力。预计销售价格2000通过附送实现通过附送实现实惠舒适附送系列：舒适系列：产品类型面积针对客户客户来源设计要点产品归属两房平方米首次置业婚房群体区域内客户针对南阳年轻一代朝南赠送面积控制小三房平方米首次置业婚房要求一次到位，改善型需求区域内客户乡镇客户南阳白领阶层外出务工返乡客户朝南赠送面积控制三房平方米首次置业一次到位区域内客户公务员功能完善舒适朝南创新变化在本项目产品定位：以二房和三房为主，适度增加创新产品。根据客户特征，本项目定位产品可分为：附送系列、舒适系列、创新系列80‐90/100‐110////120‐135////细分/精细产品附送系列舒适系列创新系列——————通过露台、入户花园等的附送实现实惠居家通过附送使居家产品舒适度进一步升华位置较差处，通过创新重新定义价值体系市场现有水平的产品系列产品策略全面超越建议：1、D1、D3、D5做成创新型的小复式打造成小区亮点2、D6、D7合并打造功能多变户型户型设计不足：、面积偏小，南阳目前对一房小户型的消化有一定难度、本项目郊区化的特点不适合小户型，家和万世的成功在学区优势、卫生间与厨房无采光、过多的小户型对后期管理，特别是电梯运行会造成较大压力1234年轻一组支付能留有限，但对生活空间又有“小追求”，他们对房子的理解并不奢华，而是有品质的舒适与实用；对性价比指数敏感；创新产品客户：企业“定制”/年轻一组他们每天起早贪黑地拼搏，回到家里，全无后顾之忧的社区服务，是他们选择物业的一个重要指标！他们年轻气盛，精力充沛，但工作用脑量较大，忙碌无序的生活使其向往的生活方式为：便捷、舒适、简单的“懒人生活”；客户感知与本项目契合度成本投入高中低高中本项目建议采用此明星产品，高实用性高舒适度小复式，引爆市场/客户关注点：实用性，舒适度，性价比特点：实用性或舒适度的增加当前方式：户型创新本项目可借鉴：提高小复式舒适性和实用性关键词：创新小复式?基本特征——?高附加值，高创新，制造稀缺?分布在地块较差位置，提升整体质素?营销意义产品意义?创新方向——?从使用者的角度出发，思考功能空间组合顺序，预留功?能空间，提供实用率更高的室内空间，利用收纳技术提?升小户型物业空间利用率与实用价值。?可做夹层12创新复式建议三房产品客户：小三口之家/改善型客户描述：随着儿女的逐渐成长，家庭空间渐显狭窄，换房成为他们不得回避的问题，而事业已小有所成使他们经济实力大增为其换房提供了充分条件。客户描述1：他们或处于青年或已步入中年为人父母，事业、生活均已处于稳定状态，少有经济实力，但想提升生活质量到较高的档次还是心有余而力不足，阔绰三房令其囊中羞涩，两房已不能满足需求，一部到位的经济型三房是首选；凸窗面积全送家庭文化廊阳台赠送一半面积阳台赠送一半面积可做储物收纳空间D型入户花园赠送一半面积可改房100-110平米经济型3房户型：布局紧凑、动静分区合理；入户阳台及超大凸窗增加了主人情趣空间。性；N+1多变空间满足主人个性居住需求全部赠送赠送一半精致内花园，三房轻松变四房；无梁设计，舒适尺度自我掌控。12㎡户内花园，空间灵动；利用入户花园，结合露台，提高户型舒适度及品质，并为改房提供可能，增强实用性，达到提升产品价值的目的。舒适3房轻松㎡房厅卫变4房120-135322从使用者的角度出发，思考功能空间组合顺序，预留功能空间，提供实用率更高的室内空间主卧功能化扩充—衣帽间/书房/多功能空间增加，丰富主卧功能主卧功能化扩充改卧室宽阔客厅彰显主人身分改厨房与餐厅朝南大阳台送一半面积加大主卧面积全部赠送赠送一半鞋架伞挂（带滴水花盘常穿鞋摆放衣物保养用品旅行箱柜/旧物品收纳大衣镜运动用品/杂物风衣外套/帽子/公文包/手袋穿鞋凳（含小地灯，用于换鞋照明）鞋盒/大件物品/杂物收纳钥匙挂/信报架收纳技术——玄关收纳技术延伸——辅助功能空间预留储藏空间的设计重点在衣柜、鞋柜、杂物间的设计。另也有将杂物间设在地下车库的方式来赠送给客户?基本设置——?南向、景观良好、方正实用、南北通透?主卧设置独立卫生间及衣帽间；主卧≥25㎡?创新方向——?赠送内庭院、空中花园及大阳台、露台?经济性三房考虑功能完备性，设超宽凸窗及入户花园，拓?宽室内空间、提高户型品质，并为改房提供可能；?舒适性三房考虑空间舒适度，通过内庭院及阳台赠送提?升。改变功能空间组合顺序使主卧功能化扩充；123房户型建议创新小复式市场跟风小复式其营销意义大于产品意义，带动产品主要目的是通过形成热点只占较少数量，大量来访创新小复式带动其余主力产品销售创新小复式产品可以只做两栋其余产品仍以市场主流产品为主。对于复式产品而言，其营销意义大于产品意义，本项目通过小复式产品制造市场热点，带动销售，形成跟风。从而促成项目整体销售的成功。[制造热点][跟风]√√√√√√√√√√√√√√√√创新方向阳台露台入户花园内庭院凸窗主卧功能化扩展户型面积区2房70-9033经济房110-115舒适房120-135创新小复式50/80-90户型设计重点创新方向建议通过和富数据库09年12月份数据分析：2房与三房的需求量较大，而一房，四房与四房以上购买群体相对较少，同时140平方以上的户型往往因为总价高导致客户群体狭窄，不利于快速去化，这也为户型配比指明了方向。所需比例0510152025303540455020-4080-110110-140140-200200以上户型配比思路——以客户为导向二室/创新小复式/三室0.35/0.19/0.46户型配比设置——以市场为先制造热点、建立新的评估标准做提及率最高的楼盘、成为指标盘升华：产品细分、精细化提升：本土营销★建立产品优势，项目还需要面对项目板块在客户选择时被边缘化劣势，所以我们还需要制造热点创造自我中心化，建立新的评估标准与价值体系基础：思路之三推出国际化样板间吸引客户上门参观——1主要策略，对顾客的直观感受和现场心理感觉也能起到无形的诱导。■样板房的规划要点■样板房的设计要点■样板房制作的“三三四理论”■样板房展示形式销售活动的第二阵地，样板房是为促进销售提供有力的支撑点是提高楼盘形象的直接表现形式，与产品定位和目标客户紧密对接的样板房不仅是户型空间展示，更是整个楼盘的形象缩影。样板房是销售人员向客户介绍产品的道具，1、样板房设计的两项基本原则：扬长、避短2、样板房设计的关键“五性”：关联性、针对性、展示性、煽动性、特色性3、样板房包装的关键因素：光、灯具、色、新材料新技术、配饰4、样板房的细部包装：电梯与通道、楼梯的包装、安全、换鞋位5、文化与风格是样板房的灵魂■样板房的规划要点■样板房的设计要点1、合理选取位置，近售楼部为准2、控制数量，可选择2-3套具有差异化优势的户型作为样板房3、风格形式要与项目定位相匹配4、更换周期，以开发分期为点5、样板房的后期维护，，让客户进样板房就像走进家的感觉。■样板房制作的“三三四理论”■样板房展示形式样板房制作归纳为“三三四”理论，即制作精装修样板房包括三道工序：设计及整体调配、现场施工和后期配饰摆设，三道工序在整个工作中分别占有30%、30%和40%的比重。样板房作为营销的道具，促进楼盘的销售，其在销售现场之外具体的表现形式可以概括为：■样板房在房展会设置展位；■在黄金街区展示样板房；■样板房做在商场里。样板房是一个楼盘的窗户，无论是光线、色彩、布局、用料、做工还是房屋的细节