按照吉首2008年相关统计公报数据，吉首市居民人均可支配收入12116元，人均消费支出8301元，根据不完全统计，项目周边3公里范围内吉首三个主要街道社区人口约235046人，按照吉首人均消费8301元计算，拥有19亿庞大消费市场。且随着城市发展，这样数据将呈持续上升趋势，为项目商业地产的开发提供了有力消费支撑。项目周边人口（人）人均消费（元）总消费力（元）23504683011951116846（三）消费力与消费体量相关测算我们对项目周边居住人口进行了统计，考虑到调研过程中可能存在出差的误差和项目开发周期内的人口增长因素，在现有统计235046人口基础上，考虑20%误差率，实际周边未来居住人口将达到282055人，接近30万，若按照地级市人均商业面积0.7-1平米之间测算，可支撑商业体量在28.2万平米之间。根据我司目前初步统计，吉首城区现有商业经营总体量约250439平米，那么市场需求的理论商业体量为43055平米。区域人口消费力商业物业商业体量（㎡）合计（㎡）老城区23504619.5亿街区160000239000本报告是严格保密的。P153共6142010-04-28百货30000超市49000由此可见，对于项目的最终商业定位体量控制，并考虑大商家的进入对于同类性业态的压制性和毁灭性打击，项目除大商家承租区域之外的纯商业体量应控制在45000平米以内，以保证必要的市场空间。（四）吉首人民的消费惯性分析：我通过调研分析，吉首市中心区域是商业活动十分活跃，和盛堂百货、湘泉步行街、家乐富超市、吉首商贸城市场等众多商业物业扎堆，加之周边居住人口密度较大，所以消费群体广泛，从吉首市民消费习惯的角度来看：日常无目的性购物、逛街：主要还是集中在武陵东路、团结路、人民北路区域，步行街、商贸城等区域，该区域已经成为市民逛街购物的惯性首选地。中高档产品、家用电器：一般选择在大型百货超市进行消费（如和盛堂百货、新一佳超市、家乐富超市、苏宁电器），一方面由于大型百货超市中高档产品聚集，选择空间大；另一方面产品质量对消费者也有信心保证。中低档产品、生活日用品：一般选择就近消费，若本区域无满足，则会选择前往关厢门大市场及周边区域购买。休闲娱乐：一般选择就近消费，但商务活动一般以城市核心商圈的休闲娱乐场所为主体，同时部分具有特色的休闲娱乐，如光明路，成为全市休闲娱乐消费的核心。文体用品：文体用品消费习惯主要分为二个方面：一方面是就近消费，如校园周边的就近消费，另一方面是到专门的文体用品市场、新华书店进行消费，大型专业市场及新华书店成为面向全市文体用品消费的核心。二、项目周边区域人流量及消费结构特征分析（一）、项目周边人流量统计分析关于吉首城市商业中心区域，我们采取定点统计的方式，选择项目周边城市商业主干道武陵路、人民路、团结路、文艺路等区域进行调研统计：本报告是严格保密的。P154共6142010-04-28据不完全统计，我们选取上述四个主要路段进行分时分段定点统计，以上午8点至晚上10点为考查时间段，经过测算每个路段的日均人流量近20000余人，综合统计项目周边四个路段的日均人流量约为80000-90000人左右。（二）、项目周边人流特征、消费特性分析·甄选调研地点理由?本项目地块位于城市商业中心的繁华地带，由于吉首城区小、人口稠密、人流量大、市场集中，针对这些原因，所以我们对吉首商业主要集中街区重点展开了调查。·甄选消费者?本项目的商业定位，第一消费半径内的消费者更多以吉首城区内的居民为主，因此本次调研的目标群体主要是吉首城区居民在地块周围消费的固定居民。——调研分析本次调研主要以人民北路沿线、武陵东路沿线、团结东路沿线、吉首商业城、湘泉步行街等项目的附近为重点调查区域，以来这边消费的居民为重点调查人群。采用访谈询问后整理的形式进行，共访谈310人左右。其中有部分为商户和居民一体的。2.1基本信息分析本报告是严格保密的。P155共6142010-04-28本报告是严格保密的。P156共6142010-04-28?来人民北路、武陵东路、团结东路、湘泉步行街、吉首商贸城等商业繁华区域消费的人群主要来自靠近这些区域的红旗门街道社区的居民，红旗门街道社区占据了大量份额，占了总量的44%，有强劲的消费能力。?此区域的消费人群主要集中在年轻一族，年龄段20-30岁占44%、30-40岁占26%。?大专学历占绝大多数，其次为高中以下学历，本科及本科以上学历的人不多。调研群体从事职业以个体经营户、普通职员、自由职业为主。?43%的调查者月收入水平在1000-2000元之间，35%的调查者月收入水平在2000-3000元之间。因此从表面上看，中等及以上收入者将是区域消费人群的主力，有强劲的消费能力。但不排除相当部分被访者出于私密性的考虑而少报自身的收入水平的可能，将消费能力无形中降低，使本项目周边区域还是有一定的成长空间和潜力。2.2、消费者行为研究本报告是严格保密的。P157共6142010-04-28本报告是严格保密的。P158共6142010-04-28?吉首居民的购物地点首选还是老城区的商业中心，这里聚集了大量的人气。其中吉首商业城占了31%的份额、湘泉品牌步行街占了25%的份额、和盛堂百货占了19%的份额，对于消费者而言这块区域具有相当大的吸引力，已经有一定的消费惯性。来消费的品种也是日用品、服装为主。?大部分调研群体选择步行出行方式，这也说明了吉首城区小、商业氛围集中的特点。?购物金额在100-200元的占据了35%，说明该区域内大部分消费者消费能力偏中等以上水平，50-100元的也占据了35%，这也说明了消费者的消费能力还是相对均匀，没有很大的高低起伏现象。2.3餐饮类消费支出调研本报告是严格保密的。P159共6142010-04-28?调研群体在中餐类消费支出占总人群的65%，客观说明受访者的饮食习惯，本项目在定位时应加大中式餐饮比例。?57%的受访者均是在家里就餐，临时决定占26%，说明餐饮在本区域还是有一定的发展潜力，可以考虑增加一些餐饮业态，以起到聚客和吸引人气的作用。2.4休闲娱乐类消费支出调研本报告是严格保密的。P160共6142010-04-28?调研群体中有26%的居民选择KTV作为他们休闲娱乐的首选，说明上述一个行业有比较好的市场基础，但另一方面其它占据了37%的份额，说明休闲娱乐业态还是处于比较弱的态势，有一定的发展潜力。?一周以内的时候消费休闲娱乐的客户所占比例超过26%，消费频率较高，目前的市场现状还是在一定程度上造成了客流的相对流失，还有较大的市场空间。?26%的客户可接受的消费金额均在200-500元之间，说明休闲娱乐业态还是以中档消费为主，拥有强劲的消费力。2.5区域内群体希望增加业态本报告是严格保密的。P161共6142010-04-28希望引进业态休闲娱乐12%国际品牌超市餐饮小吃38%18%服装中高档百货22%10%a)38%的受访者希望增加国际品牌超市，因此项目在前期定位时，应对大对国际品牌超市商家进行针对性的招商，以保障项目良性运营。b)22%的调研群体希望增加品牌服饰业态，从侧面说明区域内服装品牌不够丰富。c)18%受访者希望能够引进餐饮小吃，大多受访者认为目前项目周边的参与档次不高，但价格较贵，希望多引进大众化的小吃餐饮业态。（三）、项目周边区域消费者调研总结通过对项目周边区域居民进行抽样调查，我们可以看出：第一：区域内的居民整体素质中等，收入中等偏上，消费力亦以中等偏上为主第二：区域内的居民对于具体去哪里购物的考评点，还是以能够满足自身的需求为主，并非一定要到哪里去，同时，在出行考虑上，更多的选择以步行方式。第三：对餐饮的需求以中餐为主，且受出行限制，以就近消费为主，目的性餐饮消费所占比重不大第四：对休闲娱乐业态存在较高频率的需求，且需求旺盛，KTV、酒吧成为首选的方式，且消费力中等第五：区域内的居民，目前均希望能快速提升区域业态品种和档次，对国际品牌超市和品牌服饰店都有迫切的需求，休闲娱乐也成为区域内居民需求的重要部分。（四）、吉首全市范围内商户调查分析·商户调查地点和业态的选择商户调查地点主要以项目周边武陵路、人民路、团结路等路段经营商户为主。本报告是严格保密的。P162共6142010-04-28选择与项目定位相关的业态经营商家进行访谈，包括餐饮、休闲娱乐、服装、鞋包等，共访谈商户约220余家。区域选择乾州新区27%老城区商业中心73%业态类型社区型业态9%休闲娱乐业态9%服装、鞋包等零售业态餐饮业态55%27%对项目地段认知零售商业氛围若引进大商家浓厚未来发展前景38%看好48%项目所在位置稍微偏离核心商圈14%本报告是严格保密的。P163共6142010-04-28进驻意向观望25%有兴趣希望详细了解75%进驻要求物业是否满足其经营需要25%租金及免租期35%是否有大商家40%（五）、吉首商户访谈总结1、商户基本认为项目周边零售商业氛围较为浓厚，同时对国际品牌超市进驻看好。2、对项目有兴趣的业态主要集中服装、鞋包等零售业态，休闲娱乐商户持观望态度。3、服装和零售型业态商户对于大商家的期望值较高，餐饮休闲娱乐业态对大商家期望值一般，但对物业要求较高。4、绝大部分商户在大商家进驻的情况下对项目的进驻意向相对较高，对于租金水平都比较关注，基本都询问了，有的甚至提出是否免租。通过对区域内的人口、消费力的分析以及商户和消费者的访谈，我们可以更加肯定并印证的是：第一：项目的地段是得到广泛的认同的第二：认为区域作为吉首传统商业中心，消费力是有支持的第三：吉首的潜在消费力巨大，就目前的商业发展规律和现状来看，足于支撑起区域商业本报