本报告是严格保密的P459共6142010-04-28四）、湘潭购物中心调研分析卖场实景图大洋百货湘潭店位于湘潭市传统商业中心—河西雨湖区民主路商业核心区，该百货于2009年10月新装开业，它定位以高档消费为主，填补了湘潭高档消费空白，截留高档消费人群，改变了湘潭原本高档消费必须去长沙消费的历史,全面提升了消费者的生活品质，成为湘潭商业新的标杆。名称大洋百货商场类型购物中心本报告是严格保密的P460共6142010-04-28地理位置湘潭市建设北路与民主路交汇处一层5米，2、层高经营规模5层约46000㎡3、4层4.5米配套及组织交通有4组扶梯、2部观光电梯上下交通，负二层约300个停车位各楼层经营规划楼层经营品种负二层地下停车场步步高超市（还未开业）+白石步行商业城“主要经营：肯德基、服装、负一层首饰、化妆品、美容美甲等”一层化妆品、珠宝、手表、女鞋、女包、时尚数码产品、餐饮娱乐等二层精品女装、精品男装、羊毛衫、女包、高级饰品等三层少女装、内衣、流行女包、饰品等四层男装、男鞋、运动、青少年休闲、男包、男士内衣等五层童装、童鞋、童玩、家居用品、小家电、文教用品该店是大洋百货进入湖南的第一家店，购物环境优越，得到湘潭市民的广大好经营分析评，尤其在与其他几个本地百货相比，无论是档次、规模还是卖场人气都要好。本报告是严格保密的P461共6142010-04-28五）、怀化购物中心调研分析本报告是严格保密的P462共6142010-04-281、英泰国际商城概述：英泰国际位于怀化火车站站前，东依团结巷，南临怀化城市东西向主干道迎丰路，西本报告是严格保密的P463共6142010-04-28接鹤洲北路，北至火车站站前停车场；项目占地面积约116亩，总建筑面积达28万平方米，是目前怀化规模最大的商业地产项目,也是目前西南五省湘、鄂、渝、黔、桂（市区）周边地区最具商业竞争力的大型城市商业综合体2、英泰国际规划及定位特点分析该项目定位为一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、饮食、商务办公、旅游光观等于一体；项目具体由商贸城、百货城、铂金公寓（写字楼）三部分组成英泰国际商贸城商贸城位于广场商业一层和负一层，负一层规划大型超级市场，美食街等一层规划为精致生活区女装、男装、工艺礼品、化妆品、珠宝、钟表眼镜、鞋帽箱包、服饰饰品、运动服装、体育用品、餐饮、配套服务等精品百货店中店英泰国际百货城百货城位于商业裙楼一层到六层，以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的大型购物中心，引进生活、时尚、健康、娱乐、家电名品专卖店，经营高端品牌，领时尚潮流！二层、时尚生活区三层、健康生活区四层、未来生活区通讯文化用品、床上用品、家居用品、童装、儿童用品、玩具等精品百货店中店五层、家电大世界国际家电连锁六层、娱乐新天地高级商务休闲会所、酒吧、咖啡厅、影院、特色餐饮等广场儿童娱乐中心、屋顶绿化带、休闲咖啡厅、冷饮名店等英泰国际铂金公寓铂金公寓位于三栋塔楼七到三十层，按国内一流设施标准构建的甲级写字楼、高端公寓，前所未有的商务办公、时尚居住体验，您尽享都市精彩生活！从该项目规划来看，以综合性百货类商场+大型品牌超市的规划，多层商业裙楼保证商业的规模，同时高层商务性公寓及住宅凭借自身产品的商业规划价值得到有效挖掘及提升；从业态定位来看，建筑面积近三十万平米，商业14万平米的体量涵盖的业态极为丰本报告是严格保密的P464共6142010-04-28富：大型国际化品牌超市、电器、院线、电玩、KTV、品牌服装、童装、餐饮等；这种综合性购物广场的业态规划在一定程度上吸引各类消费群体，从而打好项目经营的消费基础。3、项目售价及招商情况——销售整个工程分为两期，建成后将同时销售。目前销售状况为70%。商铺销售区域为一层及负一层一层均价25000元/㎡，负一层均价18000元/㎡，分摊率43%优惠政策按揭没有优惠（灵活调配可申请1到2个点），一次性97折；商铺可预交定金，1000小定，两天内交5万转大定，一周内交首付款签约；该项目共推出可售商铺各楼层为850间（负一层），930间（一层）；同时，该项目采取返祖三年的销售模式，以每年8%的标准返租，但负一层及一层临广场圆弧区域商铺由于可租性较强，不在返租范围之内；该项目自2008年12月份开始销售，暂定2011年8月份开业。——招商该项目目前完成超市主力店的招商，各楼层个体零售商户及品牌洽谈正在紧张进行；该项目招商政策市签约两年，免租两年，主力店铺面积在20平米左右；进场只付履约保证金3万元/间；物业管理费4.5元/㎡·月；经营管理费0.9元/㎡·月；二、湖北、湖南典型地级市购物中心规律性研究规律一：开发模式上也是体现出万达模式（单体+街区划）和万象城模式（单体）规律二：地级市购物中心一般业态比例地级市购物中心体量规模主要在5万-20万平方米之间，其中主力店面积区间分别为超市0.6-1.6万平方米，百货3万-6万平方米。本报告是严格保密的P465共6142010-04-28规律三：地级市购物中心业态组合也体现为超市+百货+电器+影院的主要特点，其它休闲娱乐类业态补充地级市购物中心的业态组合上，也体现为大型的超市、百货及电器、影院等为主，局部会根据所在城市的情况稍有差异，其它的休闲娱乐诸如西餐咖啡、健身动动等成为相应的补充。规律四：销售成为地级市购物中心的主旋律和独特性之一地级市购物中心，由于开发资金的需求，一般在开发过程中，都或多或少的选择了部分销售，要么将街区拿出来的销售，要么将购物中心中的大商家承租之外的部分拿出来销售。规律五：注重配套设施，地下层的利用更多的仍以停车功能为主，地下商城目前还未有先例地级市的购物中心也同样注重配套，包括停车位的设置，但地下层更多的仍以停车为主，在发达城市兴起的地下商城，还未有先例，即使美佳华购物广场定位了地下商城——流行前线，但目前仍由于诸多原因招商受阻一直未开业。规律六：通讯服务商、金融机构成为购物中心必不可少的配套业态目前从各大购物中心的业态组合情况当中可以发现，通讯服务商、金融机构等业态成为了购物中心必不可少的必要配套业态。本报告是严格保密的P466共6142010-04-28主力店楼层建筑面积（㎡）美罗城150000地下2层，地上8层百盛百货+百脑汇+辛巴克+麦当劳销品茂200000地下1层，地上6层沃尔玛超市、中商百货、金逸电影院、欢乐空间KTV平和堂46000地下3层，地上7层百货+超市+餐饮+健身房万达广场400000地下2-4层，地上2-7层巴黎春天百货、沃尔玛、上海五角场黄金珠宝城、特力时尚汇、万达国际电影城、上海书城、宝大祥青少年儿童城、大歌星量贩KTV、上海第一食品万达广场140000地下1层，地上7层大洋百货+沃尔玛超市+工贸家电+万达国际电影院华润万象城190000地下2层，地上7层百货+生活时尚中心“Olé超级市场”+顺电电器+真冰场+嘉禾影院+美食广场中信城市广场150000地下2层，地上6层西武百货+吉之岛超市+中航健身会+新南国影城+广场酒吧益田假日广场136000地下3层，地上3层Olé超级市场+全明星滑冰溜冰场+中影影城+四海一家餐饮+儿童玩具反斗城+苏宁电器+酒店保利文化广场150000地下2层，地上4层餐饮+风情酒吧+保利影城+天虹百货+家乐福+剧院购物中心项目星河COCOPARK85000地下2层，地上5层吉之岛超市+百老汇影院+COCO露天国际酒吧街香港新世界大厦135000地下2层，地上9层-城市深圳海岸城120000地下2层，地上5层吉之岛超市+海岸影城+顺电+室内真冰滑冰场上海龙之梦购物中心200000地下3层，地上9层家乐福超市+永乐电器+龙之梦电影院+美食广场+品牌专卖店武汉光谷步行街400000地下1层，地上5层大洋百货+家乐福超市+工贸家电+中影天河国际影院+欢乐空间KTV+美食广场+帕菲克健身中心长沙万达购物广场60000地下1层，地上4层沃尔玛超市+百货+肯德基本报告是严格保密的P467共6142010-04-28——经济发达城市、省会城市、湖北、湖南典型地级市购物中心业态组成一览表：集主力百货+高级超市+工贸家电+横店影视城+特色餐饮+儿童乐园等一站式购物中心地下1层，地上4层主力店+街区+电影院+休闲娱乐170000CBD购物广场100000地下2层，地上4层百货+沃尔玛超市+天河国际影城+多元便利购物区+休闲美食中心宜昌万达广场200000地下2层，地上4层万千百货、沃尔玛超市、万达国际影城、大型餐饮、体育健身、大型电玩荆州美佳华购物广场70000地上4层沃尔玛超市+主题商城+银兴影城+美食城株洲平和堂60000地下2层，地上4层家乐福超市+百货+儿童娱乐场所湘潭步步高购物广场120000地下2层，地上9层怀化英泰国际140000地下2层，地上6层沃尔玛+平和堂+主题商城+影院+休闲娱乐怀化凯邦·万象城本报告是严格保密的P468共6142010-04-28第二篇章吉首MALL城市场调研（住宅部分）对于住宅部分的调研，我们同样深入进行了市场调研，我们的足迹踏遍了吉首几乎所有在售、待售住宅项目，通过对目前吉首在售项目总体量、规划、户型、售价、以及各种户型销售情况进行深入分析，以企通过用数据进行论证，为项目住宅销售提供参照。首先我们宏观方面对于吉首房地产整体发展状况进行了分析，虽然受到08年融资事件影响，部分房地产企业资金断头，08年房地产开发受到一定影响，但从整体数据来看，房地产开发投资仍呈现持续增长态势，连续3年保持10%以上增长速度。房地产施工面积逐年增长，但受到金融危机与融资事件双层影响，销售面积有小幅下降。但在全国房地产价格持续增长的大势下，吉首住宅价格同样体现出小