低密度花园办公是最终极的办公场所我们具有精准的狙击首先，非常感谢有这样的机会，让我们能够展示自身在房地产方面的丰富经验和对项目的把控能力。我们相信在我司专业的营销策划和销售团队的努力工作下，为客户创造最大的社会和经济价值！产品最高端的产品形象塑造最有效的传播方式推广每一个环节案场都最有品质的销售策划服务做客户到1NO.获取最有价值客户项目市场环境描述◇宏观市场分析◇写字楼市场分析策略部分◇项目全新透视提案内容◇项目整体定位◇产品提升与建议◇客户定位◇整体推广策略创意部分◇项目VI系统与延展◇平面表现◇现场包装·第一部分项目市场环境描述◇宏观市场分析◇写字楼市场分析1宏观市场分析中国·长三角·无锡·惠山区放眼长三角高科技——高知识产业聚集区区域是中国最大的综合性工业区，尤其以微电子、光纤通讯、生物工程、海洋工程新材料为代表的高新技术产业更为突出。近年来，电子信息制造业的增幅始终保持在30%以上。投资高科技产业的台商，也主要向长三角经济圈转移和集中。区域一体化提速长三角地区通过信息联网、数据共享、联网监管区域联动实现长三角地区作业的一体化，消除因行政区划造成的物流障碍。同城时代跨海大桥、沪杭高铁、沪宁高铁、高速路、机场等等交通方式极大的拉近了城市距离！惠山站给本案带来了极大的发展机遇。长三角经济圈逐步迈入区域一体化本案必不可少需要关注整个经济圈扫描无锡重要的战略地位无锡具有重要的地位——定位以服务业为主城市规划情况——产业北移，城市南进根据《无锡市工业用地布局调整规划》无锡实施“城市南进，产业北移”战略，切实推进“工业出城入园”将构建“四园八区”的工业空间新格局八大战略性新兴产业把战略性新兴产业变成经济的新增长点和未来的支柱产业。◇物联网◇新能源与新能源汽车◇节能环保◇生物◇微电子◇新材料与新型显示◇软件与服务外包◇工业设计与文化创意另：现代旅游也占据一席之地三产发展迅猛无锡产业结构对比高新技术环保型产业正成为无锡重点发展及主导产业聚焦惠山区全区现有区域面积327平方公里，下辖1个省级经济开发区，4个建制镇和3个街道，总人口39.89万人，是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。惠山区域功能定位：副城中心规划根据规划，惠山新城将依托沪宁城际铁路、地铁3号线及规划中的靖澄锡宜城际铁路，建成“三站合一”的惠山站，开发建设总面积近10平方公里的“五大功能区”，即交通枢纽区、中央商务区、现代产业区、滨水居住区和生态休闲区，形成无锡市西北片区的城市副中心。按规划，这里将成长为一个现代化的水乡城镇，成为无锡西北部重要的交通门户节点。交通概况长三角一体化的交通枢纽区带来长三角区域经济、人文、社会资源发生巨大的变化。长三角地区第一条“公交化”快线、沪宁城际铁路、江阴至宜兴城际铁路Z3线和无锡市地铁三号线在惠山并站，实现快速换乘。京沪、沪宁、锡宜三条高速公路在境内交汇。京沪铁路、新长铁路、京沪高速铁路穿境而过。京杭大运河、锡澄运河、锡北运河首尾相连。通过惠山区“三横三纵”的交通网络，惠山新城到达市区中心商务区约需要15分钟车程。而沪宁城铁站点建成后，惠山站至市中心无锡站只需4分钟左右。产业格局发生变化项目所在的惠山区是乡镇企业的发源地，是传统的工业强区。经过多年发展，区域内工业门类较为齐备，产业结构不断优化，形成了以冶金、机械、纺织为基础，光伏、风电设备、汽车及零部件、生物医药新材料及数字信息等四大新兴产业快速发展的工业结构新格局。惠山区产业加速转型新兴产业正快速发展同时也是本项目最重要的市场因素区域概况总结1、从全局来看，长三角地区是经济的火车头，基础好，发展势头强劲，吸引了众多企业进驻！2、从城市看，无锡属于长三角地区副中心主城之一，交通便利，方向明确，发展迅速！3、从板块看，惠山区众多的传统装备制造业正处在转型阶段，区内地理条件宽松优越，新兴产业正快速发展！惠山区具有明显优势，为园区型地产的发展提供了广阔的空间，同时也为总部基地类产品提供了丰富的基础，极具开发潜力！总部办公基地具备先天条件新兴产业正快速发展政策环境扫描房产新政2010年至今不断出台的房产新政只是针对住宅市场，而对商用市场毫无影响。2写字楼市场分析现有写字楼状况无锡写字楼在售项目分布情况区域空白面积空缺目前市场依然以普通办公楼市场为主独栋办公产品供应偏少尤以600平米以上总部办公式的低密度办公产品较为稀缺可比性项目分析联东U谷项目总结产品类型：独栋办公、普通办公、SOHO办公、商业（暂未开盘），配套住宅项目规划：占地800余亩，规划建筑面积120万平方米。项目定位：总部商务园。项目目标：成为无锡实现产业高端化和提升现代服务业的重要载体和平台。入驻企业类型：吸引长三角经济圈企业总部创意研发等智力密集型企业进驻。户型面积：1800-4600平方米独栋均价：2400-3600㎡独栋写字楼，预计均价13000元/平米左右。项目特点：联动U谷具有非常大的规模，并更加靠近市区！相关配套相对较为齐全，绿化率相对较高，建筑密度相对较低，办公环境优雅。目前一期正在对外销售和招商。此项目配以一定规模的住宅，就办公而言显得不是很纯粹，商住之间必然会有一定的干扰，并对后期物管增加了管理难度为本案最直接的竞争对手恒华科技园产品类型：独栋办公、小办公、商业建设目标：打造无锡顶端的高科技研发办公园区建设规划：总建100000平方米、绿化率41.2%、容积率1.2、建筑密度26.9%项目定位：高科技产业园户型面积：800-1200平方米独栋销售均价：小办公：106㎡、121㎡、137㎡，均价6700-7000元/㎡双拼独栋办公：678㎡、876㎡，均价8000元/㎡独栋办公：1100多平米，均价10500元/㎡项目特点：项目临近长广溪湿地，周边具有非常优美的自然环境！周边配套也相应较为齐全，交通便利。设计的江南园林式办公环境给客户提供了优美的办公环境。项目一期、二期已经进驻，能够给后期带来更加良好的销售和企业进驻。入园办公企业主要分为五大类：◇省高新技术企业◇从事科研设计类◇530企业◇软件与服务外包企业◇总部办公类企业一期入园企业2010年共纳税3000万元，亩产税收接近100万。预计整个项目全部建设招商完成后，年税收达一亿元以上，亩产税收达100万元，人员规模达到2000人以上。中邦MOHO