产品类型：独栋办公、普通办公、商业建设目标：花园式/独立产权/新概念企业总部建设规划：总建184412平方米、绿化率48.5%、容积率0.54项目定位：总部园区户型面积：440-1432平方米独栋销售均价：8000元/平米项目特点：自然环境优美，坐落于科技产业园具有西式现代的设计风格，价格相对较为便宜，配套较为齐全，交通便利。竞争产品分析总结独栋办公面积区间对比图100010001200160016001800200022001400140024002400600600800800以上联动U谷恒华科技园中邦MOHO恒华科技园与中邦MOHO已售出8-9成，市场在一定阶段内出现空缺中大型面积的办公产品供应而面积段在800-1000平米的产品则可以迅速填补联东U谷留下的市场空白，也更符合中小型科技企业客群的实际需求。1、均为总部型办公为主打产品，并已经在无锡占据市场2、产品形态较为类似，以独栋办公为主，普通、SOHO办公、商业进行辅助3、具有低密度特点，均体现出花园式办公和园林式办公环境4、进驻企业以高科技环保型企业为主5、均具备招商优惠政策6、物业均以普通式物业服务为主7、营销主张较为类似产品、服务、营销同质化现象明显3市场背景总结近几年随着地方政府经济转型的大政方向以及各区各地对产业转型的迫切需求，以房地产来推动产业以及经济结构转型成为最具成本优势的举措，通过低价供地和工商注册的有效捆绑，既能控制企业的进入门槛又能将增加政府税收。为此，滨湖北塘等行政区先后以“总部经济”、“高新产业”等题材规划了较大规模的综合地块，借助开发商的操盘能力并推出强有力的招商政策来实现产业升级转型和创收的目的。北塘区的“联东U谷”亦属此类项目，120万方的巨型体量和北京联东公司的操盘整合能力，加上较好的地理位置显示出北塘区发展“总部经济”的决心。无锡别墅办公的市场最早就由中邦MOHO项目开始，而中邦当初以科技用地拿下该项目时无非想借助“政策擦边球”卖别墅而已，所以在整体的办公设计定位以及商业配套方面都与办公业态所需要的相去甚远。恒华科技园是目前无锡做得最为纯正的别墅级办公项目，在产品定位以及运营管理上无疑是成功的，这也为惠山区的新项目积累了良好的客户基础和口碑。所以在项目整体策划定位上，大力推广恒华科技园项目的成功运营无疑是最深入人心的，能够提前感受到未来的办公环境是对客户而言最真实的体验。·第二部分策略部分1项目全新透视1、地理位置：惠山区沪宁高铁惠山站区中兴路与站北路交叉口西南侧2、技术指标：用地面积：143489.9平方米土地用途：商业、办公容积率：＜1.5建筑密度:＜40%绿地率:＞25%商业所占建筑面积比例：＜20%3、产品形态：商业、独栋办公、普通办公、SOHO办公、酒店公寓项目现状及周边情况土地级别分析1、区位分析项目位于惠山区沪宁城际铁路站旁，项目整体偏离市中心较远，周边地块形象滞后，自然景观欠缺。惠山区是重要的工业聚集区，整体的规划发展大大有利于项目的提升和配套设施的完善。2、交通分析沪宁城际铁路惠山站是其显著的一个交通卖点，拉近了与长三角的距离，而城内公路的建设，也加大了与中心城区的融合。3、配套分析板块区域配套仍未建立，生活设施比较缺乏，随着惠山站的带动及政府规划发展未来三年内将会有较大提升。土地级别综合评价优秀好一般欠缺不好土地级别√自然景观√环境污染√交通情况√社会治安√社会人文√地块形象√生活配套√学区情况√地块综合现状评价中等偏上！未来具备较大潜力！Swot分析※紧邻城铁惠山站※容积率低、低密度※周边配套暂未齐全※项目具有规模优势※偏离城区较远※土地成本较低※政府扶持力度较大优势劣势机会威胁※政府政策及规划※市场同产品竞争对手产品及招商较为类似※惠山区工业发达※新兴产品核心潜在优势明显通过品牌传播及合理化运作，盛况可期！产品价值提炼！长三角企业转型示范板块！产品价值体系建立1、城市价值无锡作为长三角的副中心城市之一，规划超前，发展迅猛2、区位价值惠山区最为无锡城市规划的受益板块，讲成为工业企业重点板块3、交通价值沪宁城际铁路惠山站的建立，方便的交通，更加有效带动区域价值4、专业园区地产运营商恒华科技园，最专业的别墅级办公体验区如何发挥项目优势？产差异化品品牌改进主流产品，增加产品服务区别招商对象，细节招商类别丰富营销方式，打造品牌形象提升招商2项目整体定位定位思考核心价值塑造升级版重装再现!恒华科技园，专业级的服务是企业成功的基础！“恒生科技园”品牌成为中国科技园地产典范产品定位智慧中心1、升级版的办公别墅，三大升级智能化办公升级（物联网引入）专业的商务服务升级花园式办公环境的升级2、高铁信息化时代的办公3、上市企业以及创业家的孵化中心4、创意达人的理想成就之路形象定位领跑中国科技园区主题地产运营商中国科技园地产运营专家3产品提升与建议规划方面一期用地在满足消防要求下应尽量减少出入口设置，以减轻物业公司今后管理压力。出入口建议建立双向双车道设计，以满足上下班高峰需求。地块有近15度的角度差，建议请风水大师按属地以及产品层次对各建筑物角度进行常规的风水方面的微调，以迎合部分客户群的特定需求。根据上述市场分析、客户需求、价格因素建议面积控制在800-1000平方米会所（售楼处）应安排在马路边会所应适当紧邻马路，以增加项目亮点和保留对外开放的条件。增大酒店式公寓的比例本项目规划总建筑面积215674方，其中独栋和中独栋办公为近14万方，占到65%，酒店式公寓为8099方，占到3.7%，酒店是公寓作为项目的办公配套以及有益的产品补充，我们认为应适当增加其供应量，以满足项目整体的配套需求和潜在的客户需求。增加主题景观规划产品方面双首层独栋设计面对单一客户的独栋办公或中独栋办公产品可设计半地库或双首层的概念，一方面可大幅增加有效的赠送面积以降低客户价格敏感度获得极高的产品性价比，一方面又可丰富建筑空间感，营造极佳的空间景观。丰富的立体办公条件建筑景观设计建筑景观设计建议景观灯光意向办公区整体景观标示意向大庭院设计——员工生活文化在景观设计方面应考虑差异化需求，除了设置公共景观外，对高价值产品的景观设计应与其他产品有所区分，尤其作为高总价的独栋办公景观上必须单独考虑并以私有景观为主要的设计思路，尽可能营造属于客户私有的大面积景观，体现产品附加值以及别墅级办公的产品亮点。办公空间关系办公独立景观组织与空间示范室内恒温泳池物业服务理念我们建议物业服务理念一园区与城市共生我们建议物业服务理念二全智能化高科技园区地产物联网物+传感互联网物物相连接入无线有线RFID，传感器，IPv6GPS，Wi-Fi，WAPI,Zigbee，蓝牙/2G，3GWPANIPv4NGBWA,LTE车辆进出号牌自动识别系统人脸识别系统我们建议物业服务理念三建议将惠山区行政审批服务前移至园内入园企业一站式服务中心详细的物联网计划，将在合作后详细提报！4客户定位