1:楼中楼楼中楼111㎡200楼中楼楼中楼销售量㎡200长乐地产44.供应量0:楼中楼楼中楼211610441楼中楼楼中楼㎡160~18048166813068181㎡160-180房房1:111233233四房四房年来长乐商品住宅供销情况㎡170~180一233233㎡170-180四近年来长乐商品住宅供销情况近供应套数销售套数1912套1627套房房83.9109100:))四房四房10831月月㎡88140~1601090㎡140-160四年年房半20092009-三82.㎡供应情况50~60销售情况销售情况房和房半房和0:㎡14010821年中旬年中旬222222㎡三房和三房半三房和三房半140三20082008房房：94.0:三房三房时间段时间段10941((㎡120-140三㎡120~140房半二房和房半房和1:111㎡80~90二房和二房半二房和二房半㎡80-90二房房67房房.0:一1067110113072㎡50-60一商品住宅供需市调数据㎡长乐市主要项目各户型区间供销情况对比长乐市主要项目各户型区间供销情况对比近一年,市区供1912套,售1627套，140~160四房是绝对主流产品。供应套数1011307222210902334816销售套数68130681819102332116供销供销比例㎡注：其中包括2008年销售的当地口碑企业“迪鑫”的“锦江国际公馆”（其以140-160的四房为主力）日韵东方南山公园长乐地产郑和公园西洋尊品市标滨江望郡步行街23万平新地蔚蓝国际锦江西苑沃尔玛长山湖阳光西苑本案本案香江国际在售项目关键标志关键标志待推项目待推项目长乐房地产项目形势图28F28F28F合计销售率合计销售率31F28F合计合计28F主要项目销售情况分析楼中楼楼中楼㎡㎡200200四房四房㎡㎡170170销售情况销售情况销售速度和口碑最佳销售速度和口碑最佳户型。四房四房㎡㎡157157四房四房㎡㎡801901201640693%供销比1：0.81：0.951：11：11：0.93--140140剩余最多的户型，多为非楼王幢的高层，此户型多封闭式阳此户型多封闭式阳台，反响一般。、、经济复苏经济复苏，，购房者收入减购房者收入减月月，22开盘初期销售近50%，受金融危机影响响少，在2008年下半年此项目销售进程基本停滞，进入2009年年此项目工期加快树立市场信心，加之本案地块的高价成交，加速销售速度2008.06①2008.06开盘期②2009年上半年10020012016436--蔚蓝国际供销蔚蓝国际供销情况对比(时间段：2008年6月-2009年8月)开盘时间主要销售期供应情况㎡㎡蔚蓝国际-170四房热销，140四房周期最长双主卧合计销售率合计销售率入户花园合计合计主要项目销售情况分析错阳台四房四房㎡㎡182182三房周期最长三房周期最长㎡㎡错阳错阳、、四房四房㎡㎡142142双主卧双主卧157157、、、户型亮点很多：入户花园花园台(全送面积)，此户型口碑、销售状况最好，房间数量亦满足三房三房138138㎡㎡，142142三房三房40403442544977%供销比1：0.671：0.671：0.791：11：0.77--㎡㎡剩余户型多为25F以上的产品，价格高、居住功能未满足是导致其销售周期较长的致其销售周期较长的主要原因138138四房热销四房热销㎡㎡157157--2007年先推别墅，2009年才推高层，早期别墅为550-900平方米的独栋别墅和平方米的独栋别墅和双拼，目前剩余少量2008.122009年上半年606043625581--销售情况香江国际供销香江国际供销情况对比(时间段：2008年12月-2009年8月)开盘时间主要销售期供应情况香江国际香江国际79%79%456456改户型的楼中楼被被套被套被212188主要项目销售情况分析其中其中，134134㎡顶层楼中楼售出13套，介于楼中楼的销售抗性售抗性改为各两套90二房全部售出，楼中楼销售情况比较差。客户反馈的信息是对此户反馈的信息是对此类稍小的楼中楼认为是“鸡肋”,楼中楼面积更大一些。1011012828高层区40406464别墅区6868㎡㎡日韵东方-140三房半热销，160-180楼中楼遇抗。)35)35㎡600~供销比1:0.671:11:11:0.881:0.991:0.71:0.421:0.79--后加推后加推，(400(400600㎡2009.1.10第一次开盘1\3\7\10#春节前后开盘售出200多套多套2009.2.1第二次开盘2\5\11#后期别墅将推出市场，独栋独栋套、双拼、联排(250~400)各22套日韵东方供销㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2009.012009年上半年10164403210219248579--销售情况开盘时间主要销售期供应情况53一房90二房半120三房136三房140三房半158四房160-180楼中楼合计合计销售率日韵东方供销情况对比(时间段：2009年1月-2009年8月)分分蔚蓝国际1010四房四房长乐地产㎡㎡170170四房和四房和㎡㎡157157香江国际与它香江国际与它,㎡㎡主要在售主要在售//香江国际，元元90009000900017000蔚蓝国际新城区优越位置新城区优越位置78007800㎡新城区偏僻位置，主要在售157四房))㎡㎡老城区针对公务员群体，主要在售140三房半和158四房㎡65006500//元元:蔚蓝国际均价蔚蓝国际均价钟的步行距离差都带来巨大的价格差异。510065007800香江国际单位单位((47005500列表列表系系起价均价日韵东方销售价格市调数据最高价日韵东方长乐主要在售项目销售价格体长乐主要在售项目销售价格体下半年下半年预售时间预售时间也显示着也显示着的住的住20092009。㎡))竞争环境分析㎡万万//元元((本案地价创长乐最高，规模也为目前已知供给地块中最大地块中最大本案的自有先天条件并不乐观。6030003000出让地价出让地价迪鑫迪鑫受让人受让人北向同样北向同样，项目名称项目名称锦江西苑锦江西苑))㎡((城东老城区方向多山，西城区承载着长乐发展的新区使命的新区使命是近期土地供给方向。近期已知未来将供给约近期已知未来将供给约宅，约需要2~3年的去化周期。1282212822建筑面积建筑面积0山山.≤30≤3容积率容积率88-99-受让时间受让时间200820082))㎡((1427442744142.92008-9-17≤3.012428.7阳光西苑迪鑫25802009下半年4780042009-7-2≤2.8218411皇庭丹郡建发等50362010初土地面积土地面积34280712009-4-29≤2.620985西洋尊品中茵24542009-9209272009-5-15≤2.654410滨江望郡中茵16452009-93175953未明≤3.0227859--------200002009-9底≤2.652000----合计191371.9----598915.7--------位置标号位置标号长乐主要供给地块列表(统计时间：2009年9月2日)已知拍卖出让地块已知待拍卖出让地让已知待拍卖出让地让未来短期市场供应㎡㎡万万2828竞争环境分析20142014㎡竞争情况视实际成交状况而定21.8万。。2013201320122012档次均低于本案档次均低于本案20112011，，㎡㎡㎡㎡2.1万5.4万后期别墅销售为主，周期较长万万3.㎡1311.2万20102010㎡实际构成竞争的主要为新拍23万城北地块，其他新推项目体量小项目体量小20092009新地新地㎡㎡万万日韵东方香江国际蔚蓝国际西洋尊品西洋尊品滨江望郡锦江西苑锦江西苑阳光西苑本案55和和㎡㎡竞争周期研判万万长乐主要已知项目销售周期预计2323量新推新推量+本案预供应户型竞争环境分析其他项目余其他项目余08001200本案在未来竞争本案在未来竞争，22450528236129131031010210224012345678910111212345678910111200330002703544㎡㎡㎡------8大平层(300以上)--9楼中楼(160-180)----11独栋别墅(400-600)----㎡446四房(170-180)㎡2403三房(120-140)306464464的三房或四房为分水岭的三房或四房为分水岭040000㎡㎡3333414127354444180170170-))))㎡㎡㎡400400150150150150--以以中选择高端大面积产品，争取金字塔顶端市场的空白。(250(250))(140(140㎡㎡。6060-联排别墅联排别墅(50(50、、房房三房和三房半三房和三房半一双拼双拼㎡㎡㎡112二房和二房半(80-90)445三房半和四房(150-170)7大平层(200以上)㎡10楼中楼(200及其以上)1212长乐已知预推户型情况统计(截止至2009-08-15)编号户型余量(套)新推量(套)产品供应情况㎡㎡㎡注1：上表新推量中不包括城北23万地块。注2：由于“中茵”后续项目“西洋尊品”和“滨江望郡”项目有60%规划为90二房和110三房组合的子母房，单独产权，上表中均单独统计上表中均单独统计。市区高端客群市区高端客群，，竞争环境分析马尾东江滨门门由于区域差异由于区域差异???对该区域抗性较大，不认为该区域具备别墅气质客群主要来自福清、连江、马尾、长乐区域生意人城城连江连江罗源东江滨。。升级分布区域都不乏长乐人的身影分布区域都不乏长乐人的身影))墅些外地一含别墅含别墅五四北带动