沿海产业基地东部商业配套项目开发建议二〇一一年八月1目录一、营口城市概览二、城市规划发展三、城市商业态势四、项目建设状态五、产业基地开发现状六、项目开发定位建议七、项目后续工作建议2一营口城市概览☆营口概况YINGKOUGAIKUANG营口是辽宁省辖的地级市，位于渤海辽东湾北岸，大辽河入海口，是沈（阳）大（连）产业带之间的港口城市，又是辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区的结合部，可以用“百年港埠、河海之滨、鱼米之乡”概括其特色。营口下辖两个县级市四个区，其中营口经济技术开发区为国家级经济技术开发区。3☆营口概况YINGKOUGAIKUANG营口是全国重要的沿海开放城市，是东北最近的出海口，也是辽宁乃至全国的重化工和轻纺工业城市。2010年营口人口242万，土地面积5402平方公里，海岸线长96公里。营口冬无严寒，夏无酷暑，年平均温度9摄氏度，是最适合人居的城市之一，也是投资兴业、事业发展的好地方。4☆发展状况JINGJIXIANZHUANG以构建新型产业基地为目标，着力打造集群化发展模式。冶金产业、石化产业、装备制造、纺织及加工产业、新型建材产业、镁质材料产业，六大产业集群初具规模；船舶、高新技术、电子、现代物流等工业体系正在形成，产业结构不断优化，一批重点企业和名牌产品在国内外有广泛影响。5☆经济评估JINGJIPINGGU2010年市域总人口242万，GDP总值1002亿，位居辽宁省第四，增长速度连续5年居全省第1位；人均GDP达到6000美元，全国排名78城镇居民人均可支配收入17760元，社会消费品零售总额250亿元；营口是东北民营企业最发达城市之一，房地产起步于2003年，2008年快速发展，2009年开发投资额增速位居全国第六，平均房价近3500元；6☆区位优势QUWEIYOUSHI地理位置优越，交通便捷，地处东北经济圈和环渤海经济圈的结合部，是东北内陆最近的出海口，北靠以沈阳为中心的沈阳经济区和东北腹地，南依东北亚航运中心大连市，是“五点一线”战略布局的重要节点。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路纵贯全境，构成以营口为节点的辽宁9个城市的90分钟城市圈，还有现在正在建设中的哈大高速铁路、营口机场和城市轻轨，也使营口融入环渤海和欧亚大陆桥交通枢纽网络。7☆资源优势ZIYUANYOUSHI营口物华天宝，矿产资源极为丰富，已发现地下矿藏39种，其中菱镁矿储量居世界首位，是世界四大镁矿之一。滑石、硼石的储量占全国的46%，耐火材料销售额占全国的52%，2002年，国家科技部确定营口为国家镁质材料产业化基地。营口物产丰富，农业以“三水”著称，盛产优质水稻、各类水果和海淡水产品，总产量达40万吨。营口水电、风能资源充足；境内有大中型水库三座，日供水量60万立方米。华能营口和开发区电厂，是我国大型火力发电厂之一，能满足各类产业发展的需求。8☆旅游优势LUYOUYOUSHI营口资源开发前景十分广阔，有荣获1984年世界十大科技发现之一的金牛山古人类遗址、甲午海战近代战场—西炮台、东北四大禅林之一的楞严禅寺、传说中“八仙过海”曾驻足的仙人岛，有亚洲金字塔之称的二台子石棚，享有慈母圣地的营口望儿山风景区和正在全力打造的营口熊岳温泉城等诸多风景名胜，山、海、林、泉、寺融为一体，交相辉映，是您休闲、旅游、度假的好去处。9二城市规划发展☆战略地位ZHANLUEDIWEI2009年7月1日获得国务院批准《辽宁沿海经济带发展规划》。至此,辽宁沿海城市群作为整体区域被纳入国家战略。国务院审批通过的规划，以辽宁此前提出的“五点一线经济带”发展规划为核心,将原有规划范围进一步扩大。规划将从空间布局、产业发展、城乡结合、社会事业、基础设施、开放合作、资源环境、保障措施等方面确立辽宁沿海经济带2020年前的发展方向。营口作为辽宁沿海五点一线的重要城市，规划确定城市性质为：东北重要的港口城市和先进制造业基地，辽宁中部城市群和辽宁沿海经济带上的区域中心城市。10☆城市化进程提速CHENGSHIHUAJINCHENG2005-2020城市总体规划提出,将原规划主城区和老边城区合二为一，扩大老城区，原总规划提出鲅鱼圈城区构成的新城区，实施统一规划；至此站前区、西市区、老边区和鲅鱼圈区等4个区，以及因城市建设和发展需要实施规划控制的区域，总面积约1130平方公里；城市性质以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；市域城镇体系规划遵循均衡布局、主次有别的原则；老城区、新城区、大石桥区、盖州区构成"大三角"的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。11☆产业基础CHANYEJICHU营口共有两个较大的产业集群，一是位于城市南部的鲅鱼圈产业集群,即营口经济开发区，发展时期较早，产业较为成熟；另一个是位于营口市北部的辽宁沿海产业基地，又称沿海新城；2005年开始开发建设。12☆沿海产业基地YANHAICHANYEJIDI规划总面积为300平方公里，一期规划面积180平方公里，起步区：67平方公里，主体区域44平方公里、冶金重装备区18平方公里、沿海物流园区5平方公里。主体区域分城市区和产业区：城市区分商务、商贸、商住区、教育区、两湖景观区等。商贸商住区主要建设企业总部基地、商业街、住宅公寓等。教育区：主要建设中小学、大学、职业教育实训中心等。两湖景观区：主要建设城市公园、奥林匹克体育中心、文化艺术中心、会展中心等。产业区分装备制造产业区、高新技术产业区、化工产业区、轻型产业区、中国五矿营口产业园、冶金和重装备工业区等。13☆房地产竞争格局FANGDICHANGEJU营口市场发展由主城区站前核心区向西市区扩散形成了中心城区板块。2005-2020城市总体规划提出扩大老城区，发展新城区的发展方针，至此营东新城成为营口市房地产供应的一个重要区域。沿海产业基地板块是营口市区房地产市场上的新兴力量，中心城区营东新城新城板块2010年开始形成有效供应；沿海产业基地与中心城区既存在地缘关系，又有城市形态的差异性；沿海产业基地沿海产业基地的主基调为产业新城，中心城区的市场地位已经建立，形成了目前北强南弱的竞争格局。14三城市商业态势☆商业现状扫描SHANGYEXIANZHUANG营口市老城区传统两大商圈：A、东升商圈：东升市场、百业购物广场、圣士西点总会、苏宁电器、三星电器、大润发超市及国内部分知名品牌店等。构筑了集餐饮、购物、娱乐、健身于一体的市民购物街区。B、财富广场商圈：大商新玛特购物广场、财富广场、国贸大酒店、万豪大酒店、美食王冠酒店、兴隆超市等。构筑了集餐饮、购物、娱乐、休闲、商务、旅游购物街区。15☆商业现状扫描SHANGYEXIANZHUANG营口经济开发区鲅鱼圈：A、商业大厦商圈：商业大厦、海天市场、港丰大酒店、苏宁、三星电器、友谊商店及国内部分知名品牌店等。构筑了集购物、餐饮、娱乐、住宿于一体的市民购物街区。B、世纪广场商圈：昆仑大街餐饮、建材商铺、米兰西点、临港KTV餐饮消费圈、新红运酒店、奥克兰新天地等。构筑了集餐饮、购物、娱乐、休闲、商务、旅游购物街区。16☆商业发展潜力SHANGYEFAZHANQIANLI商业发展落后于整体经济作为一个GDP超千亿的城市，营口经济的核心支柱在于国家战略层面的基础设施建设与工业产业集群，随着经济的高速发展，城镇居民人均可支配收入年均增长11.7%，去年达到17760元，五年增长一倍。但近几年来，营口服务业增加值增长速度始终低于工业和地区生产总值增长速度，满足居民日常消费的商业设施发展却并未同步增长，营口商业的发展，无论是在业态层级、总体规模还是布局结构、均衡配合的角度，都远远不能适应大营口战略未来规划甚至发展现状，商业领域发展潜力极为巨大。17四项目建设状态☆项目位置XIANGMUWEIZHI东部产业区生活配套项目项目地块位于辽宁营口沿海产业基地一期40平方公里开发区内的城市区，新海大街北侧，澄湖东路与毓秀路街区内，滨湖公园东南侧，项目占地面积9.98万平方米，总建筑面积248780平方米；18