华阳?营口喜来登商业广场是市委、市政府大力支持的一个重点开发项目，位于产业基地最具商业魅力及发展潜力的核心位置，其北临规划路，南临新联大街东段，西临民生路，东临正义路，远山近水，环境优美；项目占地面积15万平方米，总建筑面积为50万平方米，计划投资近50亿元人民币，是集商住、旅游、娱乐、购物、休闲、度假等功能为一体的现代城市综合体，以实现商业与文化有机结合，浓缩城市形象，成为居民和外来游客钟爱的体验式消费，享受式消费的尊贵空间和观光旅游、文化交流、商业洽谈、休闲娱乐的首选场所。37营口金贸大厦项目落户滨海中央商务区7号地块，位于营口沿海产业基地两湖公园北部中心区域，北面与产业基地管委会大楼和营口市委大楼相临，周边环境得天独厚，集住宅、行政办公、文化娱乐、商业地产、中小学等教育机构于一体中心区域，属于营口沿海产业基地的商业核心区，是新区不可多得的商业金融用地；项目由隶属于中国隆鑫集团公司的营口中科置业股份公司开发建设；总建筑面积15万平方米，项目计划总投资4亿多元，该项目建成后将成为营口南部地区地标性建筑。38华夏中心由5栋5A写字楼和10栋公寓组成，包括:钢领国际大厦、华夏SOHO大厦等；39六项目开发定位建议☆面临问题MIANLINWENTI原项目定位与现实发展状况差距明显作为沿海产业基地起步阶段产业区的商业综合配套项目，原规划功能和商业定位是基于服务产业区形成15万人口总量的日常商业购买和消费需求，目前产业区进驻企业数量、投资产能规模、人口增量等与预期发展存在较大的差距，项目周边未形成购买人群，原购物中心和综合市场业态定位必须调整；40☆面临问题MIANLINWENTI停车位严重不足现有规划和建成物业所含停车位有限，无论未来项目业态如何调整，现有商业物业体量和住宅面积户数，与车位预留量比例严重失调，未来场地规划和未开发项目地块规划，应给予充分重视和保障；41☆面临问题MIANLINWENTI建筑密度过高现有规划和建成物业，建筑体之间空间有限，机动车道、消防治安通道、货运通道，人行步道、景观绿化带等未予充分考量，区域内动线组织难度较大；同时，考虑到未来区域的整体形象、冬季气候特性（连廊式通道）等，后续配套工程和环境景观规划应慎重展开；42☆面临问题MIANLINWENTI公寓式住宅销售难点现有公寓式住宅为点式建筑形态，户型、面积、朝向等与当地偏好不同；项目所处位置偏僻，交通不便，所在区域居住氛围短期内难以形成，如以普通住宅诉求面向市场，抗性较高，价格操作空间受制，资金回笼有限；43☆面临问题MIANLINWENTI地产巨头入驻,市场竞争加剧2010年，各大地产巨头纷纷进入营口市场，产业基地新建住宅项目数量激增，尤其是各类型主题式大型综合商业项目的启动，近六百万大规模开发，成熟开发模式及较强操盘能力，将引导本区域房地产的开发趋于成熟和完善；消费者对产品认识趋于理性，对产品品质要求逐渐提升，营口市房地产开发的竞争压力日益加重。44☆项目商业定位建议SHANGYEDINGWEIJIANYI基本定位：打造营口地区独一无二的高端商务活动中心基于对营口地区和产业基地现有商业状况和消费需求分析，采取差异化定位原则、市场空白原则、概念领先原则，本项目商业业态功能定位建议围绕政务、商务、企业群体展开，服务功能基本板块：餐饮、娱乐、休闲、健身，宴会接待，主题式购物；功能延伸：住宿，办公配套、会议接待、企业培训，会展商贸，金融服务，交通服务；45项目整体命名建议：东方“派拉盟”商业城派：海派、气派、现代，首字母发音响亮；拉：拉阔、拉风、时尚、时髦；盟：联盟，多业态组合，互助互利；46☆现有建筑物业功能定位建议GONGNENGDINGWEIJIANYI原娱乐中心：大型水会集洗浴、桑拿、SPA、理疗、健身、休闲、影视、主题演绎、网吧、太空休息舱、餐饮、水吧、娱乐、商旅接待为一体的区域；47原购物中心：综合娱乐健康中心大型KTV,电音舞厅，电玩广场；城市室内运动场：乒乓、壁球、攀岩室内环幕高尔夫练习场，酒吧风情街，48原综合市场:商贸会展交易中心一层：展览大厅—商业、文化、艺术展示，二三层：茶业博览会，酒类交易展示中心，仿古家具商贸展；49餐饮中心：大型综合餐饮中心大型宴会厅，异域风格餐厅：澳门街、蕉叶泰国餐；著名餐饮加盟店：春华、金刚山；50原单身公寓：国际公寓、商务快捷酒店、写字楼及配套中心东侧大楼：商务快捷酒店，写字楼（配套商贸会展中心），企业办公中心，商务会议中心；西侧大楼：国际公寓（外籍人员），行政公寓，企业私人会所；北侧一二层：入户大堂，接待会客区，商务服务中心；南侧一二三层：小型百货超市，洗衣中心，精品书店，茶餐厅，小型金融服务中心等；51酒店地块（暂未建）：大型地下停车场及主题广场项目现有停车位严重不足，建筑密度过高，如果能在现阶段进行严格论证和详细规划，对整个项目的实施推进、经营管理，商业氛围营造、物业升值等意义重大；52七项目后续工作建议☆明确项目战略规划1、基于市场现状和消费需求分析，形成有效的市场细分和目标确定；原则：是否有吸引力，能否满足未来需求；2、找出竞争对手，加以明确区分，避免重复建设和恶性竞争；原则：差异化定位，模式和观念领先；3、建立相应的服务功能，强化真正的契合度；原则：明确价值定位，在可盈利的市场份额上投入；避免对短期利益过于关注而忽视了长远发展；4、分析现有物业建筑体量和结构特征，与拟定商业业态契合度；原则：安全考量，经济适宜性；53☆建立业务经营模式1、确立优先发展的业务，抢先形成市场氛围；原则：区域性市场的优越性体现在能够满足各种差异性的需求，总体市场的优越性体现在服务功能的延伸和经营规模上；2、基于竞争优势和营运能力分析，明确成长目标；原则：快速进入市场，建立第一印象；适时让利经营，逐步建立团队运营体系；3、确定盈利模式，设置预期成果；原则：设置服务领域和收入来源，建立财务分析，明确投入产出比率；54