东尚场调查北京方略市有限公司90看，主力目标客户群是25～50岁的中高端消费群。从太原街消费客群来商业业态商业业态商业品种商业品种客群特征客群特征租金状况租金状况????太原街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，太原街商圈的主力业种为服装、饮食和各种快餐，这种经营业种的分布是太原街商圈多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。从该商圈的租金水平来看，各大型商场按营业额的20%~30%扣点形式抵扣租金，各临街铺面或小型商场按每月固定金额收取租金。以太原街租金水平最高。}太原街商圈-小结银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司91内容建筑面积2万平方米高端商场（经营品牌：登喜路、杰尼亚、BOSS、迪奥、资生堂等）1F：化妆品、皮具、国际品牌服装、同仁堂2F：国际、国内品牌服装3F：国内品牌服装4F：国内品牌服装定位高档、购物环境好、服务态度好。沈阳首家以奢侈品消费为定位的商场，以高端品牌为主项目规模定位综合评价楼层及业种分布}太原街商圈典型商业项目-新世界（一店）银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司92内容建筑面积15万平方米中高端商场1F：化妆品、钟表（高档）、金店、名品店（国际品牌服装）2F：超市、皮具、钟表（中、低档）3F：通讯、家电、鞋帽4F：服装5F：针织品、家居用品、运动服装6F：服装、名品广场（国内品牌）7F：电影院、儿童用品、风味广场（中、低档）1楼、6楼有名品广场，经营国际品牌，购物环境好项目规模定位综合评价集购物、休闲、科普、情趣、娱乐和四星级酒店为一体的大型现代化商业中心楼层及业种分布}太原街商圈典型商业项目-中兴商业大厦银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司93。?????该商圈长约1.3千米，宽约0.9千米，总占地面积约1.2平方公里。其中五爱市场占地0.22平方公里营业总面积为200万㎡左右。五爱街商圈辐射范围涵盖东三省、河北及内蒙古东部地区，现已辐射到俄罗斯及东欧部分国家。东北地区服装、布料、床上用品等批发客户，主要为中低档消费人群。五爱街商圈是全国超大服装专业批发兼零售市场之一，消费者认可度极高占地面积商业面积服务半径目标客户群消费者认可度五爱街商圈是东北亚经济圈和环渤海经济圈最大的流转性轻工产品交易中心，中国著名专业批发市场集中的商圈之一}主要商圈调研分析-五爱街商圈银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司94大型商城临街商铺五爱街商圈商业主要以五爱市场为代表的大型商城和临街设置的商铺两种经营业态存在}五爱街商圈-商业业态分析银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司95五爱街商圈主要以经营服装、布料、鞋袜、针织品、箱包等商品的批发（兼零售）为主，主要道路两侧经营餐饮等业种}五爱街商圈-商业业种分析银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司96五爱街商圈租金水平商场内部在600-900元/㎡.月之间，沿街底商租金在500-1000元/㎡.月之间???五爱街商圈商场内柜台租金水平大致在600-900元/㎡.月左右，影响租金价格水平主要是铺位所在位置、楼层、商品档次等因素；临街商铺租金价格水平大致在500-1000元/㎡.月左右；商铺主要为业主购买，之后自营或出租。}五爱街商圈-租金水平银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司97商业业态商业业态商业品种商业品种客流量客流量租金状况租金状况????五爱街商圈以大型商城为主要经营业态，沿街分布众多临街商铺。从商业业种来看，五爱街商圈以经营服装、鞋帽、针织品等轻工产品的批发（兼零售）为主，属于典型的专业产品商圈。五爱街商圈客流量大，商业氛围浓厚，日均人流量达10万人次，周末节假日高峰期间成倍增长，可达30万人次以上。从该商圈的租金水平来看，商城内铺位多为业主购买产权后进行自营或转租，租金水平较高。}五爱街商圈-小结银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司98内容童装、衬衫、牛仔服和裤子地下一层至地上三层主体平面为普通档口和精品店铺组合格局。占地面积1.7万平米，总建筑面积12.7万平米，经营面积10.7万平米服装专业大型批发（兼零售）市场B1：F1：运动装、中老年服装、泳装F2：女装、针织服装、运动装、裤子、毛衫F3：时装、针织、毛衫、运动服、睡衣、皮衣等F4：精品广场，品牌服装F5：名片产品，精品羊绒、高档女装、男装、西装、休闲装等日平均客流量10万人次以上，最高达30万人次左右商场所处地理位置优越，交通方便，周边配套齐全；商场规模大，经营环境好，市场管理规范。项目规模定位人流量综合评价楼层及业种分布五爱市场服装城是五爱街商圈的主体组成部分，是目前全国超大服装专业批发（兼零售）市场之一}五爱街商圈典型商业项目-沈阳五爱市场服装城银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司99??城市商业格局从城市核心区向城市副中心过渡，商业体系开始以城市中心的都市商业中心和城市副中心的社区商业中心为主要代表的两极发展方向。轨道交通的兴起将推动地铁商业的出现和推进城市的商业升级，大型购物中心、时尚生活中心、旅游地产等多种新型商业类型将快速发展，并最终取代传统的百货业和商业街成为城市商业发展的主流。}沈阳市商业市场发展的主要趋势分析银泰沈阳项目区域公寓市场简述区域写字楼市场研究?城市综合体类型市场研究?东尚场调查北京方略市有限公司?商业服务业物业类型市场研究?区域住宅市场(替代性高端产品)研究?100相关类型物业市场研读相关类型物业市场研读??银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司101?2010年12月至2011年5月，沈阳市商品住宅销售量保持较平稳态势，受沈阳房地产限购令影响，2011年4月份开始，让沈阳的房价增长率有所放缓，但销售量依然持续走高。}商品住宅市场总体分析银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司102东陵大东浑南沈北和平区沈河区苏区皇姑铁西于洪沈阳市商品住宅成交区域主要集中于铁西区、于洪区及正处于开发高峰期的浑南新区三个区域?从成交区域来看，2011年1-5月份，沈阳市铁西区和于洪区成交量最大，分别占商品房总成交量的24%和21%。其次为浑南新区，占14%。}商品住宅成交区域分析银泰沈阳项目高层64007500装修标准1500高层5900多层6500多层5800高层7000高层9000高层8500多层7000小高6600多层8800高层7300小高层7800中高层13000均价（元/平）东尚场调查北京方略市有限公司项目第一城凯旋门西湖印象恒大华府纳帕名门梦想西铁城保利心语花园铁西万达广场北一路万达广场103?区域内以内产品逐渐以高层为主，金地、万科、华润纷纷入驻，价格不断攀升。一环内高端项目在8000-12000元/平米之间，一环至二环之间高层价格在6500-7500元/平米之间，二环至三环及三环外区逐渐成为开发主力，，以多层产品为主。经济开发区成为开发热点区域。?}沈河区在售住宅项目分布及销售价格情况区域市场典型项目分析-铁西区银泰沈阳项目25-6043-135多层76-95高层80-90多层64-89多层80-95高层80-108高层91-130高层64-103高层83-167小高71-108高层90-100小高层590-113中高层200-220主力区间（平米）东尚场调查北京方略市有限公司多层25-60高层65-90多层33-89高层31-108高层70-135多层47-125高层33-147高层83-183小高42-113多层80-100高层30-130小高层52-113中高层200-220面积范围（平米）104项目第一城凯旋门西湖印象恒大华府纳帕名门梦想西铁城保利心语花园铁西万达广场北一路万达广场?目前铁西区客群主要以刚性需求为主，主要需求在90平米左右，一环以内主要以高层100-200平米平层为主，面向中高端客群。一至二环之间主要以90平米左右舒适两居为主，多为经济型普通住宅。?}铁西区在售住宅项目户型情况区域市场典型项目分析-铁西区银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司均价（元/平）万科城峰汇高层精装14000远洋和平府高层8600洋房13000叠拼15000和泓国际中高层6800高层7000中海国际社区高层7500洋房13000世贸五里河超高层15000雅宾利高层9500万锦和平里高层9200华润中心悦府高层精装22000项目105?区域一环内主要以小户型高层产品为主，以青年购房群体居多。整体均价在8000元左右，商业及交通配套极为成熟，长白岛板块主要及观景高层及洋房产品为主，高层单价在8500-10000元/平米左右，分精装和清水两种产品。洋房均价在11000-13000元/平米左右，属高端豪宅产品。?}和平区在售住宅项目分布及销售价格情况区域市场典型项目分析-和平区银泰沈阳项目东尚场调查北京方略市有限公司主力区间（平米）万科城峰汇高层精装100-140高层精装100-140远洋和平府高层130-200高层130-160洋房130-165洋房140-160叠拼219-240叠拼220-230和泓国际中高层93-96中高层93-96高层92-143高层140-143中海国际社区高层60-152高层80-92洋房147-192洋房147-148世贸五里河超高层82-249超高层142-198雅宾利高层40-140高层70-89万锦和平里高层35-85高层35-85华润中心悦府高层精装100-300高层精装100-220106面积范围（平米）项目?区域户型产品主要以大面积户型及小面积投资产品为主，其中长白岛地区高层主要在100-160平米最为畅销，客群多为二次以上置业者，需求户型面