谨呈：成都佳州房地产开发有限公司这一次，改变一切!ChangeEverything——成都武侯项目营销策略报告——世联项目组2010.6.27001-002目录003-010第一部分本体回顾目录项目本体物业建议回顾JUNE.2010011-018第二部分目标解析及核心问题战略背景目标理解目标分解核心问题019-054第三部分项目机会挖掘视角一：城市精神视角二：市场竞争视角三：客户需求视角四：案例借鉴055-056第四部分核心价值体系梳理?目录FAB分析北京世联房地产顾问有限公司057-087第五部分营销策略形成TEL:010-85678001?定位价值联想FAX:010-85678002?冲击力的形象及展示Http://www.worldunion.com.cn?较高的互动及参与性?内部交流严格保密高度集中的整合推广营销088-111第六部分推售及价格策略?推售及价格策略001-002目录003-010第一部分本体回顾目录项目本体物业建议回顾JUNE.2010011-018第二部分目标解析及核心问题战略背景目标理解目标分解核心问题019-054第三部分项目机会挖掘视角一：城市精神视角二：市场竞争视角三：客户需求视角四：案例借鉴055-056第四部分核心价值体系梳理?FAB分析第一部分北京世联房地产顾问有限公司057-087第五部分营销策略形成本体回顾TEL:010-85678001?定位价值联想FAX:010-85678002?冲击力的形象及展示Http://www.worldunion.com.cn?较高的互动及参与性?内部交流严格保密高度集中的整合推广营销088-111第六部分推售及价格策略?推售及价格策略战略背景佳洲投资布局西南第一步。战略目标：首次进入成都市场，积累人脉与经验经验，为后续开发打下品牌基础。项目区位本项目位于三环外新双楠板块，交通便利，并享有地铁规划利好。本项目位于武侯区新双楠板块，紧邻武侯大道铁佛段，距离市中心不到10公里，车程不到15分钟，交通便利。?本案距离地铁3号线金兴路站约1.5公里（预计将于2011年开始修建）；?本案距离七里大道口公交站约500米（有10路、846路公交停靠）；周边配套项目周边有一定的教育资源，但生活配套品质不高，休闲配套匮乏。武侯区政府伊藤洋华堂四川大学大悦城置信未来广场保利花园华宇楠苑四川光华学院教育:武侯区实验中学、石室外国语学校、四川光华学石室外国语学校千盛商场奥特莱斯中国银行院等；簇锦公园映月公园成都南站1公里范围内武侯区三医院医疗:武侯区第三医院、司法警官总医院等；商业:千盛商场、奥特莱斯2公里范围内武侯实验中学购物中心、金花桥商场等；5公里范围内江安生态公园双流机场司法警官总医院项目周边目前商业配套较欠缺，配套水平较差，但随着各大房企的入驻，必将带动区域的整体发展，未来潜力巨大项目四至项目周边路况较好，但环境形象较差。顺江村回迁房本案千盛广场?道路：东侧紧邻武侯大道铁佛段，北侧为七里大道，西侧和南侧为规划道路；?北侧：汽车汽配街；?东侧：农民回迁房；?东南侧：千盛生活广场，以基本生活配套为主；?南侧：中海地块；整体规划本项目属小规模，中等容积率地块。?地块名称：武侯区七里村4组、龙井村8组及铁佛村3组?土地面积：46517.01㎡?规划建筑面积：130247.00㎡?楼面地价：3290元/平米?总价：42851.26万元本案?容积率：2.8?建筑密度：小于30%中海?绿化率：大于30%绿地整体规划小户型公寓占比较大，成为本项目关注的重点。经济技术指标总用地面积46517.01各面积段户型分布总建筑面积194796.32地上建筑面积138799.32地下建筑面积55977住宅建筑面积125211.1除公寓住宅建筑面积61770公寓建筑面积63441.1配套面积13588.22容积率2.98机动车位1484建筑密度24.08%套数套数比层数70m21438.93%13住宅90m253333.29%13110m2654.06%1350m243026.86%10公寓60m243026.86%1070平米90平米面积面积比住宅6177044.50%110平米公寓63441.145.71%小户型公寓配套13588.229.79%城市陌生区域/陌生品牌/小规模小户型项目特征项目陌生区域?非主流居住区，客户认知度低；配套不完善?基本生活配套，档次不高，缺乏休闲娱乐配套；交通便利?道路系统便利；前景看好?供应热点，未来热点区域。区域层面?陌生品牌西南区首个项目，无客户认知度。开发商层面小体量?占地4万平米，建筑面积13万平米；项目层面小户型为主?50~60㎡，90㎡为产品主力；总价较低?面积控制，总价相对较低；特色配套?特色主题配套，创意型活力社区。001-002目录003-010第一部分本体回顾目录项目本体物业建议回顾JUNE.2010011-018第二部分目标解析及核心问题战略背景目标理解目标分解核心问题019-054第三部分项目机会挖掘视角一：城市精神视角二：市场竞争视角三：客户需求视角四：案例借鉴055-056第四部分核心价值体系梳理?FAB分析第二部分北京世联房地产顾问有限公司057-087第五部分营销策略形成目标解析及核心问题TEL:010-85678001?定位价值联想FAX:010-85678002?冲击力的形象及展示Http://www.worldunion.com.cn?较高的互动及参与性?内部交流严格保密高度集中的整合推广营销088-111第六部分推售及价格策略?推售及价格策略目标解析目标要求：安全、快速。?战略目标：1）企业发展战略的过桥型项目。快速回笼资金，以保障开发商下一个项目的顺利开发。2）初步奠定市场及客户基础。进入西南区的首个项目，通过此项目操作积累开发经验，初步奠定市场影响力及客户基础。?销售目标：10个月内完成全部销售,月均销售速度至少161套/月以上。目标分解：?50、60㎡公寓型产品：共860套，月均86套；?70、90㎡两房、小三房住宅型产品：共676套，月均68套；?110㎡大三房住宅型产品：共65套，月均7套；基于目标下的难点解析分析1成都市场畅销项目多以品牌开发商、——市场启示规模性大盘为主。【2009年成都单盘销售面积排行】开发商项目规模（亩）森宇（本土知名）6000保利6500中房（限价房）110蓝光（本土一线）320万华地产4300华润840蓝光（本土一线）50中海2000通瑞120华润12451.品牌：全国性品牌保利、华润、中海，本土品牌森宇、蓝光、万华引领市场；2.规模：09销售排行前十中规模800亩以上项目占比达60%。1分析2新双楠板块均为国内一线品牌开发商、——竞争态势较大规模，对本项目形成显著威胁。保利花园体量：50万m2华宇楠苑容积率：2.8体量：13.5万m2主力面积：70-130㎡新双楠板块容积率：2.7均价：7500元/㎡主力面积：未知楼面地价：4333元/㎡绿地地块体量：22.4万m2容积率：2.8中海地块主力面积：未知体量：34万m2楼面地价：3214元/㎡容积率：2.8?主力面积：预计90-130㎡难点启示1：楼面地价：2411元/㎡在售项目陌生区域、陌生品牌开发商、小规模项目的营销突破。预告项目分析350-60㎡小户型公寓配比较大，——本体限制成为本项目快销撬动的关键点。经济技术指标总用地面积46517.01总建筑面积194796.32各面积段户型分布地上建筑面积138799.32地下建筑面积55977住宅建筑面积125211.1除公寓住宅建筑面积61770公寓建筑面积63441.1配套面积13588.22容积率2.98机动车位1484建筑密度24.08%套数套数比层数70m214319.30%13住宅90m253371.93%13110m2658.77%1350m243050.00%10公寓70平米60m243050.00%1090平米110平米面积面积比小户型公寓住宅6177044.50%公寓63441.145.71%配套13588.229.79%分析4近一年西南区域50－70㎡小户型速——市场表现度供应量少，市场消化速度极慢。西南区域整体市场：面积段50—70㎡70—90㎡90—110㎡?2009年6月至2010年5月，西南区域市场供应量以70—90㎡产品为主，50—年供应套数1898401660970㎡产品供应量不足其二分之一；月均供应套数15833551?近一年，西南区域50~70㎡月均消化速度仅为70~90㎡产品的三分之一。比值1.02.10.3区域在售项目表现：?一方面，竞争区域内目前50~70平米的产品供应较少，非区域主流产品；?另外一方面，从竞品项目看，西南区域50—70㎡产品销售速度很慢。项目?难点启示2项目：面积（㎡）类型成交价格月销售速度分析2中华名园50公寓64654月光诚品52—65住宅772114本项目50-60红帆蓝调㎡小户型产品如何快销？37-69公寓54308目标及难点下的项目核心问题?项目目标——安全快销，月均速度须161套以上。?难点1——陌生区域、陌生品牌开发商、小规模项目的营销突破。?难点2——50~60㎡小户型公寓的快速销售问题。Q1：陌生区域、陌生品牌开发商、小规模项目如何成功立势？Q2：50-60㎡公寓产品如何快销？001-002目录003-010第一部分本体回顾目录项目本体物业建议回顾JUNE.2010011-018第二部分目标解析及核心问题战略背景目标理解目标分解核心问题019-054第三部分项目机会挖掘视角一：城市精神视角二：市场竞争视角三：客户需求视角四：案例借