目标客户生活状态描摹（公寓）?他们的年龄多集中于25~30岁，俗称80后；?他们或享受单身或正处于热恋，年轻，充满活力，拥有无穷热情；?他们追求个性，喜欢创意，追求新鲜事物，对国际时尚及潮流十分敏锐；?他们喜爱旅游，看遍祖国大好河山，异乡风土人情；?他们喜爱张扬，热爱展现自我和与人交流，上开心网，做拍客，玩微博；?他们永远离不开电脑，工作、生活、交朋友，永远挂在网上；?他们喜欢看电影、喜欢SHOPPING、喜欢和朋友外出唱KTV、泡吧；也会会经常加班，一边奋斗事业，一边追求生活，“Workhard,Playhard”是对他们最准确的描述；?他们喜欢有情调、有特色、有创意、有文化的场所，酒吧街、小资餐厅、甚至是烧烤店都是他们的最爱，他们喜欢新鲜的体验和刺激，因为他们年轻。关键词：个性、创意、时尚、有趣目标客户生活状态描摹（住宅）?他们的年龄多集中于25~35岁，事业刚刚起步，目前居住或工作于金花、簇桥、武侯工业园区；?他们多为两口或三口之家，因此经济型两居和三居是他们的首选；?他们对单价和总价敏感，关注交通，在乎项目品质和配套；?他们多受过高等教育，因此对于生活有品味和独特的价值观；?他们多数是80后或80前，刚刚步入家庭生活，是社会地位逐步成熟的主流人群；?他们是成都人和爱成都生活的人，喜欢在家看电视、喜欢SHOPPING、喜欢和朋友外出吃饭、喝茶、打牌，一半人有私家车，经常呼朋结伴而游；?他们有成都人的生活特征，喜爱安逸，追求享乐。关键词：价格、品味、安逸、享乐“80后”为我们的主力客户群。该群族特征如下[如果要戴眼镜，一定要带扁平黑框的。][可以穿短裤上班]关键词：[认为幽默感是做人的根本。][热衷研究星座运势。][R&B、R&R、Hip-Hop至少喜欢一个。][每个人都是电影迷。][恶搞事件层出不穷。][MSN名字一天一换。]关键词：个性、趣味、时尚、创意。与80后的沟通语言Howtotalk语言andhowtotouch项目机会挖掘?视角1：城市精神?视角2：市场竞争?视角3：客户需求?视角4：案例借鉴视角4陌生区域、陌生品牌开发商、小规成功案例借鉴模项目营销模式的成功案例研究案例选取原则：?陌生区域、开发商品牌影响力有限、小规模项目；?通过项目营销取得了销售突破。成功案例借鉴深圳.金地上塘道突破之道：区隔于同质化竞品的精壹神主张推出时间2009年深圳市宝安龙华街道布位臵龙公路与上塘路交汇处占地面积5.3万平米建筑面积15万平米开发商金地产品主力65－89平米该项目入市时同期的竞品形象均以居家情感和赠送面积的产非主流区域位臵：深圳关外龙华区品特色为主，同质化严重，缺乏特性。上塘道针对伴随深圳共同奋斗成长的中产人群，以非大盘将向上、创意、艺术品位的精总建筑面积：15万平米神主张植入现场体验和广告创意的营销方式成为市场追捧的标杆。成功案例借鉴深圳.金地上塘道突破之道：区隔于同质化竞品的精壹神主张非品牌开发商非主流区域项目形象以“坚持向上”的精神主张为主题，撬动伴随深圳奋斗成长的上班族渴望成就感被认同的内心需求。成功案例借鉴北京CLASS突破之道：运用特定阶层语境塑造人贰文特质推出时间2003年位臵北京望京北部京顺路侧占地面积9.4万平方米建筑面积17万平方米开发商北京世纪春天错落式叠拼别墅/城市公产品非主流区域寓/PENTHOUSE位臵：北京望京北部2003年7月19日没有举非大盘行任何仪式悄然开盘；非主流区域7月28日累计成交6．68总建筑面积：17万平米亿元，一时之间业界震动该项目以产品主义示人，以“营销”环节的非品牌开发商“灵魂”撬动客户需求。开发商：北京世纪春天成功案例借鉴北京CLASS突破之道：运用特定阶层语境塑造人贰文特质CLASS瞄准的那一群“上帝”正是最容易浑身发痒的人，记住最好身边的每一件东西都能宣示出他们的财富、地位、CLASS不是因为CLASS嗓门大而是他有很多的不同;名分、品味和格调。准波西米亚人口的空前繁盛，促成了北京楼市中出现了独特的“概念”营销景观；客群定位为在望京区域空前繁盛的喜欢炫耀自身财富、地位、品味、格调的准波西米亚人，广告形象反复强调黑白两色和沉郁内敛的画面，利用实景拍摄的手法彰显这个人群张扬的生活感悟和世界观。成功案例借鉴北京8哩岛叁突破之道：首例“岛居”文化生活演绎推出时间2008年通州通州朝阳北路东端与位臵温榆河交汇处占地面积11.6万平方米建筑面积14.6万平方米开发商太和保兴产品平层别墅&板式观景洋房非主流区域位臵：北京通州新城西北该项目的目标客群是一群同CBD共同成长，共同打非大盘非主流区域拼，共同成功的人，平时总建筑面积：14万平米工作生活压力较大，面对他们，用充满感情的口吻，非品牌开发商激发他们内心对居住空间开发商：太和保兴的想象，营造温暖、舒适的岛居生活方式。成功案例借鉴北京8哩岛叁突破之道：首例“岛居”文化生活演绎非品牌开发商非主流区域岛居文化的精细演?珍藏城市岛生活?沙盘和售楼处演绎?体验式营销强势传递价值成功案例借鉴北京8哩岛叁突破之道：首例“岛居”文化生活演绎项目形象以“城市岛居”生活方式为主题，撬动CBD区域上班族渴望自由切换自然与繁华的内心需求。成功案例借鉴小结深圳金地上塘道精神主张“出位”突破之道：区隔于同质化竞品的精神主张北京CLASS人文气质“出位”突破之道：运用特定阶层语境塑造人文特质北京8哩岛生活方式“出位”突破之道：首例“岛居”文化生活演绎陌生区域，陌生品牌开发商，小规模项目的突破之道——1、在同质化竞争环境中，采用差异性形象，以搏出位；2、本项目价值营销突破的方向需基于客户的生活方式和精神主张。项目营销发力方向角度1：城市精神——时尚、创意、乐趣、耍；——本项目竞争发力点为创意商业街区、角度2：市场竞争时尚主题会所、参与式园林、时尚外立面设计及高标准公共空间；角度3：客户需求——关键字：时尚、趣味、创意、个性；角度4：案例借鉴——“三非”项目的营销突破关键：出位。实现时尚、趣味、创意性的生活方式及精神主张的打造为本项目营销出位的突破方向。本报告是严格保密的。001-002目录003-010第一部分本体回顾目录项目本体物业建议回顾JUNE.2010011-018第二部分目标解析及核心问题战略背景目标理解目标分解核心问题019-054第三部分项目机会挖掘视角一：城市精神视角二：市场竞争视角三：客户需求视角四：案例借鉴055-056第四部分核心价值体系梳理?FAB分析第四部分北京世联房地产顾问有限公司057-087第五部分营销策略形成核心价值体系梳理TEL:010-85678001?定位价值联想FAX:010-85678002?冲击力的形象及展示Http://www.worldunion.com.cn?较高的互动及参与性?内部交流严格保密高度集中的整合推广营销088-111第六部分推售及价格策略?推售及价格策略核心价值体系梳理（FAB模型分析)——定义FABF（Features/fact）项目本身的特性/属性3.5环，新双楠,未来热点区域，中端主流小户型项目，时尚商业街，中心景观，参与式园林，趣味、时尚创意主题会所，趣味本项目公共空间，时尚外立面设计，50~60平米区域稀缺小户型，70年产权，总价相对较低。A(Advantages）相对于竞争对手的优势时尚创意生活主题社区本项目+同等价位下总价及首付优势B(Benefit/value）项目带给用户的利益/价值本项目拥有最“玩乐”生活+最合理总价本报告是严格保密的。001-002目录003-010第一部分本体回顾目录项目本体物业建议回顾JUNE.2010011-018第二部分目标解析及核心问题战略背景目标理解目标分解核心问题019-054第三部分项目机会挖掘视角一：城市精神视角二：市场竞争视角三：客户需求视角四：案例借鉴055-056第四部分核心价值体系梳理?FAB分析第五部分北京世联房地产顾问有限公司057-087第五部分营销策略形成营销策略形成TEL:010-85678001?定位价值联想FAX:010-85678002?冲击力的形象及展示Http://www.worldunion.com.cn?较高的互动及参与性?内部交流严格保密高度集中的整合推广营销088-111第六部分推售及价格策略?推售及价格策略本项目营销要求——以突破式营销撬动客户，引起追捧，热销；价值联想本项目价值突破方向——时尚、玩乐、符号。项目定位联想——时尚生活的必备标签iPhone——时尚的金字符号：时尚设计、超大屏幕、精巧的设计、精美的配件；——引发持续追捧：美国当地时间2010年6月7日，苹果第四代iPhone4正式发布；2007~2010年，苹果手机横跨四代，引发粉丝持续追捧；——惊人的热销成绩：iPhone上市74天销售突破百万；仅3年时间其市场份额即接近深耕美国市场20年的黑莓手机（RIM）。形象定位iPhone的价值联想——对位时尚标杆，持续追捧，热销先锋。艺术化外观1.流行设计元素：前后双玻璃镜面+不锈钢包边；2.极简设计手法：无键盘、极少功能键一体化机身。交互式友好界面1.multi-touch：放弃触控笔、手机键盘，使用手指触控操作；2.超大屏幕：3.5寸屏幕，高解析160ppi；3.3大感应器：靠近感应器+光源感应器+重高度集成功能力感应器。1.3大集成功能：IPod+Phone+Internet；2.AppStore：全球超过200,000个应用程序，同时在以1.5万个/周的速度增长。策略形成：以营销出位，突破竞争，一举立势!?艺术化外观冲击力的形象及展示?形象冲击?现场展示冲击——趣味、时尚、吸引眼球交互式友好界面?极致的