谨呈：福建龙旺集团福州龙旺集团南屿项目物业发展建议2010-8-2本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告的逻辑结构项目属性及核心问题界定市场机会研判项目发展战略规划及建筑单体建议园林建议配套建议启动区建议本报告是严格保密的。2项目属性界定本报告是严格保密的。3区域属性区位、配套项目位于福州近郊的闽侯南屿，交通通达性较项目属性城市规划好p项目位于闽侯县南屿镇乌龙江西岸，距离乌龙江岸约1~2公里，人大已经通过将闽侯撤县改区，但尚未进入实质运作阶段。老城区p项目距离市中心15公金里，经乌龙江大道—浦上浦上大道大道—二环—市中心，车闽山闽程25分钟。江旗浦上大桥二环p建设中的三环路是双向6车道的城市快速路，预计山12年全线通车。京福高速侯乌三环湾边大桥龙江乌龙江大道本报告是严格保密的。4区域属性区位、配套南屿片区的市政、生活、教育配套均在规划项目属性城市规划中，目前配套空白?片区的生活配套空白，需依托上街、金山片区；?交通配套正在逐步完善，乌龙江大道南段已通乌龙江至项目，公交体系尚未规划，离上街轻轨站约5公里；?福州市规划部门有关人士称：根据用地布局及服浦上大道务半径要求，设置了2个中学、3个小学、6个幼儿园；?目前周边有4个开发中地块，多块待开发地块，未112县道湾边大桥来将是纯净的住宅区乌龙江大道京福高速本报告是严格保密的。5区域属性区位、配套在福州城市发展规划，南屿被规划为福州科学项目属性城市规划新城，拟建海西高新技术产业园p人大立法通过将闽侯和长乐并入福州，四区变甘蔗荆溪六区，大福州正在形成。琅岐中心城p按照福州十一五规划，福州将形成“一城八组大学城区团”的城市格局，从闽马尾江时代跨越为乌龙江时长安代。南屿长乐吴航p在刚通过公示的《福州市城市总体规划（2009-青口长乐2020）》中，南屿被明滨海确规划为福州未来科技新城本报告是严格保密的。6区域属性地块简介占地近300亩，容积率1.6，总建面约32万平项目属性内外部资源米，紧邻乌龙江大道的中大规模项目p地块规模：占地306亩；p容积率《1.6；p项目临江而不亲江，靠山而不亲山。p目前进入地块可从浦上大桥经由乌龙江大道南段到达，或从湾边大桥经由乌龙江大道南段到达，地块通达性良好。本案乌龙江大道湾边大桥往市区方向本报告是严格保密的。7区域属性地块简介背靠旗山临近乌龙江，没有强势江景资源，地势平坦但项目属性内外部资源低于路面，内部水系发达，周边零散着少量村落北：排洪沟?北面：紧邻排洪沟，对面为同期拍卖A地块299亩、B地块165亩；?南面：临乌龙江大道，对面为顺华D地块西:乌龙江大道东：南港河?西面：紧邻乌龙江大道南段，城市主干道；离京福高速200多米；?东面：临规划小学及将出让80亩地块，离南港河约100来米；京福高速南：顺华地块?地块紧邻乌龙江大道未来交通通达性、昭示性良好本报告是严格保密的。8项目属性界定：二线省会城市的近郊，区域陌生，中大规模、有自身资源体系的项目p区域属性：p有利因素：?乌龙江和旗山的山水资二线省会城市近郊在乌龙江西岸，与金山区隔江相望源依托老城区配套，受金山金山的配套依托老城区，项目所在区域也要依托老城?静谧，空气质量好区域带动区配套，但受到金山区域价值的带动?内部水网相当发达南屿是闽侯的郊区，片区陌生度高，市政配套缺区域陌生?地块内部有小规模水体,乏,心理距离大于实际距离可改造利用?区域海西高新技术产业p项目属性：园规划中大规模占地299亩，在福州市属于中等偏大规模p不利因素：在旗山与乌龙江之间,临近南港河，但没有强势山没有强势外部资源?地势低于路面和堤坝水资源有自身资源体系地块内部有小规模水体,可改造利用本报告是严格保密的。9核心问题界定本报告是严格保密的。10我们通过金字塔结构来分析和界定核心问题R2S我们想要什么？我们有什么？（针对目标的规范分析）（针对现状的实证分析）核心问题是什么？?品牌目标：将本项目打造成乌?品牌：龙旺地产在福州是一个新龙江西岸的标志性高端居住区,树晋品牌，市场认知度不高，本项目立龙旺地产高端形象；也为龙旺地产福州首个地产项目；?利润目标：在保证产品品质的?区域：区域市场认知度偏低，各前提下追求利润最大化；项配套落后；?周期目标：能稳健的扩张公司?项目：中等规模近郊无强势外部的业务，快速开发、滚动开发；资源，但有自身资源体系的项目；我们怎么办？（解决方案的提出）本报告是严格保密的。11核心问题界定基于世联对项目的理解，我们认为项目应该解决的核心问题是：如何化解南屿区域陌生，实现项目可持续开发？如何价值占位从区域内同质化竞争中突围，一炮而红？项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内类似已经成功地案例中找到启发，因此我们必须明确：p南屿片区在福州市的城市格局中的价值占位如何？p项目依托的区域价值如何？p南屿片区的竞争态势预估，项目的应对策略p跳出区域，项目可以寻求的差异化竞争手段p福州市客户的分类及其置业敏感点本报告是严格保密的。12本报告的逻辑结构项目属性及核心问题界定市场机会研判项目发展战略规划及建筑单体建议园林建议配套建议启动区建议本报告是严格保密的。13从城市化进程来看,福州逐步开始从单核格局开始转变为单核多中心格局，东扩南移，跨江面海，大福州城市版图逐步形成，外扩趋势明显2000以前三山时代2000-2005闽江时代2006-2010乌龙江时代2010以后滨海时代甘蔗屏山荆溪琅岐鼓楼区中心城中心城于山大学大鼓山新区城区学马尾乌山闽江长安台江区城金山新区南屿片区长乐吴航仓山区青口长乐滨海?城市结构：“三山一?城市结构：“东扩南进?乌龙江时代的城市发展格局：将金山、鼓水”：以鼓楼区为中心，西拓”：以中心区为辐山纳入中心区的范畴，向南发展闽侯南屿，辐射台江区和仓山区；射，发展东部鼓山新区、向东发展东部新城；南部发展金山、西部发展?滨海时代的城市发展格局：由南屿向东经闽侯上街大学城；过南通、由东部新城跨越乌龙江，大力发展长乐新区。正从闽江时代跨越为乌龙江时代本报告是严格保密的。14福州城市外扩三面环山的地形地貌制约了城市版图的扩张，决发展方向定了城市的发展方向主要为向西及东南?三面环山，被闽江、乌龙江两江隔断，这种特殊的地形地貌，使得城市的发展完全束缚在一定范围内；闽老?由于其他片区土地资城源紧缺，所以城市发展侯区的方向主要是东扩南金山仓进；山东部新城南屿?所有城区的建成区规长模较小，二环以内的人乐口密度很高，几乎所有的城市配套都集中在老城区受地理条件限制，未来城市的发展方向近期主要是向西、向南,远期本报告是严格保密的。向东南方向扩张成为滨海城市15福州城市外扩未来随着城市向外扩张，近郊主要区域将逐步郊区发展趋势演变为第一居所板块区域及板块福州主三环内城1、荆溪板块2、上街板块近郊区3、南屿板块域1104、南通板块2565、东部新城板块3福州主城区示意图46、马尾板块7福州主城7、长乐板块8近郊区域8、青口板块远郊区域远郊区9域9、福清板块近郊板块远郊板块10、连江板块本报告是严格保密的。16产品机会分析主要分布在上街、南屿、五四北、乌龙江别墅物业分布中段、马尾等板块，景观资源型特征明显领域翠湖山庄?以上四个板块是目前的开发热点区域，其它五四北北纬25N云亩天朗运盛美之国少数分布在闽江南北段、西区市区梅峰路等龙江云山墅板块上街归壹墅板块融信大卫城丹宁顿小镇水岸君山乌龙江马尾中段华润橡树湾正祥橘郡三盛托斯卡纳南屿东方威尼斯板块融侨旗山顺华乌龙江大区福州福州别别墅主墅主要以要以丰富丰富的山的山水资源水资源作作为依托为依托，，资源资源型型特征特征明明显显本报告是严格保密的。17产品机会分析从风格上看，项目所在区域别墅风格多样，多别墅建筑立面强调异域风情?区域内已有现代中式、南加州、意大利托斯卡纳及法式风格项目。?从市场反应上看，客户对于区域外项目，华润橡树湾所代表的英伦风格接受度较高。融侨旗山别墅正祥橘郡?“我觉得橡树湾的别墅三盛托斯卡纳法式风格别墅外观做的挺有情调的，我(顺华采用风格)蛮喜欢这种风格”——领域客户王先生本项目采用的英伦风格，在区域内尚未有风格雷同的项目，在视觉上比较能够跳出区域，产生差异化。本报告是严格保密的。18产品机会分析个别项目通过内部环绕型水系营造，力求最大别墅园林景观程度亲水，从而实现项目更高的价值?从单体规划上来看，多领域数项目并未实现对内部水资源进行科学的分配，个别规划环绕型水系的项目，均实现了较高价值；?客户访谈显示，高端客云亩天朗户在社区内环境中对于水体的关注度极高，而且越具规模的水体、越亲水的物业，越能刺激客户的购买欲望“临水而居”——满足福州高端客户骨子里的亲水情节，做足水文章本报告是严格保密的。19产品机会分析园林景观多以硬景为主，缺乏软景，层次性不别墅园林景观足，拥有更大的私家花园提升价值?福州园林绿化相对重视不够，以硬景为主，缺乏软景，也缺乏层次感；?对私家花园的处理也相对简单，缺乏合理性、科硬景学性；私家园林软景私家园林?客户访谈显示，园林景观实用性与否，私家花园大小成为重要的考虑因素园林层次感、私家花园大小，是提升项目价值的机会点本报告是严格保密的。20产品机会分析高端客户最关注的价值点是：社区品质感、别墅客户关注点内外部资源占有和产品附加值n访谈客户的共同特征：ü客户要求社区能够营造惬意生活氛围，自己的邻居都和自己身份相符；?年龄40－55是主力，事业成功客户占较大ü拥有外部自然资源，生活环境优雅，逐步成为客户需求的主导方向；比重；ü内部园林景观营造，私家花园占有，水系环绕，也是客户所追求的；?有较强的经济实力，ü产品特色，智能化运用，环保材料运用也是客户所关注的有一定的虚荣心，好跟风；?喜好