谨呈：河北省三胞房地产开发有限公司““法式红酒小镇法式红酒小镇””————代言城市新贵悠然慢生活代言城市新贵悠然慢生活版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告框架本体及目标本体及目标PPARTART1.1.项目本体条件项目本体条件及开及开发发目标目标解析解析问题问题PPARTART2.2.项目城市发展项目城市发展背景背景研究研究区域发展脉络区域发展脉络PPARTART3.3.区域区域发发展趋展趋势势研究研究站位站位PPARTART4.4.市场市场现现状及状及发发展趋势展趋势市场竞争格局市场竞争格局PPARTART5.5.项目的战略框项目的战略框架的架的构想构想核心发力点核心发力点总结总结PPARTART6.6.发力方向制定发力方向制定方向方向PPARTART7.7.项目整体定位项目整体定位可持续发展可持续发展建议建议落地落地PPARTART8.8.项目物业发展项目物业发展建议建议及及经济经济效效益评价益评价Chapter1项目本体条件及开发目标解析?项目本体条件?开发商目标解读北京香河隶属河北省廊坊市，位于北京东南，素有“京畿明珠”之美称，区位条件半小时“进京下卫”，地理位置优越n区位：香河属于河北省首都机场廊坊市北三县之一，处于北京东南，京津唐地区中北京部，是京津唐和环渤海经济圈的腹地。香河?西距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；唐山?东距天津机场70公里，距天津新港110公里；?距唐山曹妃甸港口180公里n面积：458平方公里曹妃甸港口n人口：31万天津天津新港项目交通便利，有多条线路可以到达，距离香河高速出口北侧约5交通条件公里距北京城区约55km距通州城区约35km京燕路燕郊通州区大香线漷县出口香河出口东南六环京沈高速现状交通：?区域通达性较好，有多条线香河线路一路可到达地块，距离香河高速出口北侧约4.8公里线路二?线路一：上京沈高速，从香河出口出，走大香线4.8道路现状道路现状道路现状公里到达地块；?线路二：上京燕高速，走102国道，在大香线出，过大厂到达地块；区位分析项目用地位于香河县城北侧10公里，属于相对陌生区域?项目北距香河县城10公里，属待开发的陌生区域潮白河大香线北运河香河县城安平经济技术开发区香河现有生活配套基本分布于县城板块内，休闲度假配套分布于开区域配套发区板块，地块周边无成熟配套地块周边无配套利好，城市属性较差大香线潮白河医院商业、酒店北运河香河县城餐饮街酒店高尔夫学校开发区板块家具批发城?开发区板块主要为酒天下第一城县城板块店、会馆、高尔夫等安平经济技?香河现有生活配套，休闲度假配套术开发区包括医院、学校、商业、酒店等基本分布于县城板块东部为小马坊村及农业用地，西部、北部被灌溉渠包围，南部为万地块四至科项目2.西侧灌溉渠1.北侧农田大香线13.东侧为农田本案地块3东农田及村落2西农田及灌溉渠南万科用地4北农田灌溉渠4.万科项目4.西南侧灌溉渠学校、诊所商场、酒店一期联排别墅学校、医院人工湖商场、酒店商业街湿地公园n占地1.1万亩，整体容积率0.8n目前一期已投入建设，共200余套联排别墅，容积率0.67，初步预计2011年5月1日开盘地块较平整无高差，无强势景观资源，启动区规模较小，容积率自资源分析由，配套用地只能用于绿化用地和设置少量临时建筑1地块内部基本平整,无高差n总占地面积500亩,容积率在1.1～3.5之间n住宅占地325亩，其中一期占地100亩，二期225亩n配套用地占地175亩，一期占地50亩，二期占地125亩n项目地块较为平整，所在区域城市意象略显2地块内部水泥厂不足，无任何资源或配套设施2n水泥厂：由于地块内部无遮挡，水泥厂灰1尘较大，曾经被万科投诉，造成较大污染n内部：项目内部较为平整荒芜，曾为小马房村耕地，现废弃，地块整体狭长完整，中间无分隔项目属性界定一线一线城市城市远远郊、郊、三三线城线城市市近郊近郊缺乏缺乏环境资环境资源源、配、配套套设施设施以住以住宅为宅为主主的中的中等等规模规模开开发项目发项目Chapter1项目本体条件及开发目标解析?项目本体条件?开发商目标解读北京开发目标前期保证平稳过渡，后期保证利润最大化项目具体情况开发商目标?三胞公司为邯郸开发商，在邯郸有多个开发项目，在香河没有开发经验前期平稳过渡：前期平稳过渡：启动区以启动区以?地块周边基本无强势景观资源，缺乏区域配套，城市意向平稳回现产品为主平稳回现产品为主弱?总住宅规模325亩，启动区住宅仅100亩，规模较小后期利润保证：后期利润保证：后期可改后期可改?项目北侧紧邻万科万亩大盘，变开发策略，考虑利润最大化产品变开发策略，考虑利润最大化产品11年开始入市，伴随本项目销售全程结合项目的实际情况与开发商目标，我们可以从本体、市场方面挖掘项目的核心问题13世联观点中等规模开发的思考：123战略层面：战略层面：战略层面：战略层面：从城从城市市发发展阶展阶段段、项、项目目在城市在城市中中的地的地位位及发及发展前展前景、项目可能担负的城市功能入景、项目可能担负的城市功能入手手，系统的、框架性，系统的、框架性的综合解决问题。的综合解决问题。策略层面：策略层面：策略层面：策略层面：开发模式：开发模式：基于开发商目标、开发实力以及地块资基于开发商目标、开发实力以及地块资源条件确定的大盘的的源条件确定的大盘的的整整体开体开发发模式模式和和基调；基调；核心能力：核心能力：基于市场以及竞争找到能够保证项目可基于市场以及竞争找到能够保证项目可持续发展的核心能力。持续发展的核心能力。战术层面：战术层面：战术层面：战术层面：如何如何将将钱钱用在用在刀刀刃上刃上，，在服从在服从于于整体整体战战略的略的基础基础上每个地块（功能区）的开发目上每个地块（功能区）的开发目标标和手段是什么。如和手段是什么。如何启动项目、启动区何启动项目、启动区域域如何如何执执行？行？如何如何营销？营销？14世联观点针对本项目，我们的出发点：城市层面城市层面市场层面市场层面城市层面——站在城市发展的轨迹上思考，保证项目中长期发展战略的前瞻性与可行性。必须基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项市场层面——基于市场环境，明确目发展方向与整体定位。市场发展阶段及发展趋势。从市场出发，明确优劣势地位，寻找机会，判断威胁，从而指导项目发展策略的制定。香河依托北京的优势形成产业驱动力，带动房地产市场香河城市快速发展，站位在北京研究香河市场成为实现目标的第发展一要素第一阶段第三阶段房地产第四阶段各大开发商纷纷起步期第二阶段经济发展形成期板块初步形成进入赚取土地增值的红利时间轴时间上世纪90年代初1990～1992年1992～20032003～20082008至今?地产业肇兴?品牌开发商集聚屯地?田园农村?安平镇开始开发?自主产业兴起并发展?北京客户开始出现?开发大规模展开，县?民宅和农田?天下第一城建成?香河家具城等初具规?县城和安平镇两板块城、安平镇、高速口三模现雏形大板块鼎足而立满足本地需求，利用资源，吸引北京消自主产业，承载北京人口居住第三产业及服务业自足的生活费的第三产业发展初期赚足北京的钱卫星城功能整合发展，转移北京功能典?孔雀城系列型?无?中信国安·天下?家具城?颐和领袖城观?运河和潮白河沿线生项第一城天下态城系列目?高速出口居住养老系列?县城高层系列平2009年台2008年别墅8500-1.25万元/平米价别墅6000-8000元/平米高层5500-6500元/平米格高层2500-3500元/平米放眼北京。Chapter2项目城市发展背景研究?北京宏观背景研究北?房地产宏观市场研究京16北京定位北京-下一个世界城市世界城市分布线世界城市·伦敦世界城市·巴黎北京世界城市·纽约世界城市·东京顶级世界城市：世界城市（Globalcity），又称世界级伦敦、纽约、东京、巴黎城市，指在社会、经济、文化或政治层面直接影响全球事务的城市。新兴世界城市：2010年3月1日，“世界城市建设国际论洛杉矶、芝加哥、法兰克福、坛”在北京举行，提出北京将于2030香港、新加坡年基本形成世界城市的框架。从经济发展水平来看，京沪穗深位居我国城市前列，但成为世界城北京定位市需要具备经济金融、贸易文化等功能，还要加之世界影响力GDP（亿元）?北京——国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市18,000中国唯一的定位为世界城市的城市，世界城市包含了金融、16,00014,901贸易、国际交往、科技、文化等各方面的国际大都市外，还14,00011,866要加之世界影响力。12,00010,0009,1138,2018,0006,000?上海——国际经济、金融、贸易中心之一4,0002,0002020年基本确立上海国际经济中心城市的地位，0基本建成上海国际航运中心。北京上海广州深圳?广州——南方经济中心、文化中心、对外交往中16,000人均GDP（美元）心、生态城市14,00013,00413,581华南地区的中心城市，重要的经济、文化和对外12,00011,32010,070交往中心之一，我国南方国际航运中心。10,0008,000?深圳——创新型综合经济特区，华南地区重要的6,000中心城市，与香港共同发展的国际大都会4,000国家经济特区，自主创新、循环经济的重点示范城市。2,0000北京上海广州深圳北京是我国唯一具有世界城市定位的城市，同样也是国家财富人群北京定位的最富集之地n政治中心和经济中心?中央党政军领导机关所在地，邦交国家使馆所在地，国际组织驻华机构