销售培训当代·天境竞争项目分析版权声明：本文版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。www.worldunion.com.cn厦门豪宅板块分布：主要是中心区、环岛路和全豪宅市竞争市场五缘湾、湖边水库四大板块①西堤别墅?中心板块：②仙岳山庄78③巴厘香墅依托市区成熟配套，结合山湖景观，是豪宅最早出现的片区；④银聚祥邸五缘湾豪宅板块9⑤君临宝邸⑥金域蓝湾?环岛路板块：21⑦鑫海湾地理位置优越，背山面海；占⑧五缘湾1号19地一般较小，以独栋、双拼为主；⑨国贸蓝海3也是最被认可的传统豪宅片区；湖边水库豪宅板块⑩海峡国际2223232411云顶至尊?五缘湾板块：612爱琴海新兴豪宅片区，依托政府全力规中心区豪宅板块2013雍景湾1划的五缘湾湾区，力求打造最纯22111014海豚湾粹的富人区，现配套不足；以高4515江山帝景层公寓为主；16阳光海岸13?湖边水库板块：151217海悦山庄14占据城市中心湖景资源，万科、18天泉山庄16世茂全国地产巨鳄进驻开发，新19东方高尔夫规划、高规格，五缘湾板块的升1720国际邮轮城级，厦门目前顶级豪宅集中区域；21国贸天琴湾1822香山游艇别墅23万科·湖心岛24世茂·湖滨首府2同期入市项目众多，且多为中高端项目，市场呈现群雄逐鹿局面2010下半年-2011上半年，主流竞争来自于天琴湾\万科\世茂\宝嘉誉峰项目当代天境3.6万m2，三房、四房170-200㎡，起价2.3万，均价3.5万21.31万m2，主要是160~200平米，预计2011上半天琴湾年推向市场主流万科湖心岛20万m2，9.29推向市场，首批推出3万平米，高层均价3.4万/平，预计别墅5万/平竞争世茂湖滨首府45万m2，10.17开盘，公寓均价2.2万/平，叠加均价3.3万/平宝嘉誉峰宝嘉誉峰66.4.4万万mm2，，预计预计20112011年上半年推向市场年上半年推向市场万，楼面价元平米分半山御景16.7m26500/流竞鑫塔水尚22.8万m2，110-165平米挑高6米楼中楼，预计价格在2.5-3万之间争永年天墅2.5万m2，160平米楼中楼，预计价格在1.5-2万之间非特房尊府竞争海峡国际社区三期50万m2，预计2011年推出新景国际外滩201010月11月12月20112月3月3与竞争对手比，本项目的社区规模体量不占优势，但有限的席位正体现其稀缺性海峡国际社区：50万社区世茂湖滨首府：45万规模天琴湾：21.3万万科湖心岛：20万半山御景：16.7万宝嘉誉峰：6.4万当代天境：3.6万永年天墅：2.5万社区品质4景观比较：与竞争对手比，本项目拥有强势、极具人文底蕴、独一无二的自然景观资源，但受周边高楼遮挡景观面有限，应注意引导客户万科湖世茂湖国贸天琴湾当代天境宝嘉誉峰心岛滨首府?五缘湾一线?270度湖?鼓浪屿?湖边水库?城市中心海景、湾景边水库景景观资源?演武大桥观?湿地公园、?远观五缘?仙岳山自?环岛路音乐岛?远观五缘湾海景资然景观湾海景资?鸿山公园源五缘湾特色?ZEN式园?源商业街等?园林景观林景观?园林景观5产品比较：本项目的外立面、丰富产品线、强势城市资源配套是发力方向宝嘉誉峰天琴湾万科湖心岛当代天境世茂湖滨首府35栋海景别墅，10栋29层6幢板式小高层、高360度湖景，临两幢海景第一线高超高层+湖景休闲规划住宅一线海景公寓，7栋层，沿街商业配套湖别墅+高层层，可看海看山商业23层住宅二线海景公寓现代感、豪宅气质、预计欧式风格简约、现代风格外外立面预计古典主义风格现代感，雍容大气标志性强外立面立面ZEN式园林，新亚洲园林风格未定，预计效果精品化园林，地块规模小，几乎绿化率预计在50%园林园林风格，精致化路线一般风格未定无园林以上临湖别墅，180平，200平大以150平米以上大主力户型130-180平160平，180大平层为主高层面积未定平层为主户型为主户型创新，部两梯两户，户型设户型方正，动静分区两梯两户为主，户型中规纯板式超高层，景户型特征分产品具备可计合理，景观最大合理；中矩观最大化变性化商业、会所配套，滨湖边水库配套会所、商业、酒店、五缘湾区配套，包括酒店、老市区生活配套完社区配套北-仙岳片区成熟生活、短期内较不完娱乐，完善的综合学村，湿地公园等善，教育资源优良教育配套善体配套6万科·湖心岛2007.11.13个盘竞争万科·湖心岛——湖边水库片区价值最高的地块，目前区域竞争-个盘高层均价34000元/平米，预计别墅均价50000元/平米产品高层大户型公寓、别墅类型面积250-360平米区间推售本次万科取得一期预售证批售住套数宅套数82套；二期预售证共批售套数180套，其中住宅部分58套。销售开盘当天预订大半，9-10月共备情况案31套价格公寓均价34000元/平米，别墅预计均价50000元/平米促销推出了买豪宅送精装修的活动，每平赠送5000元的精装修标准，车位、礼品一应俱全。客户同时享受闽南万客会“筑梦计划”推出5000万元购房优惠基金活动。卖点?厦门岛内仅存原生态淡水湖?270°观湖，三面环水，自成天地?约六万平米环湖生态公园?一梯一户墅质大宅?全球顶级精装标准，纯手工打造?纽约中央公园景观主轴?总统御用设计师中国开山之作?万科星级私人管家服务8区位：湖边水库片区——厦门岛东北部新区的中心地带，集生态淡水、生活居住、商业商务和文化娱乐为一体的全新城区拥有强势景观资源交通配套?厦门岛内唯一的大规模的淡?现阶段交通不便：有厦38、39、529、518或者BRT蔡塘站；水湖资源；?未来规划交通完善：政府为提升区域品质，片区规划建设32条市政道路，总长约20公里；?区域整体重新整治，以湖为?同时在此规划建设厦门市第一条市政共同沟内部设通讯电缆、低压电缆、中心，未来定位生态生活居有线电视缆、给水管、中水管以及预留垃圾管道等市政管网发展空间。住区商业、教育等配套较少?厦门湖里万达广场(在建)；市政大厦以及湖光山色会所等；湖心岛蔡塘村?市政工程幼儿园(在建)、高林小学、霞光民办学校中学部、厦门涉外学院、南洋学院等；教育配套整体质量不高；项目背景：万科·湖心岛——打造厦门迄今以来最高端的项目，也将是万科体系内新的、最高端产品系列的开山之作?开发商：厦门万科房地产有限公司?开盘时间：2010年9月?单价：高层均价3.4万（5000元精装修+车位），多层别墅起价5.0万；?总价：公寓700—1600万，别墅：800万起价；?位置：湖边水库片区，湖心岛北部，拥有一线湖边水库湖景；?基本指标：占地142.8亩，总建筑面积199710平方米，容积率2.1，绿湖湖化率35%；地块为2009年“6.8土地拍卖会”18.3亿竟得楼面价9163元/心心㎡。岛岛规划的人工河规划中公园项目一期规划：顶级设计师STERN规划设计，融入欧洲小镇和鼓浪屿的新古典主义风格，与外部区隔的私密性规划，提升项目品质?整体规划：项目分6期在6年内完成，整体垫高7米，共规划8栋高层、数栋13层小高层、多层别墅；第6期将建一栋180米的超高层，将为厦门第一高楼，建筑形态上，实现高、中、低层三种建筑形态地结合；?建筑风格：项目以纽约中央公园周边高层建筑为蓝本融合鼓浪屿的特色多层别墅综合而成；?外部：以安哥拉古城和洛杉矶盖蒂博物馆的形态，形成了以建筑文脉为基调的新古典主义风格的酷似意大大利利官邸官邸的的一一个自个自然然天天成成的的城城堡堡（（融融合合了欧洲了欧洲小小镇镇和和中国四合院的特点），其在半岛与外界相连的局部开挖一条宽逾10米的金水河，用两条专属桥梁——金水桥连通。岛的私密性得到了诠释，并融入了城堡的领地感；未来湖心岛的街道上只允许步行和电瓶车形式，没有机动车辆；?内部：坡地、垂直绿化，到楼梯、城墙、钟楼的设计及石材选用，参考了鼓浪屿特有的风格与文化。岛上没有风格相同的两栋建筑相，一期A地块，有二十多种户型，整个项目户型将达百种以上。?景观设计：由世界顶级景观大师Olin主笔，园林整体设计简洁大方，充满古典风格；销售情况：9月21日开盘，当时厦门公寓的最高价，客群定位高端财富阶层，开盘初总体销售情况良好，一期别墅基本完销?开盘时间：2010.9.21一?产品：一期推出29层、7万左右期31层的两幢高层，两梯两均价3.4万所户（一梯一户），户均面推积244㎡左右；最小面积7万左右产为150㎡，共有3套；最大品面积为360㎡的顶楼楼王。均价3.4万及本期共推出128席，价??公公寓寓::110909套套，，起起价价2255880000格格7万左右元，均价：34000元/㎡，分最高4.4万；面积240—布5-6万2608万?别墅：19栋，50000——80000元/㎡；面积6-7万150—210㎡?优惠：户户赠送一个车市场背景：位，精装标准每平5000元，万科·湖心岛开盘时，9.30政策及厦门限购政策尚未出台，厦门市场处于金定金110万九回暖状态，且当时市场上同类高端具有竞争的产品较少；湖心岛依托了城?展示：公寓样板房将于市文化，脱离市场竞争，开出了厦门公寓的最高价格，开盘认购数十套；本月20日开放进一步的宏观调控后，整个市场受到较大影响，万科湖心岛销售受到一定影响，目前累计销售28套展示条件：位于24层的高层观景营销中心，可观览项目及湖边水库全景；3D宣传片演示未来生活场景?市政大厦24楼凭栏，被誉为东部明珠的湖边水24楼营销中心，设有观光阳台，景观大窗库尽收眼底，湖中央探出的一块工地尤为显眼，那就是万科·湖心岛项目所在地；?观音山、五缘湾、枋湖片区规划一览无遗。18018