四、竞争東块〆公寓产品/青剑湖東块/东方维罗纳1室2厅1卫：55平方米2室2厅1卫：87平方米空中花园、工作阳台设计南北阳台设计54四、竞争東块〆公寓产品/青剑湖東块/东方维罗纳意式建筑风格55四、竞争東块〆公寓产品/青剑湖東块/东方维罗纳已推房源面积配比及去化情况面积段（㎡）557886-8893-94128-133合计供应套数5628572910931479配比38.00%5.75%49.29%0.68%6.29%100.00%销售套数35265481959966销售率62.63%76.47%65.98%90.00%63.44%65.31%项目去化面积段集中于55平方米一房、86-88平方米两房小户型，可见本项目当前主要以首次置业客户为主，但随着洋房、联排等产品的入市，项目将出现刚性需求、改善需求并存。56四、竞争東块〆公寓产品/青剑湖東块/东方维罗纳东方维罗纳本项目区位青剑湖東块青剑湖東块配套薄弱薄弱资源较差较差环境北边京沪高铁，硬伤北边京沪高铁，硬伤产品洋房、小高层小高层开发商品牌地方知名企业园区有较强的美誉度总价优势低总价/本项目竞争策略突出低密度社区优势、高品质、高附加值57四、竞争東块〆公寓产品/青剑湖東块/首开悦澜湾首开悦澜湾区位星湖街与唯新路交汇处开发商苏州首开嘉泰置业有限公司占地面积（万㎡）12.6建筑面积（万㎡）20.16容积率1.6物业形态小高层、高层开盘日期2010年4月销售均价（元/㎡）9500主力面积（㎡）80-90推量9.8推量及未推（万㎡）未推：10.36未来推量预计（万㎡）2011年10.36万㎡已推去化率94.4%去化周期7个月项目卖点小面积、低总价58四、竞争東块〆公寓产品/青剑湖東块/首开悦澜湾2房2厅1卫〆88帄方米3房2厅2卫〆115帄方米入户花园、卧室飘窗、客厅阳台、北入户花园、卧室飘窗、客厅阳台、厨阳台设计房工作台设计59四、竞争東块〆公寓产品/青剑湖東块/首开悦澜湾ARTDECO建筑风格60四、竞争東块〆公寓产品/青剑湖東块/首开悦澜湾已推房源面积配比及去化情况面积段（㎡）77-8080-90110-120145-163合计供应套数1549125481128配比13.7%80.9%4.8%0.7%100%销售套数15355863销售率90.3%96.2%90.7%0.0%94.4%本项目房源供应面积段集中于80-90平方米，其次为77-80平方米，同时两面积段去化也较好，145平方米以上面积段去化率最差，有此可见本项目主要客源为首次置业者。61四、竞争東块〆公寓产品/青剑湖東块/首开悦澜湾首开悦澜湾本项目区位青剑湖東块青剑湖東块配套薄弱薄弱资源青剑湖较差环境较好北边京沪高铁，硬伤产品小高层、高层类独栋、联排、叠加、小高层开发商品牌全国知名度园区有较强的美誉度总价优势高总价/本项目竞争策略待本项目上市时，该项目已基本销售完毕62四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/中海国际社区中海国际社区区位园区湖东琉璃街与钟园路交汇处向南100米占地面积开发商中海发展66.32（万㎡）建筑面积120，其中公容积率1.8（万㎡）寓103万㎡（小）高层数规划户物业形态---联排数开盘日期08.08销售周期27个月公寓推出公寓未推公寓62.1740.83（万㎡）（万㎡）主力面积销售均价11500（含精装公寓115-140（㎡）（元/㎡）1500元/㎡）主力总价已推去化公寓130-17091.01%（万元）率项目卖点中海品牌、区位优势63四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/中海国际社区公寓123㎡，3房2厅2卫公寓108㎡，2房2厅1卫64四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/中海国际社区已推房源面积配比及去化情况面积段75-7882-9090-110110-130130-144144-175合计（㎡）供应套数342569280241911843375844配比6.05%10.07%49.57%7.41%20.94%5.96%100.00%销售套数33847427904178872395255销售率98.83%83.30%99.57%99.52%74.92%70.92%91.01%本项目供应面积段集中于90-110、130-144、82-90平方米三面积段，去化最好的面积段集中90-110、82-90、110-130平方米三面积段，可见本项目刚需、改善需求并重，且从刚需向改善性需求升级。65四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/中海国际社区中海国际社区本项目区位位于湖东，区位优势明显位于青剑湖，目前认知度相对较低配套相对较为完善薄弱资源无无产品1.8高容积率相对低密度社区开发商品牌全国知名，位居全国前列园区美誉度高总价优势公寓相对较高/本项目竞争策略突出低密度社区优势、高品质、高附加值66四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/雅戈尔太阳城雅戈尔太阳城区位现代大道以北、星华街以西、沈浒路以南占地面积开发商雅戈尔置业52（万㎡）建筑面积94，其中公寓容积率1.8（万㎡）85.5万㎡别墅、洋房、物业形态数规划户数---小高层、高层开盘日期09.05销售周期19个月推出量体21.6（已去化未推量体72.4万（万㎡）19.61）（万㎡）主力面积二期80-90/105-销售均价9500项目紧邻紧邻沙湖生态公园，整个项目由小高层、高（㎡）112（元/㎡）层、多层、别墅产品构成，分四期开发，整个采用半围合主力总价76-86/99-107已推去化率91.3%（万元）式规划，东高西低，中间部分以低密度主要为主，有效保证了低密度住宅的私密性。项目卖点开发商品牌、生态公园、轻轨一号线/三号线67四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/雅戈尔太阳城采用ARTECO建筑风格68四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/雅戈尔太阳城2房2厅1卫：85平方米2房2厅1卫：109平方米空中花园、飘窗、阳台设计空中花园、飘窗、阳台设计69四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/雅戈尔太阳城已推房源面积配比及去化情况面积段（㎡）60-6880-90104-120130-144145合计供应套数336680392638122058配比16.33%33.04%19.05%31.00%0.58%100.00%销售套数289678348552121879销售率86.01%99.71%88.78%86.52%100.00%91.30%面向首次置业的80-90平方米产品面积段去化最好，面向改善需求的130-144平方米户型同样去化较好70四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/雅戈尔太阳城雅戈尔太阳城本项目区位位于湖东，区位优势明显位于青剑湖，认知度相对较低配套薄弱薄弱资源东沙湖生态公园无产品1.8高容积率相对低密度社区开发商品牌区域知名开发商园区美誉度高总价优势目前以公寓为主/本项目竞争策略突出低密度社区优势、高品质、高附加值71四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/九龙仓时代上城九龙仓时代上城区位园区现代大道与钟南街交汇处占地面积开发商九龙仓52.53（万㎡）建筑面积125.83，其中公容积率1.8（万㎡）寓90.72多层、小高层物业形态数规划户数----高层开盘日期预计2011年5月销售周期---推出量体未推量体---90.72（万㎡）（万㎡）主力面积销售均价-------（㎡）（元/㎡）主力总价----已推去化率---（万元）项目卖点品牌72四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/九龙仓时代上城建筑风格〆美式风格73四、竞争東块〆公寓产品/湖东以东東块/九龙仓时代上城九龙仓时代上城本项目区位位于湖东，区位优势明显位于青剑湖，认知度相对较低配套薄弱薄弱资源东沙湖生态公园无产品1.8高容积率相对低密度社区开发商品牌区域知名开发商园区美誉度高总价优势目前以公寓为主/本项目竞争策略突出低密度社区优势、高品质、高附加值74四、竞争東块〆公寓市场小结中海国际社雅戈尔太阳九龙仓时首开悦澜湾东方维罗纳本案区城代上城地段☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆配套☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆产品☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆//总价优☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆//势开发商☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆+品牌服务☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆通过与竞争楼盘比较，本案在开发商品牌和服务上具有明显优势，为了赢得竞争，弥补地段和配套、紧邻高铁的劣势，本案还应加强产品力打造，使本项目成为一个有高品质、高附加值的精品社区。75三、项目定位?SWOT分析?客户洞察?客户定位?产品定位SWOT分析〆优势（Strengths）分析東块优势〆本项目位于园区中新科技城的北侧，属于青剑湖東块。目前该東块内的高端楼盘众多，市场认可度较高。地块优势〆15分钟车程内可到达园区和唯亭行政中心、沪宁城铁、高尔夫球场、圆融时代广场等一系列重要的行政商业配套设施。品牌优势〆企业实力雄厚，在苏州树立了行业标杆的形象，早期通过都市花园、天域的开发在苏州市场积累了一定的品牌知名度，有利于本项目的品牌推广。周边招商、首开、中新置地等众多项目的上市带来客户分流威胁。品牌企业聚集〆目前该区域已有多家全国性及区域级品牌开发企业进驻房地产市场继续低迷，市场观望持续，，提升了東块价值，增强了消费者对東块的认可度。增加销售压力。宏观经济形势出现新的变化带来的不利自然资源优势〆项目距离阳澄湖较近，位于项目的西北角，未来部分公影响。寓可观湖景。并且项目距离青剑湖仅约5分钟车程。77SWOT分析〆劣势（Weaknesses）分析?目前商业、教育配套虽已有规划，但尚未投入使用，相对园区核心区配套稍显落后。?距离项目北侧不远处有京沪高铁轨道，将带来很大的噪音影响。?