?谨呈沙钢集团宏润房地产开发有限公司沙钢张家港项目产品定位建议现实与理想的差距现实情况开发愿景苏州下属县级市张家港，全市长三角知名的标杆人口约125万人，目前为长三城市能级项目角重要的制造业基地全球500强企业，主营业务为开发背景钢铁制造及贸易，但无大型高张家港的城市名片端商业运营经验办公市场供需失衡，价格空间有限；公寓市场均质化，缺乏高价快速变现价格突破高端精品物业；城市整体无特色酒店及商业体策源认为解决项目理想与现实的差距，需要深度思考以下三大核心问题Q1：我们拥有什么？Q2：客观存在什么？Q3：项目出路是什么？寻找理想与现实的突破口我们拥有什么，从认识项目开始。。。城市东翼，四通八达，具有良好的城市形象展地段解析示面；市级行政、商务区。?本项目位于张家港城东区域，距离市政府1.5公里，商业核心区——步市政府行街3公里。人民路上，沙钢立交桥宗地旁，交通优势显著。1.51?位于人民路商务轴，周边写字楼云公集，为张家港行政、商务区。步行街里?成熟居住区，周边配套齐全。梁丰生态园暨阳湖艺术中心餐饮配套其他配套华昌时代广场城市新文化中心，“城市地标形象”开始植入地段认知人心。?项目所在的城东1号地块北至张扬公路、南至东横河、西至华昌路、东至东二环，用地面积1.43平方公里；?功能定位：市区东部重要的商业、商务办公组团，城市新的文化中心。杨舍?周边在售楼盘业务员销售说辞：人民东路地区将是未来张家港城市的发展重点，将建造张家港最高的双子塔楼。?张家港市域空间规划形成“一城、双核、五片”的空间结构，双核指杨舍和金港城区，杨舍是全市行政、经济、文化、生活中心。?至2020年，规划人口55万，年均导入约2万人口，城市化水平达到70-80%。总建面积达65万㎡，集合五星级酒店、甲级写本体解析字楼、公寓、商业等多物业形态的大型综合体占地面积建筑面积用途容积率建筑密度绿地率出让年限（平米）（平米）A地块商业≤3.6268327≤45%≥20%商业40年74535.3B地块商业、住商业40年、≤2.8380979≤35%≥30%136064宅住宅70年限制条件：?竞买人应承诺该项目整体经营的商业和五星级酒店的地上建筑面积不小于10万平米，且不得分割销售，竞买人应在资格审查时提交相应的承诺书。?竞买人必须提供与世界前十名（按2009年度《Hotels》杂志排名为准）或得到认可的五星级酒店签订的意向书，客房数量不少于400间，并书面承诺酒店建成后也必须是由相对应五星级酒店管理公司来经营管理。?A地块必须建两幢双子塔楼，主楼功能以一幢五星级酒店为主，一幢为甲级写字楼。企业品牌沙钢地产——豪宅缔造者?沙钢集团——沙钢集团是目前国内最大的电炉钢和优特钢生产基地、江苏省最大的企业集团，全国最大的民营企业。现拥有总资产1100多亿元，职工27000余名，主要工艺装备均达国际先进水平。?沙钢集团在2008年中国企业500强中名列第36位，制造业500强中名列第12位，在全国民企中名列第2位，并跻身于全世界最具竞争力钢铁企业行列。企业还先后荣获“中国企业管理杰出贡献奖”、“全国质量效益型先进企业”、“全国优秀企业（金马奖）”等几十余项奖项。“沙钢”牌商标还获得“中国驰名商标”，并以品牌价值95.69亿元荣列中国500最具价值品牌第67位。沙钢集团以2008年以208亿美元的营业收入，首次跻身美国《财富》全球500强企业排行榜。暨阳湖壹号暨阳湖皇冠沙钢地产——不是仅有星河湾可以造豪宅！沙钢地产暨阳湖畔开山扛鼎之作——暨阳湖壹号和暨阳湖皇冠完全打破市场现状，比肩长三角豪宅标准打造，超脱现有市场，荣登城市标杆，使“沙钢”品牌标签熠熠生辉，奠定沙钢追求卓越的领导地位。项目自身条件界定:人民路商务轴，城市新文化中心含有酒店、写字楼、住宅、商业等多物业的城市综合体沙钢地产——豪宅打造专家，城市领导地位拥有认知度较高的城东城市大盘的基本素质城市核心商务文化中心之上的大型综合体我们拥有一个新城中心的大体量综合体寻找张家港综合体项目客观存在的市场机会。。。综合体各物业类型面临哪些市场机会？项目市场分析(写字楼、高端酒店、商业、公寓、酒店式公寓)①办·公·市·场相比于住宅市场，写字楼市场尚不成熟。随着政府对规划中的城东CBD和城西商务区的大发展历程举开发，目前张家港写字楼市场处于快速扩张发展期。第一阶段第二阶段第三阶段目前年代1995年以前1995-20002001-20072008年以后?国营企业自建办?写字楼市场处?写字楼市场雏?写字楼市场进公楼于起步阶段，规形形成，数量增入扩张期，市场特征?无出售型和租赁模较小，档次较加，档次有所提规模扩大，产品型写字楼物业低升档次提升?经济开发程度?垄断型行业发?市场经济体制?国营企业为主的加快，高科技IT展迅速，大型民背景初步建立，民营计划经济产业和第三产业企不断壮大，外经济发展较快蓬勃发展资企业逐年增加目前已投入使用写字楼主要集中在人民路和长市场格局安路片区。未来将形成三大片区写字楼聚集区现状分布?人民路片区写字楼品质相对较高；而长安路片区几乎没有真正意义上的写字楼，全部为商住楼，档次低、规模小、用途混杂。?政府致力于打造人民路高端写未字楼商务轴、城东CBD以及城西商务区，加大了商办综合用地的来出让，顺应不断扩张的写字楼需发1000000求。展800000?目前市场上出售型和租赁型办发展格局格公楼并举。局600000城400000西历年土地分类型成交情况商200000务城东CBD区0200820092010综合用地纯住宅纯商业其他（教学、公共设施等）目前已投入使用写字楼主要集中在人民中路。市场分布在售和即将售项目分布在规划建设中的城东CBD和城西商务区。建设大厦1国脉大厦34农村商业银行大厦2国泰时代广场56国泰新世纪广场国泰大厦8新鸿基大厦7国泰东方广场天霸商务馆东渡大厦910华昌东方11广场12中联广场已投入使用在售即将售优质写字楼建筑设计较为新颖，和张家港良好的城市展产品分析示面相吻合，但内部配置较为普通，整体而言产品品质处于准甲级水平，缺乏具有国际甲级写字楼标准项目。建筑面积标准层面电梯数量交付装修是否可分大堂层高档次名称层数停车位外立面用材空调系统（万㎡）积（㎡）及品牌情况割（米）A座国泰时代广A座2500，地下400-玻璃幕墙、A座毛坯7.824F/B6部/三菱中央空调可分割11米场B座1100500石材/B座简装座16F优质建设大厦3150020F4部/三菱/玻璃幕墙中央空调/可分割10米农村商业银3150019F4部/三菱/玻璃幕墙中央空调/可分割10米行大厦玻璃幕墙、国脉大厦3.8160024F4部/三菱/中央空调/可分割8米面砖正在进行外地下70个，立面改造，国泰大厦8250032F5部/三菱地上200中央空调简装可分割15米加装玻璃幕普通多个墙新鸿基大厦5.440009F4部/三菱地下200石材、面砖中央空调毛坯可分割10米玻璃幕墙、东渡大厦2.2120018F2部/三菱/中央空调/可分割6米面砖新鸿基大厦农村商业银行国泰时代广场建设大厦大厦国泰大厦东渡大厦优质写字楼需求旺盛，而目前可供出租的优质写字经营分析楼十分匮乏，市场供求矛盾推动了租金的上涨。物业管理费档次名称租金（元/㎡/年）入住率租户（元/㎡/月）A座：大型企业，如国泰集团、浦项建设国泰时代广80092%4.35等；B座：进出口国际贸易，金融，咨询，场软件开发设计，国际品牌代理优质住房和城乡建设局、规划局、旅游局等建设大厦/95%/政府职能部门农村商业银多为银行内部自用，少部分整层出售给/92%/行大厦大型企业水利局、物价局、药品监督管理局等政国脉大厦/95%/府职能部门大型国企、民企，如：国泰集团、宏宝国泰大厦700-75090%3普通集团小型贸易进出口、服装纺织、机械、咨新鸿基大厦40085%0.5询公司东渡大厦/80%/事业单位?国泰时代广场代表目前张家港已投入使用的最高档写字楼，租金达到800元/㎡/年，较08年上涨了50-60%。按照目前周边楼盘办公售价测算，投资回报率在7-8%，投资收益相对较高。?优质写字楼入住率明显高于普通写字楼，需求旺盛。市场上的优质写字楼两栋被政府职能部门和银行占用，仅有一栋对外出租，在需求旺盛的情况下，明显供应不足。该案代表目前张家港市写字楼最高档次，以自用以重点个案及对外经营租赁为主，具有良好的市场口碑。国泰时代广场地址人民中路65号开发商国泰集团A座总高98.8米，层数A座24F/B座16F建筑面积总建面7.8万平米标准层高层高3.9米，净高2.8米大堂层高11米标准层面积A座2500平米，B座1100平米典型租户：电梯系统6部三菱客户梯，2部消防梯及三个消防A座：国泰集团、浦项建设、江苏七洲绿色化工、楼梯张家港保税区正方源国际贸易公司；B座：张家港空调系统中央空调锦泰进出口有限公司、九禾股份、德勤进出口公A座毛坯，B座吊顶、复合木地板、乳胶司、国之泰律师事务所、盛康光伏科技、金生典装修情况漆装修交付当、金生投资管理停车位地下400-500个租户特征：租金800元/㎡/年物业管理费4.35（元/㎡/月）A座主要为国泰集团自用，另外有一些大型外企和民企。B座：以中型进出口国际贸易，咨询，科技，入住率92%国际品牌代理公司为主。经营方式只租不售区位条件、规模、建筑形象以及硬件设施在向重点个案甲级写字楼靠拢，但软件服务是软肋。国泰时代广场A座平面分布（79-218㎡）外立面电梯间底商底商商家为中信银行、交通银行、国泰国旅、国泰车队等生活服务类商铺,鲜明的棱角，刚性的衔接，地面、墙面全另外引进了高端泰富酒店，人均消费创新、颠覆、自由、锐利大理石铺