以购物为主的综合型百货商场，消费客户定位重点个案中高端，产品档次以中档消费为主，少量高档凯利百货品牌。?2005年底开业，总建面积18000平米。?目前张家港档次最高的百货商场，相比于上海等一线城市，其档次仅同于一般百货商场，为中档定位。主力品牌为Cartier、boss和伊丽莎白〃雅顿，也是全场最高端的品牌，其余都为中档品牌。?商场内部软硬件优于其他商场，空间相对宽敞。?在业态布局上，相比于张家港其他商场，开创性的增加了精品家电馆和VIP会所，VIP会所（茶餐厅）。为凯利休闲茶餐吧，?整体规划无特色，无亮点，缺乏人提供咖啡、性化理念，如公共空间缺少休息区，茗茶、简餐和棋牌无背景音乐，盥洗室装修差，营业服务人员形象素质不高。市场总结?城市商业布局由单核辐射向多核商圈形态转变，城西购物公园开创了城市购物新体验，已呈一定规模；相对而言，城东的商业市场以小型商铺为主，呈点状分布，缺乏大型一站式集中商业。?大型商场功能业态单一，主要集中于购物，整体档次不高，无法满足本地中高端消费群的消费需求。?当地高端人群更多选择驾车到苏州、上海等邻近城市购物消费;与此同时金港保税区和张家港经济开发区集中了大量的外资企业，带来境内外大量高级别经营管理人员，他们消费能力极强，但缺乏适合的消费场所。城市缺乏高品质的一站式MALL型购物中心④公·寓·市·场主要分为五大版块，其中城西、城东是目前市场供应主力，其它板块市场供应相对较少。本地块所处的城版图分布东板块土地出让量较为庞大，未来竞争激烈。城北版块城东版块环境面貌较差、发展滞以人民路为轴心，将打后，区域认同度不高。造商务核心区；以张家未来将引入大学城和科城北港文化中心为依托，丰技城，带动区域发展。富公共文化休闲设施，目前商品住宅供应偏少打造文化新城区。依托梁丰生态园，打造生态宜居居住区。城中版块该区域土地出让量庞大，张家港政治、经济、文城西未来供应集中。化中心，拥有成熟的生城中活机能、基础设施、市政建设配套。目前住宅供应量较少。城东暨阳湖板块以暨阳湖为依托，打造城西版块为高起点、高标准、高张家港新城区，环境面暨阳湖板块品位，集休闲、娱乐、貌较好，以购物公园为度假和居住为一体的现中心，打造城市副中心。代化新城区。目前供应目前住宅供应较集中。量不多，为张家港最高档的居住区。核心价值优势，产品定位以改善型需求为主，城中板块兼顾少部分首置型需求。依托地段价值形成第一梯队市场价格，产品品质一般。版块市场特征阳光水岸?市场综述中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域。为城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价皇家首座值在于区位和配套优势。玉水世家?产品特征产品类型以小高层、高层产品为主，少量多层产●品。产品力打造一般。?客户特征客群辐射张家港全市范围，以杨舍城区为主，覆盖周边乡镇，改善型需求居多。皇家首座玉水世家产品以130-160平米三房为主，另有部分125平米舒城中板块适二房，主力均价在13000-14000元/平米总建面积均价2010年月案名容积率物业类型主力面积（㎡）主诉求均去化套开盘时间备注（万㎡）（元/㎡）数市中心绝无仅皇家首座221.7小高层三房140-16014000252010-3-13/有黄金地段4-6#为交11年初推通局员工回两房125和谐自然，市出1、2#，多层、小迁。一层全玉水世家51.613000中心少有的闹共计60套，2011-1-1高层三房部架空作为中取静社区目前去化141/158/210活动中心，约90%40米栋距私家庭院，孩子的快乐天堂！所剩房源不阳光水岸3.32小高层2+1房13013000/2008-12-25户户尊享空中多庭院?户型配臵以三房大户型为主，主力面积区间在130-160㎡；两房主力面积在125㎡。?价格水平多层、小高层公寓销售价格基本维持在13000-14000元/㎡；主力三房总价在169-196万元。?销售情况皇家首座和玉水世家由于其优越的地理位臵，销售情况都较好。张家港新城区，城市副中心，城市购物公园的城西板块建造极大的带动了区域发展。目前楼市的热点区域，区域认知度较高。版块市场特征?市场综述华府天地城西板块为张家港新城区，环境面貌较好，以中联皇冠购物公园为中心，打造城市副中心。目前住宅供应较集中。阳光里程?产品特征产品类型以小高层、高层产品为主，少量别墅。甲江南除中联皇冠产品力较强，其他产品力打造一般。?客户特征以城西区域客为主，同时辐射城中、城北的客户，改善型需求居多。华府天地中联皇冠阳光里程产品以三房和四房的大户型为主，主力面积区城西板块间在130-180平米，主力均价在11000元/平米2010年总建面积主力面积均价案名容积率物业类型主诉求月均去开盘时间备注（㎡）（万㎡）（元/㎡）化套数小高层、三房130城市首府，中联皇冠241.3联排、双13000132010年6月/比肩国际拼四房180小高层、Loft:70㎡，Loft9500；一至二层为私人酒店标高层（商大平层：大平层4000㎡商业，华府天地5.54准级的尊崇222010-4-25业用地40170-200㎡四10000-整体出售，地享受年产权）房11000下2层停车场三房127/142，新古典主义12月份2010-12-阳光里程251.5小高层11000/四房185风格刚开盘18小高层、城西高尚区，2010年6月2008年10月甲江南24.91.49高层、别三房140-1601050040精品住宅二期开盘25日首次开盘墅?户型配臵以三房和四房的大户型为主，主力面积区间在130-180平米。?价格水平公寓住宅销售价格基本维持在10500-13000元/㎡；主力三房总价在143-208万元。?销售情况甲江南由于其具有竞争力的价格，去化速度较快，中联皇冠由于在售房源较少，去化较为缓慢。以暨阳湖为依托，休闲生态新城区。暨阳暨阳湖板块湖壹号项目的成功打造拔高了整个板块的价值，成为张家港最高档的居住区。版块市场特征港城华府?市场综述暨阳湖壹号暨阳湖的生态资源是该板块的核心竞争力，由于其资源的稀缺性，强大的支撑了高端住宅的开发。暨阳湖皇冠?产品特征由于具有稀缺资源，该区域建有大体量的别墅产东方新天地品，以暨阳湖壹号为代表。另外有小高层、高层公寓产品，产品力普遍较为出色。?客户特征客群辐射张家港全市范围，以杨舍区为主，金字塔顶层人群。少部分外地投资客，比例较少，大部分为本地自住客。暨阳湖壹号暨阳湖皇冠公寓住宅面积以130-170㎡大户型为主，户型暨阳湖板块尺度都较为大气。价格占据全市制高点，13000-14500元/平米。容积率物业类型主力面积（㎡）总建面积（万㎡）均价2010年月均去案名主诉求开盘时间备注（元/㎡）化套数200㎡以下高层（商二房168/一房巴比伦空中暨阳湖145009.62.33业性质4078花园，纯湖112010-1-31/皇冠200㎡以上年）三房210/280景，大平层20000公寓住宅：主写字楼力为二房100，（复式）、40（其另有90、120、张家港首个2010东方新SOHO公2009-12-中商业1.2140；办公：6800大型城市综64年销量天地寓（商业2615万方）100（复式）；合体冠军办公性质酒店式公寓：40年）5812月刚入网，带电梯多港城华临近市中心，销售101套，目2010-11-仅有85.91.3层，小高三房130-15013000府高尚住宅前只有少量12913栋住宅层㎡的户型?户型配臵公寓住宅以130-168㎡以上大户型为主，由于其稀缺的湖景资源，户型设计都以大气舒适为准则，部分户型甚至较为奢侈，以满足高端客户的需求。?价格水平公寓住宅销售主力价格在13000-14500元/㎡，东方新天地位臵较偏，售价偏低。暨阳湖皇冠一线湖景大平层卖到20000元/㎡以上。目前在售项目，除别墅外，公寓住宅性质都为商业，40年产权，即便如此，丝毫不影响其售价，价格仍然是张家港的制高点。?销售情况客户对稀缺资源永远都趋之若鹜，销售情况也较为理想。东北为商务核心区、文化新城区，发展定位高；城东板块东南是梁丰生态园，生态景观资源突出。目前板块供应充足，在待售项目较多。宗地君临新城版块市场特征?市场综述未来城土地供应量较为集中，区域开发强度大，待售项目较多，竞争趋于激烈。帝景豪园?产品特征依托其较为成熟的城市配套及梁丰生态园，区域缇香世家以中高档项目为主。?客户特征客群仍以城东区域为主。以改善性需求为主。由于区域内有师资力量较强的外国语学校、常青藤中学等，较多其他区域客考虑到孩子上学方便，臵业城东。未来城帝景豪园产品以三房及以上的中大户型为主，主力户型面积区城东板块间在130-140平方米，主力均价在12000-13000元/平米总建面积主力面积均价2010年月均去开盘时案名容积率物业类型主诉求备注（万㎡）（㎡）（元/㎡）化套数间目前在售1-2+1房87-4#、6-7#、11000-12000，10月份开盘，9#楼，地多层电梯洋房、93教育资源、2010-未来城7.481.7花园洋房已去化214套，面全部垫小高层品质住宅10-28三房130-13000-15000月均去化70套高，设计143有下沉式中央花园公寓09年电梯多层、小联排别墅叠加别墅智能化生公寓10套，别2008-已售完，帝景豪园301.36高层、高层、250-35014800态社区墅9套11-18目前只有叠加、联排叠加主力户型为预计春价格未公布，150米超宽售楼处已君临新城25.62.3高层三房（具体未上市节后开10000以上栋距落成面积未公布）盘写字楼、酒店生态园首2011年缇香世家17.93式公寓、高层、