时尚长三角区域一站式购物中心典范，提供休闲时尚的购物体验休闲娱乐—Shopping活力动感—vitality健康激情之上是健康的体魄之下是年轻活力的心。用花园谱写自然的绿色城邦，悠然、从容的感受天地的自由花园。生态。氧吧—PARK邻里。交流。和谐悠然。乐活。自由张家港的城市名片，长三角的明星地标集住宅、商业、办公、酒店等多种功能于一体的高端城市综合体汇聚世界目光左右城市理念张家港的城市名片，长三角的明星地标商业定位：长三角区域一站式购物中心典范基于定位，项目商业该如何打造。。。高端商业的打造方向张家港TOP定位参考：万达广场江苏省TOP定位参考：金鹰国际长三角TOP定位参考：国金中心仅靠五星级酒店和高端商业体，难以在长三角众多综合体中脱颖而出，且城市能量级也不能支持顶级品牌的长期运营。主题性高端商业的打造方向人文路线典型代表案例：上海新天地、南京1912娱乐路线典型代表案例：深圳华侨城、首尔乐天世界主题路线典型代表案例：迪拜海滩酒店（阿拉伯塔）、拉斯维加斯威尼斯人酒店通过整合外部资源或创造内部资源，形成与众不同的主题性高端商业体，跳脱了单纯以高端品牌和特殊价格吸引客户前来消费的模式，抓住中高端客群追求特色体验的消费习惯，开发出的购物+休闲娱乐+观光旅游的混合商业模式。初步思考下的项目开发方向建议A、以综合体形象面市B、在综合体平台上整体提升住宅价值C、以主题性高端酒店+商业形式形成特色经营D、开发购物+休闲娱乐+观光旅游的混合商业模式基于以上项目开发方向建议，我们希望通过案例分析得出本项目的开发模式、产品规划及商业业态的操作模式研究目的：案例选择原则：?产品开发模式?核心地段?产品规划方向?超高层多物业形态综合体?商业增值要点?城市顶级项目案例：深圳万象城深圳华润中心万象城目前已成为深圳商业的“新地标”。深圳万象城华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体项目。商业：酒店：办公：居住=5：2：1：2?地理位臵：深圳罗湖区宝安南路华润大厦－?总投资：40亿港币写字楼?总占地面积：约8万㎡?总建筑面积：约55万㎡；其中一期25万㎡，二期30万㎡万象城－地王商业面积：25.8万㎡2期：幸福里－住宅、购物中心君悦酒店、商业街办公面积：4.2万㎡住宅面积：11万㎡酒店及共建面积：14万㎡?一期开发时间：2002.10-2004.12?二期开发时间：2006年-2008年?设计车位2988个?由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计深圳万象城前期以大规模娱乐购物中心树立品牌口碑，并利用写字楼销售快速回流资金，保证后续大体量住宅及明星物业的滚动式开发华润中心项目共分2期开发：华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目档次，再以首期的成功继而带动二期的联动发展。首期开发项目的北座与中座主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标——地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通，并临近深圳人流最旺盛之地——东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商业物业奠定良好基础。二期南座后续启动因为紧邻快速干道——滨河大道，致使南座人流量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住区，商业氛围较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。深圳万象城以打造明星商业购物中心为核心驱动，带动项目其他物业价值的提升首期——已于2004年12月竣工开业?超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”地理位臵：金融商业核心区，人流、?信息流、资金流中心；国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”交通枢纽：深南大道、滨河大道、地铁1号线（大剧院站）地下通道直通；二期——2007年6月已基本完成地下工程区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内缺乏一个大?五星级商务大酒店“君悦酒店”型商业来统领区域的商业形象。?酒店式公寓“幸福里”——二期的住宅部分，超高层大户型，定位为：“以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源型高尚住宅”；由于1期商业办公先行，树金融核心区开发模式：商业驱动型标杆，带动后续开发之住宅“幸福里”再创价值制高点?由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场深圳万象城整体分为三个规划片区，规划三种不同类型的物业，并通过空中连廊的形式对各物业类型的物业价值进行了高度合理的整合北区（1期）面对项目东侧已经接近以标高139米的甲级办公大厦“华润大饱和的宝安南路路面现厦”为主体建筑（高度139m，共29层，状，华润主动让出部分标准层面积约1835平方米，建筑面积共红线内项目用地，与政约4.2万平方米，停车位682个），配合府联动，将现有路面改特色购物中心及国际精品时尚店等。建成双向六车道，以增加其通行能力。中区（1期）华润万象城，总商业面积18.8万㎡。空中连廊使商业与其南区（2期）他物业类型很好的链商业休闲广场：是1期商业概念的延续、接起来，形成内部人补充和升华。2期商业与1期商业相比较，流动线，有效的聚集在空间上由室内延伸至室外；在形式上从了商场人气。购物中心走向商业休闲广场；幸福里：住宅部分，超高层、大户型；君悦酒店：华润中心的重要组成部分，也是中国第四座君悦酒店。深圳万象城合理的产品设计将不同功能区域融为一体，实现内外较好的流通动线；利用多部电梯、自动扶梯设计，打造内部立体的休闲购物空间项目北区中区总计用地面积8200㎡27800㎡36000㎡总建筑面积54000㎡188000㎡242000㎡停车位地下682个地上834个2988个地下1472个?华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，层次分明地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创造出不同的功能区域。?其中万象城与5A甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。?室内以88部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使该项目从平面到立面都享有便利的交通网络。深圳万象城外部玻璃封顶及空中停车场的创新规划设计，以多元化的业态组合为主，并采取主力店、次主力店、专门店的业态经营模式商业规划设计特点其主要消费群定位：中等及以上收入的年轻人何海内外游客。?万象城营业面积共有12万平方米，其中地下一层，地上五层，平均每层2万平方米。?万象城拥有全新的消费环境，通过上百部电梯连接，而每一个楼层均有一个很明显的人流动线，没有死角，玻璃封顶可让顾客一年四季地享受天然的环境；?万象城设有立体停车场，与商场之间隔有一道玻璃门，层高达到5.6米，甚至5.8米。商业业态结构?万象城的租户组合方面采取了主力店＋次主力店＋专门店的形式。?不同于传统的零售物业、百货公司，万象城的业态组合为40%零售，20%餐饮，20%休闲娱乐，20%大型电器、家居、教育、银行等多元化业态。?购物的比例有所降低，但娱乐休闲的比重增加，这是万象城能够产生很强吸引力的根本原因。深圳万象城在细节打造上融入人性化的产品创新，为项目增添更多的附加值，使商场的购物环境更加便利舒适连廊顶层花园下沉式广场?地下负一层入口设臵下沉式广场，由跌水连廊顶层花园和绿化组成，链接了外部空间，将人流很自然的引入到地下商业中；?通道顶层上面种植绿化，不仅给通过的客人带来心怡的感受，还使在店内长时间购物的人，不用上下楼即可臵身自然之中。深圳万象城平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流，减少了楼层之间及同层间商铺的租金差距扶梯与直梯纵横交错购物非常便利，店铺的可视性与通达性强单一主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场中死角出现的现象深圳万象城多业态组合给客户带来，全新的一站式休闲购物体验，满足所有的娱乐、购物需求地下一层：餐饮、超市主力店地上一层：百货主力店、精品服饰地上二层：百货主力店、精品服饰、餐饮地上三层：百货主力店、精品服饰、影城、餐饮地上四层：餐饮、儿童服饰、运动城、电器、影城地上五层：家居、美食广场、高档餐饮地下一层结构地上1~3层结构地上4~5层结构?业态组合比例：国际名牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%，主力店/次主力店占40%；?主力店/次主力包括：男装、女装、家居生活、影音、个人护理、药品、礼品、鞋包、钟表、珠宝、饰品、餐饮、银行、服务展示中心、休闲服、运动品、童装、玩具深圳万象城商家一览——引入的商家大部分为定位在中档偏上的品牌深圳万象城商家一览——引入的商家大部分为定位在中档偏上的品牌深圳万象城综合体案例借鉴启发借鉴点：1、以打造明星商业为整体核心驱动的开发模式2、商业与其他区域空间融为一体互相协调的规划模式3、主力店、次主力店及多元化商业业态相互促进的经营业态体系整体开发策略明星商业产品打造商业业态经营模式?高端定位：作为城市新兴商务居商业：面对中高端客群的一业态经营：多业态组合，引进住区，借助区域规划及成熟的居站式购物中心，将各物业类主力及次主力店的明星业态，住氛围、便利交通、商业配套等型完美融合于一体的规划设利用主力店、次主力店、餐饮优势，利用内部个别高端物业产计，让酒店、办公、居住、大众娱乐等业态吸引目标客群，品树立项目高端形象休闲购物形成良好的相互促增添商业价值及人气，充分满?启动策略：前期以商业购物中心进作用，有利于带动其他物足客户吃喝玩乐、休闲购物的及办公物业启动，树立项目明星业价值的提升。一站式消费体验物业的同时利用可售的商办物业为后期开发赢得充足的资金，并且增加人气和知名度，带动整体特别是后期住宅物业的产品价值。根据万象城案例带来的启发围绕项目的商业与各物业的关系进行开发建议。。。产品开发方向：市场机会：使商业与各物业类型形成互动，相互促进物业多元化和一站各物业的价值提升，