规划方案观景层及企业会馆高端住宅空中会馆30.4万平米36万平米万平米社区商业2万平米甲级办公5万平米商业7万平米酒店式公五星级酒寓5万平米店5万平米酒店配套1.8万平米地块物业类型层数平层面积（万平米）建筑面积（万平米）总建筑面积（万平米）购物中心61.16.6写字楼250.25商业用地空中公馆150.23五星级酒店250.2526.8酒店式公寓250.25酒店裙楼30.61.8空中会所20.20.4住宅用地沿街商铺20.5138住宅物业--37规划示意内部商业广场商业内庭桥商业主入口规划示意入口广场商业内街效果空中连廊1商业产品建议商业定位：长三角区域一站式购物中心典范客户定位：对时尚敏感度高，非时尚的盲目追随者，而是国际时尚的领导者；重视个人和家庭的生活品质，已经形成了固有品味，愿意花费较高的代价享受更好的生活商业创新点一中庭设计：引入户外阳光，并提供广阔的内部公共空间，聚集人气增强商业氛围观景电梯阳光顶棚挑空中庭?打破封闭式购物中心的屋顶和外墙，使消费者能够接触到自然景观、阳光以及新鲜空气；?内部中心广场，提供各种娱乐活动及商品展销，不断聚集商场人气，营造较强的商业氛围；?内部错落的电梯设臵，满足顾客无论从那个角度都能一览商场的业态分布，使其能便利的找到所需求的商品。商业创新点二购物空间打造：融合室外景观，注重室内购物空间的同时，强调公共景观，增加购物情趣?注重商业与街区的有机结合：?在建筑风格上，使其与周边公建的风格相一致；?设臵户外商家，自然融入到周边公共空间中。?从主题公园、传统节庆中心、传统街区中间寻找设计灵感；使购物场所景观化，更具有场所感。商业创新点三空中连廊：联通东西物业，使购物中心与酒店及酒店式公寓物业形成良好的互动，形成闭合式的购物环境，并且在外观上也显得美观时尚双层（2~3层）空中连廊商业创新点四主题式空中花园：设置创新式空中主题花园，为客流提供更多的休闲娱乐空间休闲空间花园游乐场综合体商业业态建议规划原则：1、以中高端客层为主的全客层业态规划——让不同层次的消费者都能找到消费场所2、聚客效应——利用个别业态尽可能的快速吸引忠实消费群体，聚集人气3、领头羊效应——引进明星业态，对其他零售商业进驻起到示范作用4、平衡效应——实现收益、客流量、商业形象等多种元素的平衡“生活、休闲、娱乐、购物于一体的一站式生活购物中心”针对张家港的中高端客层需求选择商业业态业态主题布局位臵面积（万平）比例休闲餐饮地下1层0.3--精品超市地下1层0.5--时装品牌1~4层2.233%精品家居5层0.58%美食广场/餐饮5~6层0.812%高档百货公司1~4层1.523%精品餐康体健身中心4层0.69%超市饮影城6层0.69%儿童天地5层0.46%地下一层业态分布地上合计6.6100%单层业态分布一览次次主时装名牌主时装名牌力力店1F店2F主力店（百货）主力店（百货）康次体主时装名牌中时装名牌力心店3F4F主力店（百货）主力店（百货）美儿食精品家居童广影城天场地5F6F美食广场美食广场大型超市业态—满足日常生活需求、为整体商业带来稳定的客流量地下1层布局位臵：地下1层，约0.8万平方米规划要求：精品超市（日用品、蔬菜、食品、饮料、烟酒）高档百货商场—引进高端商业业态，树立明星百货商场认知1~4层布局位臵：1~4层，约1.5万平方米规划要求：一层：珠宝首饰、化妆品、名表、名烟、名酒目的：二层：女装、鞋帽引进高端百货业态，高档品牌服饰、名品家居、三层：男装、精品服饰店高档化妆品、明表等，针对张家港中高端消费四层：小家电、日用百货人群，提升商业形象及物业档次。康体健身中心—引进知名品牌的健身中心、美容中心等，满足周边居民及城市中高端人群的特殊需求，形成固定消费习惯4层布局位臵：4层，约0.6万平方米规划基本要求：健身中心、美容美体中心、知名旅行社、运动器材专卖目的：为城市中高端人群及区域内社区居民提供良好的健身娱乐场所，对提升整体商业价值有益，可快速提高客户的忠诚度。精品家居—引进时尚高档的家居用品，满足高端人群对提升家庭生活品质的特殊需求，形成习惯性消费5层布局位臵：5层，约0.5万平方米规划基本要求：高档时尚家居、床上用品等目的：引入高端消费人群，增添商场时尚高档的商业氛围，带来固定的高端消费人群，使其形成固定的消费习惯，满足商场高端定位形象儿童天地—儿童早教中心、儿童主题乐园、儿童购物中心、家庭摄影于一体的亲子天地5层布局位臵：5层，约0.4万平方米规划基本要求：儿童乐园、儿童摄影、儿童购物中心，儿童早教中心；目的：重点客群是青少年、儿童及其所在家庭，充分满足本地家长对孩子的成长教育需求。时尚影城—顶层引进高档电影院，从硬件上提升业态品质，带动上层业态的商业氛围，并且增添商场日常的客流量6层布局位臵：6层，约0.6万平方米规划基本要求：500平米接待大堂，设臵6个以上的放映厅目的：增加日常的客流量，为商场增添人气，带动商场上层其他业态的商业氛围，保证上层物业的商业价值。美食广场/餐饮—有效聚集人气、带动消费，可直接为商场带来稳定收益，且对其他业态有促进作用，提升项目商业价值5~6层布局位臵：4~6层，约0.8万平方米规划基本要求：美食街、西餐厅、快餐店、高档酒楼目的：作为综合性时尚消费商业项目，餐饮业态是不可或缺的一部分，对提升本项目商业价值十分有效。商业招商业态选择选店原则：1、强化项目经营特色2、强化所属业态经营主题3、强化业态领头羊效应4、加强招商的可操作性5、有助于整体项目和所属业态的持续竞争力主力店强化经营特色、带动商业经营次级主力店集成店（柜）区较高的产租比，实现盈利辅助配套店完善整体业态主力店1、有一定品牌知名度，起到聚集人气的磁石效应选店2、回避区域内同类型主力店，避免竞争同质化原3、具有一定昭示效应便于其他品牌引入则4、主力店租金较低，盈利能力有限，应控制主力店数量业态目标主力店服饰品牌专店ZARA、NOVO、H&M、LEE等运动品牌NIKE、adidas、李宁等正餐、速餐俏江南、潮州人、小南国、大食代等健身生活馆一兆韦德、浩沙等主力店形象示范效应主力店形象示范效应次主力店1、作为主力店的延伸、规模略小，选拔畅销类品牌；选店2、产租能力强于主力店，对主力店是有益的补充；原3、与主力店品牌形象基本相当，强化商业整体的品质和品位则4、受租金和商品多样化限制，次主力店数量同样需要严格控制业态目标主力店皮具、皮鞋Bally、COACH等小家电、数码三星、SONY、IPOD等高档首饰礼品施华洛世奇、琉璃工坊、万宝龙等休闲时尚餐饮茶马古道、星巴克、英国玫瑰茶园等次主力店形象示范效应次主力店形象示范效应集成柜店选1、适用于个体零售商业的引入店2、采用联营的合作方式，设立内衣、鞋类、包袋、配饰等原则3、以统一的形象、服务和空间，展示多种品牌的商品和服务业态目标主力店化妆品SASA莎莎、丝芙兰登鞋类女鞋：天美意、星期六、千百度、接吻猫等男鞋：爱步、策乐、蚂蚁城等配饰欧珀兰、蓝豚、依惠达等内衣戴安娜、古今等集成柜店形象示范效应辅助配套1、品牌形象好的辅助业态，产租能力稳定，利于培养忠诚客户选店2、自身业态抗风险能力较强，并具有积极的聚客效应原3、有助于完善整个业态和品类的规划搭配则4、运营难度较小，产租能力空间较大业态目标主力店高档烟酒国酒、中国烟草等营养品天狮、安利等美容纤体美丽田园、秀之堂等西点/零食米琪、冰果士、乐可可等文教类大众书局、滚石俱乐部、光明眼镜等辅助配套形象示范效应2办公产品建议办公定位：张家港首席高端产权式写字楼客户定位：对城市未来发展抱有信心的投资客户；有一定品牌及规模的自用客户目的：与张家港现有产权式写字楼物业划清界限，树立项目标杆形象，深化与增强本项目做为综合体在城市经济中的影响。立面建议立面参考方向：外立面的线条应结合内部小户型分割，横向纵向排列形成韵律感，外部建材采用玻璃幕墙和铝板增强现代感，给人已经久不衰的外观感受玻璃幕墙＋铝板写字楼客户关注点目前张家港写字楼市场客户置业关注点分析：重要入口大堂程度电梯品牌及数量高停车位中央空调内部装修层高智能化配置低入口大堂电梯公共空间写字楼客户关注点?华昌东方广场现有供应：参考目前张家港市高端写字楼平均标准层面积主要在2000~2500平米左右500?租户调研：通过对租户的调研，比例平米较大的需求面积在300—500平米之间?分割面积：单层面积分割的供应需求主要为120平米左右?135投资客户：张家港大部分投资客户所平米承受的总价在150万以内，建议产品划分面积在80—120平米标准层2600平米，户型区间135~500平米国泰时代广场并准层2500平米，户型区间79~218平米本项目建议:?单元分割以70—240平米?标准层面积建议为2000平米写字楼产品建议根据对未来高端写字楼产品的供应，及可类比案例的分析，并合并客户需求特征本项目建议产品如下：案例借鉴客户需求产品国泰时代广场华昌东方广场租户调研本项目建议标准层面积（平米）100026001400-17002000135㎡占50%；单元分割面积（平米）79—218400-500㎡占60—26070—24050%标准层高（米）3.93.83.6以上3.9大堂净高（米）11米9米10米12米客梯服务面积1300012500——10000/部，共5部（平米/部）空调系统中央空调中央空调——中央空调车位配比0.760.9——0.9（个/100平米）写字楼大堂建议大堂层高建议：?宽敞通透、高档次的写字楼大堂，可以为本项目提供较佳的市场供应本项目建议商务形象；国泰时代广场华昌东方广场?同时建议本项目的大堂入口处11米9米12米点缀文化