解读2011：调控逻辑不变，压需求促供给本年信贷从紧，行政&税收手段严卡购房准入门槛将是核心方向在压抑需求方面“限贷&限购”的调控逻辑不会变化，也没有可以替代的更好的逻辑。逻辑1、抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导；逻辑2、促供给，针对开发商，收紧银行信贷，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。2011年的宏观调控政策问责严格实行问责制。包括中央对地方的问责、地方政府对开发商的问责等。——已有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、限购套数。无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。规范房地产开发企业行为；暂停违法违规企业其发行股票、公司债券和新购监管——置土地。调整90㎡以下首套房首付款；严格二套房贷；停止三套房贷款；管理消费性1月26日对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款信贷贷款；首套房贷利率升至8.5折及以上；严肃处理违规商业银行等利率不低于基准利率的1.1倍。取消首套房贷款利率优惠。税收土地增值税的清算；以家庭为单位调整契税征收标准；房产税改革试点等。1月27日重庆、上海试点开征房产税，税率范围0.5-%1.2%严格住房用地供应管理；严格住房建设年度计划的管理；保障性安居工程建供给——设任务。数据来源：世联数据平台WorldWorldunionunion2011年政策下长沙市场发展预判：谨慎乐观，信心向上预计政策下长沙市场仍将保持稳定上升态势，消化量维持1000万阵营，成交价格平稳上升但上升幅度相较去年有所回落1、城市发展信心：长沙城市经济实力不断增强，城市不断扩张，人口吸附能力增强2、市场表现信心：市场成交量近1500万平米，均价突破5000元/㎡，2010年两轮调控中表现稳定，价量波动中重回上升通道长沙05-11年消化量WorldWorldunionunion2011年长沙调控政策热点A、限购令全国限购势不可挡，一线城市从严，二三线城市趋松∮从一线城市到二线城市限购令逐步蔓延∮二线城市2010年限购令多数2011年进一步得到延续∮二线城市2011年限购令蔓延范围扩散，限制力度增大，预防本年度快速上涨WorldWorldunionunion2011年长沙政策热点A、限购令长沙限购令细则已公布，条款宽松，对市场影响有限3月4日，长沙出台限购令，相对宽松的限购政策仅针对90㎡以下住宅作出限购要求，90以上住宅无限购规定。同时对外地人口限定以是否拥有居住证为依据，对购买客户的限制明显放松。适用人群限购区域限购产品限购套数长株潭户籍家庭已拥有本市市辖五区1套住房1无本市市辖五区住房但拥有本市居住证的非长株潭户1籍家庭非长株潭户籍，能提供本市居住证的已拥有1套（含本市主城区90㎡以下1）以上本市市辖五区住房的家庭非长株潭户籍，且不能提供本市居住证的已拥有1套暂停购买（含）以上本市市辖五区住房的家庭已拥有2套（含）以上本市市辖五区住房的家庭暂停购买本项目产品面积不在限购令范围之内WorldWorldunionunion2011年长沙政策热点A、限购令长沙限购令中对本项目反而潜藏机会——VS一线城市限购令宽紧差距明显，有利提升湘籍客户回乡置业比例单位：%、万平方米、万套籍贯为非本地人销售面积籍贯为非本地人返乡置业的比例（假设）区域的购房占比占比50%40%30%20%10%一线城市80%5%2.00%1.60%1.20%0.80%0.40%二线城市50%33%8.25%6.60%4.95%3.30%1.65%三线城市20%62%6.20%4.96%3.72%2.48%1.24%累计32.90%100%16.45%13.16%9.87%6.58%3.29%影响面积3030792118*1515312123909260613031影响套数33710241681351016734数据来源：世联数据平台，2010年全国住宅销售面积为92118万平方米长沙市购房客户比重回乡置业的人群分两类：1、籍贯与户籍地相同的，多为农民工；2、籍贯与户籍地不一致，多为学历高或事业有成者。受限购影响，回乡置业和部分投资的需求势必会大幅增长，尤其是劳动力输出主力的中部地区。WorldWorldunionunion2011年长沙政策热点B、限贷令限贷对长沙别墅产品影响较大，提升首付门槛，减缓销售速度，尤其针对3套房以上及外地购房客户影响更为明显项目名称产品类型限贷前限贷后影响因素应对措施三套以上不阆峰云墅独栋5-6套/月1-2套/月加大优惠促销，鼓励客户一次性付款放贷，外地购房不放贷1-2套/月，出现部格兰小镇双拼、联排5-6套/月加大优惠，鼓励客户一次性付款分客户退房，首付二套以上提高至鼓励客户一次性付款，放款付款期限（6-12林语墅联排10套/月2-3套/月六成——以个月）上三项措施对客户影响鼓励客户一次性付款，放款付款期限（6-12麓山别墅独栋、双拼2-4套/月2个双拼客户退房最大个月）限贷对本项目别墅销售有一定影响WorldWorldunionunionPARTⅠ市场宏观大势研究小结?看好长沙市场稳定向上持续发展；?限购对本项目影响不大，反有返乡置业客户新机遇；?限贷对本项目有影响，高端客户多次置业门槛提升政策影响有限，风险&机遇并存WorldWorldunionunionPARTⅡ梅溪湖区域市场研究?本项目所在的梅溪湖区域板块当前发展现状及未来前景如何？WorldWorldunionunion从河西市场谈起。河西住宅市场近期价量表现看好：近年成交量持续上升，2010年突破300万平米，跃居长沙第二阵营10年岳麓区纯商品住宅共成交301.43万平米，较09年上升113.84万平米，升幅60.69%。从成交量走势看，除08年受金融危机影响而跌至谷底，随后两年都大幅上升。特别是从08年的供大于求到10年供不应求。岳麓区成交量在长沙市内五区中，位于第二阵营，年成交量突破300万平米。2010年长沙市内五区住宅成交量对比岳麓区2006-2010销售量走势（万平米）（万平米）350700.00301.43578.74300600.00250500.00200187.59400.00143.07312.78301.43150136.91300.00203.6910073.03200.0088.6850100.0000.0006年07年08年09年10年开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区WorldWorldunionunion河西住宅市场近期价量表现看好：成交均价稳步上升，2010年整体均价4825元/㎡，仍相对低洼10年岳麓区纯商品住宅共成交4825元/平米，较09年价格上升903元/平米，升幅23%。从成交价格走势看，除09年增幅略低，只有9.4%外；其他几年增幅平均在20%以上。但从长沙内五区成交均价对比，岳麓区仍未长沙房价的价格洼地，性价比优势明显。（元/㎡）2010年长沙市内五区住宅均价对比岳麓区2006-2010年度成交均价走势（元㎡）5,800/均价增幅57015,60060000.3541925.99%5,400500048250.25528323.02%5,200519419.63%400039220.25,0003584300029960.1548254,80023784,60020009.43%0.14,40010000.054,20000开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区06年07年08年09年10年WorldWorldunionunion河西当前住宅市场版图：梅溪湖当前仍是一个“近郊”板块根据城市价值不同，当前形成“2中心+3远郊+3近郊”的板块格局金星北板块滨江新城板块1、郊区板块，大盘云集金星北1、滨江新区，发展前景最好2、区域价格4100-5000元/㎡2、区域价格6000-8000元/㎡3、以高层、别墅产品为主雷3、高层产品，3房为主，公后续供应量400万平米锋滨寓、大户型供应增多，未来供应量约250万平米市府北江雷锋板块市府北板块1、郊区板块，在售项目只有2新1、滨江新城和市府发展带动个，都为别墅项目城的区域2、区域价格6000-12000元/㎡2、区域价格5500-7000元/㎡3、未来供应以别墅产品为麓谷3、以大盘项目为主，未来供主，供应量约500万平米市府应量150万平米麓谷板块市府板块1、近郊板块，发展速度较快梅溪湖1、传统老城区，配套完善2.区域价格：5000-6000元/㎡2、区域价格6000-8000元/㎡3.未来供应以高层产品为主，3、高层产品，未来2房、公后续供应量约250万平米寓、大户型增多，未来供应约150万平米含浦板块梅溪湖板块1、郊区板块，自然环境良好1、重点规划发展新区2、区域价格4300-7000元/㎡2、目前在售仅1个项目万科3、以别墅和高层产品为主，四季花城，价格4800元/㎡未来供应量约450万平米3、别墅、洋房、小高层、高层产品，未来供应量约400万含浦板块平米WorldWorldunionunion33聚焦梅溪湖板块。正处于“城市郊区”的板块发展萌芽期：现状板块内住宅建设当前以安置定向房与经适房为主，商品房价格低、影响小，在售项目只有万科城市花园，依靠品牌影响力较大项目建筑面积总套数主力户型均价麓松路万科城市88-12215500015015800元/平麓泉路花园2+1房/