启动策略：依靠品牌+商业街区情景化展示营造城市价值&形象商业3-4万/平高价成功热销进一步肯定客户的价值认同并拔升预期本次推出16-58㎡商铺共176个。20-40㎡为主力户型约占推售套数总数的80%。选房方式VIP客户摇号按组选房，每组5批客户。?一层：均价3.2-4.2万元/平米，内街均价2.9万元/平价格米；?二层：内街均价1.9万元/平米。开盘优惠：总价减3000，两天内签约一次性付款95折，优惠活动按揭96折。销售率开盘当天仅剩50㎡以上三套，总体去化率：98%WorldWorldunionunion在售产品：万科精装修89、117-122㎡的2,3房N+1刚需产品区域内首个品牌开发商，高附加值，精装修产品，客户追捧度高推售产品89.72㎡2+1户型共192套，117.07㎡三房共192套。共384套，全精装修。销售价格89㎡2+1户型折后均价5850元/㎡，117㎡3房折后均价5360元/㎡；96折：VIP客户五天内签约；95折：VIP客户五天内签约并一次付款；折扣率94折：团购（10套以上）VIP客户五天内签约。销售率开盘当天1共销售326套，销售率85%；其中2+1户型剩余26套，3房剩余32套。岳麓区客户为项目客户主要来源，占到成交客户中85%，其中尤以西站周边及附近区域工作的客户为客户构成主，长沙市其它区及省内地市客户占成交客户10%，省外客户占5%左右。89㎡2+1房117㎡2+1房122㎡2+1房WorldWorldunionunion89㎡2+1房未来产品：后续供应为住宅和公寓其中住宅产品共800多套，为89㎡2+1房、122㎡三房未来供应：12万平米体量待售；为4栋高层住宅与1栋公寓产品；后续供应产品高层产品主要为89㎡的两房（330套）和122㎡三房（500套），产品设计与当前在售户型类似。公寓WorldWorldunionunion快速迈入“城市中心化”的板块发展上升期：未来开发格局骤然转变，中化，中海，振业等品牌开发商快速汇集，未来3-5年内总供应量激增，品牌大盘将成为该区域开发主旋律未来供应（筹建）麓松路项目占地面积建筑面积容积率总套数麓云路麓泉路宜居项目884103500004.03000本项目3800009000002.27000中化方兴湖南涉300000094000003.175000枫林三路项目外经济总量3650686108359462.988532湖南第一学院麓谷大道师范学院未来供应（在建在售、即售）万科城市花园宜居项目万科470001550003.51501城市花园中化方兴项目本项目目前已知的4盘住宅合计约梅溪湖路850万平米，除本项目外，全部为高层社区WorldWorldunionunion未来已知项目A、中化方兴项目（预计约2012年入市）940万建面，725万住宅体量，梅溪湖超级综合体大盘，预计10年内完成销售，预估类似湘江世纪城模式以中小户型中低价快速走量?占地面积:38万平?总建面：940万平?容积率：3.07?住宅体量：725万平?商业定位：综合型商业?项目概况：?中化方兴项目位于梅溪湖片区核心区域，毗邻梅溪湖，容积率3.07，总建面940万平，是河西第一个复合型超级大盘，包括住宅、公寓、商业、写字楼、办公楼、酒店等。、?此项目的大规模造城活动势必奠定梅溪湖片区占据大河西先导区的城市中心位置。?住宅定位：政府公务员、企业精英、外籍人士、都市新锐的聚集区；WorldWorldunionunion未来已知项目C——宜居项目（预计2012年上半年之前入市）规模约35万平米，内含约10万平米商业配套。预计产品定位以80-120㎡2,3房产品为主，精装修，预期目标价格在6000元/平米以上?枫林三路，总面积：110788㎡城市主干道?有效面积地：88410㎡?容积率≤4.0万?总建面：35万㎡?科绿化率≤35%?绿地率≥35%城?市项目地块建筑限高≤100m花?商业面积占30%，住宅面积园长东路占70%（10万㎡商业，25万住规划路宅）?骑龙路产品以80-120㎡2、3房产品规划路骑川路为主，精装修，预计价格在规划路6000元/㎡以上WorldWorldunionunion未来供应格局预估：自2012年起，未来区域主力供应以高层大盘，本项目将是区域内已知首个拥有（类）别墅产品大盘项目2010年10月2011年2012年2013年2014年2015年本项目，77万，别墅，洋房，高层。前期高层产品以160-170㎡为主，其次为110-130㎡。万科城市花园，15.5万89平两房，117-122平三房宜居项目，35万平米，80-120㎡2房、3房为主中化方兴项目，940万平米，预计以70-120平米2,3房产品为主在建项目筹建项目已知项目产品供应多以高层为主，本项目是唯一供应低密度（类）别墅产品项目WorldWorldunionunionPARTⅡ梅溪湖区域市场研究?处于板块发展萌芽阶段，“城市近郊”板块；?区域内原有项目价格低，营销品质低，主打“学府”OR“生小结态”形象，主打周边地缘性中低收入客户。?品牌开发商（万科）主打万科品牌，首发城市形象，已拔升区域住宅价格&营销品质，汇集周边地缘性中高端客户群，突破区域占位河西。?处于板块飞速发展阶段，从“城市近郊”到“未来城市中心”板块；?区域内品牌开发商大盘云集，城市化意向快速增强，产品&营销水平可预期快速提升；?本项目将是区域内首个且已知唯一的别墅大盘。品牌汇集，梅溪湖发声飞跃在即本项目“别墅”产品独树一帜！WorldWorldunionunionPARTⅢ高层竞争市场研究?本项目高层的主要竞争对手是谁？PK竞争对手，我们高层产品的价值优势是什么？WorldWorldunionunion区域内竞争盘点：从区域内个项目高层供应产品线来看，本项目当前在梅溪湖区域内并无类似产品线的直接竞争对手。2010年10月2011年2012年2013年2014年2015年本项目，77万，前期高层产品以160-170㎡为主，其次为110-130㎡。万科城市花园，15.5万89平米两房，117-122平米三房宜居项目，35万平米，80-120㎡2房、3房为主在建项目中化方兴项目，940万平米，预计以70-120平2,3房产品为主筹建项目区域内已知供应高层产品多以80-120平米2,3房为主，本项目高层主力产品线多在130平米以上，与区域内目前已知高层竞争冲突较小，高层竞争需要放野河西类似区域。WorldWorldunionunion区域外竞争盘点：扫描麓谷板块（临近）及滨江新城（前景）品牌开发商资源型景观高层项目，最终锁定世茂滨江项目2011年2012年2013年2014年建面约90万平米；启动期高层产品本项目地段价值前景，景160-170㎡49%，130㎡38%，110㎡13%。观资源，主力产品世茂滨江项目线相对最为类似建面约55万平米；128㎡以上58%，84-86㎡30%，96㎡12%。南山滨江项目建面约21万平米；以90㎡以下投资产品52%，120㎡-160㎡江景产品为主。纳爱斯秀山丽水建面约50万平米；80-90㎡2+1、120-130㎡3+1为主。长房时代城后续供应约14万平米；86-90㎡2房70%，125-140㎡17%，150-160㎡13%。卓越蔚蓝海岸未来可售15万平米；78-89㎡58%，104-1119㎡25%，133-148㎡17%。WorldWorldunionunion区域外同产品线竞争对手剖析—世茂滨江项目（预计2012年入市）以世茂品牌+滨江新城前景+地标高端酒店&商业街区为核心卖点?占地面积:15.7万平米?总建面：约55万平米?容积率：3.54?住宅体量：约42.7万平米?商业体量：约2万平米?酒店体量：约10万平米?项目概况：?世茂滨江项目规划了超高层酒店和三个高层区以及商业区，形成层次错启动区落的高差，高层区可以远眺湘江景观?风情商业区紧邻湘江风光带，充分利用湘江景观优势。?高层区远眺湘江景观在第二个层次?超高层酒店作为区域的标志性建筑，成为区域乃至城市的形象。WorldWorldunionunion启动区展示——充满城市化前景意向的奢华展示区酒店化城市化的销售营销中心&先锋前卫的城市情景商业街区展示营销中心设置在滨江的风情商业街内。整体以城市、时尚、现代感为主，突出项目未来的成熟氛围和中心优势；并展现该项目的滨江景观优势。营销中心以高端大气的现代设计为方向，体现项目高端形象和城市时尚感。世茂滨江项目风情商业街世茂滨江项目营销中心WorldWorldunionunion启动区组团——（非一线江景）高层住宅组团大面积的中心园林，临靠世茂滨江标志性建筑超高层五星酒店启动区为中部高层组团，共五栋住宅。紧邻240米标志性五星酒店地标项目超高层酒店建筑意象世茂滨江项目启动区高层住宅WorldWorldunionunion启动区产品：以130-140㎡舒适性3+1房产品为主（56%）附加值高（入户花园+内阳台+凸窗），南北通透居住尺度舒适产品分析：户型面积配比大户型南北通透，采光通风良好；2房84-86㎡30%大飘窗，双阳台，N+1设计，附加值极高；2+1房96㎡12%大户型主卧带独立衣帽间、卫生间，2+1产房㎡品带储藏室，舒适性提高。3+1128-14255%140㎡户型带书房套房设计，增加舒适度。4房以上208-242㎡3%128㎡3+1房96㎡2+1房140㎡3+1房WorldWorldunionunion启动区产品：少数超大平面（208㎡）&复式产品（238-242㎡）附加值高（入户花园+内阳台+凸窗），南北通透居住尺度阔绰产品分析：南