长沙洋房产品当前价量情况：洋房产品平均消化速度为10-20套/月；单价水平为6000—10000元/㎡，总价约为100-200万。项目建面产品面积总价价格消化速度万科城50万平米136-193㎡120-180万元8000元/㎡20-30套/月托斯卡纳20万平米155-226㎡花园洋房120-200万元8800元/㎡25套/月平层花园洋房，88两房、150-170郡原美村100万平米三房、190四房100-120万元7500-9000元/㎡5套/月芙蓉和苑100万平米140-280㎡120-280万元10000元/㎡22套/月洋房，114两房、135三房、158-金科东方大院40万平米179四房70-110万元6000-6500元/㎡8-15套/月卓越蔚蓝海岸65万平米洋房130-200洋房60-100万元5000元/㎡10-15套/月WorldWorldunionunion长沙别墅价值支撑因子：城市地段价值景观资源价值产品价值自身配套价值。梯队项目名称地段因子景观资源因子产品因子自身配套因子别墅（联排）实现单价美洲故事第托斯卡纳一11000-14000元/保利·林语墅梯㎡郡原美村队红墅湾——第东方大院二堤亚纳湾8500-12000元/梯龙湾国际㎡队格兰小镇第苏迪亚诺三奥莱小镇——6000-7000元/㎡梯队麓山别墅WorldWorldunionunion竞争聚焦河西。长沙别墅市场未来供应格局：南城没落，河西发力品牌开发商云集，后期别墅产品集中供应地，未来供应联排产品裕田奥莱小镇8000-10000套，双拼250-300套。水映加州青竹园市府北板盈峰翠邸星沙月金霞板块块湖板块待推量价格苏迪亚诺项目名称主力产品推售时间湘江壹号万㎡（元/㎡）中粮北纬金地观音岩28°奥莱小镇114.5联排/双拼6300-690010年12月东方大院天堤亚纳湾盈峰翠邸45联排/双拼630009年8月麓威尼斯城苏迪亚诺2联排750011年9月麓谷林语好望谷市中心板块6000-东方大院11联排、洋房09年8月麓谷板块1200012000-汇金国际北纬28°20独栋10年9月18000红墅湾天麓25联排/双拼1200011年3月本项目武广新城板块林语墅1.5联排/双拼1200009年12月托斯卡纳领仕汇10联排700010年5月领仕麓南板块汇美洲故事迪亚溪谷3独栋/联排/双拼650007年7月郡原美村迪亚溪新南城板块麓山别墅1.5独栋/双拼800008年9月谷麓山别金地项目40独栋/联排/洋房——2012年橘格兰小镇龙湾国际墅郡合计282.5万平米岳麓山公阆峰云墅昆仑和府馆筹建项目WorldWorldunionunion别墅竞争锁定：看齐河西一线资源型高端别墅阵营主要竞争对手为东方大院、北纬28°、高鑫天麓3大项目2011年2012年2013年2014年奥莱小镇，总建面114万㎡，2010年12月推售一批，后续供应大盈峰翠邸，总建面65万㎡，2009年8月开盘，后续约有40万㎡别墅供应南山苏迪亚诺，后续约2万㎡联排林语墅，总建面5.8万㎡，余30多套麓山别墅，07年开盘，剩余约50套东方大院，目前在售洋房后续约20万㎡联排，11年10月预推北纬28°，2010年10月开盘，后续约20万㎡独栋、联排高鑫天麓，2010年12月开盘，后续约15万㎡别墅、洋房本项目，别墅4.35万㎡，去化期一年性价比别墅资源型别墅WorldWorldunionunion竞争项目A、中粮北纬28°城市远郊全资源型别墅，以景观及产品为核心卖点，一期推出250-320㎡小独栋产品，均价12000元/㎡，3个月成交126套，火爆热销项目开发商中粮集团，世界500强企业项目位置位于长沙市望城县黄金乡雷锋大道西侧项目占地面积1163亩，建筑面积31万平米，一期容积率项目规模为0.35，建筑密度26%一线观音岩水库景观生态湿地资源，月亮岛公园，龙湖景观资源18栋高尔夫球场原生态山体景观大道，一线临湖营销中心，3套风格各异园林展示的精装样板房别墅类型一期、二期为纯独栋社区风格地中海，意式风情250－320平米小独栋，360－950平米大独栋；居住舒适户型面积度高，功能性强，赠送花园面积大小独栋价格为12000元/㎡，中独栋为15000元/㎡，大独价格栋为18000元/㎡一期开盘推售亚历山大组团146套，开盘认购70套，目销售状况前销售126套。客户来源广泛，分布较为均匀，以岳麓区、天心区、雨客户花区的私营企业主为主，客户以休闲度假为主，吸引了部分投资型客户，省外客户约占30%。WorldWorldunionunion主打形象：“全资源别墅”强化顶级山水资源的稀缺性和私有感WorldWorldunionunion启动策略：实景展示稀缺资源的品质展示区约1公里绕山私家大道+2000㎡临湖营销中心+3套独栋样板房客户关注点：景观资源产品地段品牌休闲度假日常居住我很喜欢那里的环境，走进去就是一条很长的山路，给我很私密的专属感，到里面以后感觉更舒服了，它们那个湖是我在长沙看到的最大的，最原生态的。产品也很好，面积小，但是功能性都能满足，总价也不高。住在这里很舒服，我买的295㎡的那个独栋，花园面积也挺大的。我在芙蓉区上班的，平时周末或者过年什么的过来住一下，平时还是住在市里面。——业主黄先生（经营一家软件企业）过来看房后，感觉很好，尤其是开车进去的时候，柏油路，两边都是山林，这种感觉在长沙第一次找到，资源很好，这么大的湖在长沙是第一个，去看了样板房，花园面积很大，总价又不是很高，也就跟联排差不多，那肯定是要买的，度假很好。——业主林先生WorldWorldunionunion启动策略：重要节点高端品牌嫁接的圈层营销活动与美美百货，金融证券行业，悦妍堂等品牌&特定圈层联合?与美美百货联袂打造湖湘顶级奢华之夜，首次亮相长沙，并同步开放喜来登产品体验馆；?举办“高端生活价值之旅—股指期货投资精英交流会”，通过将高端别墅物业与股指期货两种高端投资方式的互动嫁接，实现地产与金融行业跨界营销的一次创新尝试；?与悦妍堂纤体养生机构合作，开展名为“享美丽约会，话养生之道”的美容养生活动。74WorldWorldunionunion启动策略：首推市场相对稀缺的创新产品一期小独栋产品240-360平米，独门独院但面积紧缩总价低一层平面图二层平面图WorldWorldunionunion竞争项目B、金科·东方大院主打资源环境+中式风格+产品创新，当前联排均价12000元/㎡，速度15-20套/月；洋房均价约6500元/㎡，速度8-15套/月项目开发商湖南金科房地产开发有限公司项目位置长沙岳麓区雷锋大道299号三四期占地：700亩；总建筑面积：49万㎡；容积率：五期项目规模1.05；绿化率：42%；二期一期物业类型独栋、联排、洋房、高层建筑：现代中式风格；园林：中式风格；外立面：风格白墙灰顶；独栋：580多㎡；户型面积联排：166.65/196.25/243.94㎡；洋房：六期独立别墅联排别墅独栋：约14000元/㎡；联排1万/㎡，洋房6100元/价格分期产品总建面49万㎡㎡起,一期联排别墅5.8万㎡，容积率0.497目前在售洋房为主，后期（五、六期）以联排、洋约2.5万㎡，容积率销售状况二期独栋与联排别墅房产品为主，高层共两栋，目前只剩约270套。0.442三、四期高层及商业约20万㎡10000㎡会所，5000㎡商业，湖面面积100亩保留小区配套山体300亩五期联排、洋房约6万㎡六期联排、洋房约5.8万㎡别墅客户老板、股票投资者、房地产商、银行高管。WorldWorldunionunion主打形象：“稀缺的资源环境&产品品质”WorldWorldunionunion启动策略：市场稀缺的东方精致园林展示细节展示革新市场标准，给以客户震撼现场体验，树立品质口碑中国古典园林的造园手法，融合了历史、人文、地理特点，细部处理精致到位，力求完美。独具东方人居魅力的现代中式宅第，从传统中式院落与徽派建筑风格中获取建筑灵感，融合了现代居住文明与中国民居建筑精粹。WorldWorldunionunion启动策略：高端圈层活动&老业主维系活动建立项目高端形象，以每周圈层活动和老业主答谢活动维系客户?举办“业界高峰论坛”，宣传项目，树立项目业界高端形象；?举办老业主答谢会“金科邻里万家宴”维系老客户，通过老带新拓展客户量；?开盘后每周都安排高品质旺场活动，保持现场人气。WorldWorldunionunion启动策略：首推市场稀缺创新联排（超高附加值）联排产品169-243㎡，紧缩面积&1:1高附加值产品成功设计提升产品单价，引领了长沙新一轮联排户型设计趋势四房四卫/196平米：49㎡后院+28㎡前庭+133㎡地下室+33㎡露台赠送面积达271余㎡，实际使用面积近467㎡预留通风天井，可改造成升降电梯送前后私家花园，地下室，露台等；WorldWorldunionunion在售洋房产品：与联排设计理念相似144-179平米，1:1以上的超高附加值，通过面积赠送吸引客户购买?亮点：户型面积144-179平，赠送面积达246余平全赠送地下室私人会所、前后花园；赠送面积半赠送入户花园、生活阳台；使用面积超过1：1；?销售情况：赠送面积销售价格6100元/㎡起，均价约6500元/㎡。销售速度8-15套/月。赠送面积地下室平面图一层平面图二层平面图三层平面图WorldWorldunionunion竞争项目C、天麓主打资源环境+产品创新，当前联排12000元/㎡，洋房7000元/㎡开发商长沙高鑫房地产开发有限公司岳麓雷锋大道西侧静园山庄对项目位置四期面项目总占地709亩，