别墅入市3月初活动营销一次国际湖居生活节——梅溪湖1号·御府样板房开放活动邀约积累客户（前期未线下解筹）进行VIP卡的升级办理时间：2012年3月初地点：项目现场活动主题：绽放—梅溪湖1号·国际湖区别墅城·御府样板房开放活动内容：国际湖居生活艺术节炒作媒体：长沙晚报、潇湘晨报、三湘都市报、新城市、红网、搜房网、焦点网、0731房地产网等WorldWorldunionunion高层入市4月底活动营销春交会期间现场派单：提升项目市场认知度、知名度，为后期项目储备客户展会时间：5月初展会地点：红星国际会展中心参加方式：?现场设置占位，宣传项目形象，积累客户。?形象大使宣传——以统一着装的模特宣传项目形象和信息?行销团队，在展场进行派对，甚至带客直接到项目现场WorldWorldunionunion该阶段推售别墅产品：1批（3月底）&1批加推（5月底）中央景观轴第一次开盘中央以景观轴东侧别墅共计62套。推售8套双拼，18套景观类独栋别墅，36套四联排别墅。第一一一第一次加推中央景观轴西侧别墅次次次攻击47套，景观双拼12套，景观开加暗类独栋（三联排）15套，20套四盘推推联排别墅。共计推出：109套展示区其中20套双频，33套3联排，56套4联排景观单位与非景观单位搭配推售营销中心WorldWorldunionunion该阶段推售别墅产品：1批（3月底）&1批加推（5月底）2012年本项目别墅产品销售价格别墅市场比准均价项目名称保利麓谷林语金科东方大院高鑫天麓北纬28°麓山别墅销售均价100001200012000120008000合计QX\QI105%95%95%95%105%权重（Wi)5%30%30%30%5%权重均价52534203420342042011205本批别墅销售均价：12000-14000元/平米市场静态比准：本项目别墅实现价格为11000元/㎡，受政策影响，后期长沙别墅供应将逐步减少，以长沙别墅市场价格年增长率6%计算：市场动态比准：F（2012年别墅价格）=11000元/㎡*1.06=11660元/㎡后期营销增值5%-10%（约500-1000元/㎡）2012年本项目别墅销售均价=11600元/㎡+（500-1000元/㎡）=12000-14000元/㎡WorldWorldunionunion该阶段推售高层产品：1批（4月底）二批一次共分4推售第一次开盘推出高层1栋最东侧110-130平米产品72套，临近项目主入口160-170平米高层60套。11共132套。共计推出：132套大户型与中大户型相互搭配。WorldWorldunionunion该阶段推售高层产品：1批（4月底）2012年本项目高层产品销售价格预测高层市场比准均价涉外国际公项目名称万科城市花园中房F联邦馆保利麓谷林语长房时代城销售均价54004300460056005900合计QX\QI95%89%88%106%100%权重（Wi)40%15%20%15%10%100%权重均价19005748108935904764本批高层销售均价：5600-5800元/平米市场静态比准：本项目高层实现价格为4800元/㎡，受政策影响，近期长沙市场价格增长将放缓，以长沙价格年增长率10%计算：市场动态比准：F（2012年高层价格）=480000元/㎡*1.1*1.05=5544元/㎡后期营销增值5%-10%（约300-500元/㎡）2012年本项目高层销售均价=5500元/㎡+（300-500元/㎡）=5800-6000元/㎡WorldWorldunionunion国际湖区生活价值别样演绎梅溪湖1号国际湖区别墅城高层阅府首批单位入市与别墅客户同步蓄客，已具备支撑开盘的客户量。4月—5月现场展示现场围挡无需更换，样板间包装到位媒体推广国际湖区阅府产品价值的演绎客户渠道执行客户“C”计划，针对高层客户群营销活动4月初举行高层产品发布会，4月中高层样板房开放推售产品4月底高层首批入市，推售4栋高层WorldWorldunionunion第二期：国际湖居生活价值体验期项目持销期，以国际湖居生活价值为主题开展系列现场体验活动启动客户“D计划”阵地歼灭战及反季节营销攻坚战?阶段营销时间：2012年6月—2012年8月底?营销目标：保证项目热销?客户目标：实行客户“D计划”，阵地歼灭，利用现场体验活动逼定目标客户；反季节客户攻坚战，拓展客户量。2012年6月2012年8月短信、网络关于项目热销的短信炒作。国际湖居生活价值体验季系列客户活动的开展反季节营销攻坚战，拓展客户群WorldWorldunionunion持销期6—8月媒体渠道关于振业·梅溪湖1号国际湖区别墅城热销的炒作网络选择：红网（政府论坛）+搜房、0731房产网（地产专业）短信推广：已成交客户群、目标客户群、短信公司筛选客户振业梅溪湖1号炒作话题：国际湖区御府开盘1、梅溪湖1号国际湖区别墅热销全城······热销！2、国际湖区价值全面兑现，160-170㎡全湖景四居热销全城3、结合项目现场营销活动邀约目标客户群。振业梅溪湖1号振业梅溪湖1号国际湖区御府开盘热销！国际湖区御府开盘热销！WorldWorldunionunion持销期6—8月营销活动国际湖居生活体验第一季：国际湖区·漫步节时间：2012年6月推广渠道配合：网络、短信、销售代表电话call客传播体验营销：梅溪湖一日游网络、短信、上门客户、成交客户征集志愿者周末，聚集在梅溪湖1号营销中心，漫步于梅溪湖水岸边，享受这一刻的闲暇与舒适参加振业·梅溪湖一号漫步节活动，传播国际湖区生活方式。跟政府配合，展现梅溪湖绿色走廊未来规划。WorldWorldunionunion持销期6—8月营销活动国际湖居生活体验第二季：国际湖区·美食节时间：2012年6月-2012年8月推广渠道配合：网络、短信、销售代表电话call客传播体验营销：梅溪湖1号国际湖区美食节网络、短信、上门客户、成交客户、诚意客户在国际湖区，品各国美味食物，缤纷水果&点心，享受周末的闲适生活参加振业·梅溪湖一号美食节活动，周末旺场，为CALL客上门提供营销活动工具，提升客户上门次数，增强客户对项目生活理念的认知程度。WorldWorldunionunion持销期6—8月营销活动国际湖居生活体验第三季：国际湖区·施华洛世奇水晶艺术展时间：2012年6月-2012年8月推广渠道配合：网络、短信、销售代表电话call客传播体验营销：梅溪湖1号国际湖区时尚艺术展网络、短信、上门客户、成交客户、诚意客户嫁接奢侈品牌，贴合客户群需求和品味，准备施华洛世奇水晶小礼品抽奖参加振业·梅溪湖一号水晶艺术节展活动，通过与大众知名品牌嫁接并抽奖的方式，为CALL客上门提供营销活动工具，提升客户上门量，增强客户对销售现场及待售产品的认知机遇。WorldWorldunionunion持销期6—8月营销活动国际湖居生活体验第四季：国际湖区·世界五大国际湖居体验之旅时间：2012年8月推广渠道配合：网络、短信、销售代表电话call客传播体验营销：国际湖区-世界五大国际湖居体验之旅参加客户群：活动期间成交客户活动内容：活动期间成交客户抽奖均可获得参加世界十大国际湖居体验之旅的活动资格。可定期举行，每期旅游地点轮换，如首期日内瓦湖区游览，第二期安大略湖区游览，第三期伦敦湖区游览等。。。WorldWorldunionunion持销期7—8月营销活动反季节营销攻坚战：针对传统的7-8月份销售淡季长沙攻坚战—在目标客户经常出现地点广告投放，如电影院，星巴克，商务茶馆3月4月5月6月7月8月9月选址：电影放映高峰期电影放映高峰期电影院：?雨花亭中影院线?万达电影院投放广告电影院投放广告?王府井咖啡厅：星巴克咖啡店/商务茶馆等投放折页?星巴克、商务茶馆WorldWorldunionunion持销期7—8月营销活动反季节营销攻坚战：针对传统的7-8月份销售淡季地市攻坚战-（株洲湘潭）拓展通过路演及巡展主动拓展株洲湘潭的有效客户群体派单人员展位派单人员派单人员派单人员设一个展位点，派单人员除展位点外一、科学选择路演地点；分散到周边各区域派单。二、对所确定的地点进行联系；优点：以展位点为中心，辐射到城市三、路演的时间、车辆、人员、物料等安排；各区域，宣传面广，可实现区域覆盖。四、通过现场活动、销售氛围营造、制造热销场景，促进成交WorldWorldunionunion持销期7—8月营销活动反季节营销攻坚战：针对传统的7-8月份销售淡季地市攻坚战—充分利用世联株洲湘潭客户资源电话CALL客，目前及将来将有10个项目面市，预计有近万批中高端客户湘潭晶都公馆：与项目相匹配的客户资源近3000批株洲中瑞曼哈顿：语项目相匹配的客户资源约2000批客户：凝集湘潭中高端客户资源，客户以老师、公务员及客户：凝集株洲大量高端客户资源，以株洲生意人、生意人为主公务员为主区域：处于湘潭岳塘区，岳塘区为距离市政府仅需5分钟区域：位于株洲最繁华的区域，属于株洲富人集聚区车程，属于市政新区价格：当前均价4800元/平，株洲价格标杆价格：09年实现整体均价3300元/平，湘潭价格标杆株洲主城区湘潭主城区湘潭高端人群聚集地中瑞曼哈顿市府晶都公馆WorldWorldunionunion持销期7—8月营销活动反季节营销攻坚战：针对传统的7-8月份销售淡季省外（珠三角）攻坚战-利用暑期档通过振业及世联资源组织湘籍客返乡置业活动?利用世联&振业的客户资源，广泛发送项目短短信信，撒大网全国联动CALL客?使用世联深圳三级地铺客户资源进行联动?世联名源系统的利用，调项目推介出北京深圳、广州、上海等一线城市的湘籍客户名单，世联