洋房起势7-8月底媒体推广渠道大事件预热：国际湖区生活宋祖英演唱会全城媒体炒作强强联合，新增电台投放：选择金鹰955电台，全城宣传宋祖英演唱会信息选择一些有特定活动资源的电台合作（如金鹰955电台）拥有湖南卫视独家资源），以宋祖英长沙演唱会为由头进行全城宣传，进一步扩大项目在整个长沙的影响力；WorldWorldunionunion洋房起势7-8月底客户渠道利用事件工具积累客户：周周上门即抽取宋祖英演唱会门票利用门票抽奖在传统销售淡季增强拉动客户上门吸引力（反季节营销策略）将演唱会炒作与现场旺场结合，通过上门客户抽取演唱会门票方式，有效拉动客户上门，增强项目影响力2011宋祖英魅力梅溪湖音乐会时间：2011.08.25场馆：田汉大剧院WorldWorldunionunion洋房入市8-12月客户渠道同时启动客户E计划——“诱敌深入”启动并持续进行老带新活动，充分发挥利用前期高端客户优势老带新活动活动时间：8月初启动，洋房客户积累期活动方式：利用前期别墅客户附属卡，鼓励别墅客户介绍洋房客户活动优惠：通过介绍客户成交赠送物业管理费或现金奖励，新客户享受一个点优惠等办法，赠送宋祖英演唱会门票加强老带新效果。WorldWorldunionunion洋房起势8月底营销活动“唱响梅溪湖·宋祖英大型演唱会”洋房起势：通过“唱响梅溪湖大型演唱会”主题事件重新起势户外在8月全面更新，对大型演唱会活动信息全城面世出街。项目洋房发售信息同时传递，以演唱会主题事件为项目重新起势和洋房入市进行前期预热。梅溪湖1号国际魅力湖区生活备选方案：如果条件不具备，可邀请费玉清与蔡琴联袂的演唱会明星选择：与项目客户群偏好相对应，知名度较高；且费用相对较低，整体预算约400万。WorldWorldunionunion洋房入市9月初现场展示展示区更新：洋房样板房展示到位一处国际湖区洋房生活价值的诠释场所洋房样板房：选择临水系&入口处洋房单位，2套样板房，1套选择1层带花园单位，1套选择中间层单位，注重立面&入户空间展示。展示要素（1）洋房立面展示展示要素（2）洋房入户空间展示展示要素（3）欧式风格样板房1WorldWorldunionunion9月初现场展示展示区更新：洋房样板房展示到位一处国际湖区洋房生活价值的诠释场所洋房样板房：1层洋房样板房尤为注重入口花园*公共空间展示。展示要素（2）洋房入户空间展示A-入口处样板间户外花园精装修B-入户空间的精装修（石材运用）WorldWorldunionunion洋房入市9月初样板房开放洋房样板房开放活动：一国际湖居-东方茶艺活动，配合样板房开放增强卖场氛围结合样板房开放，现场举办梅溪湖国际湖区生活品茗活动。请专业茶艺人员表演茶艺，解说茶道，探讨养生之道。WorldWorldunionunion洋房入市9月底正式开盘洋房开盘活动：一国际湖居-魔术秀，一次对新老客户的答谢餐会现场结合冷餐会，在营销中心开盘邀请乐手现场演奏萨克斯、魔术表演等，增加现场氛围。WorldWorldunionunion唱响梅溪湖——国际湖区生活大型演唱会梅溪湖1号国际湖区洋房起势、高调入市9月—10月现场展示现场围挡更新演唱会及洋房发售信息，样板间包装到位媒体推广前期对梅溪湖国际湖区生活演唱会进行全城炒作客户渠道执行客户“E”计划，持续进行老带新活动营销活动9月上旬洋房产品发布会，中旬样板房开放，10月初正式开盘推售产品10月初洋房首批入市WorldWorldunionunion该阶段推售洋房产品：1批（9月底）&2批（12月中）?共分两批推售?首批推售临水景观洋房，共计52套洋房，预留2栋临水景观资源洋房拉动二批洋房的销售和价格的抬升。?二批推售临时售楼中心用地处洋房及2栋临水洋房，共计52套。11112222共计推出：104套2批推售货量视临时销售中心更换情况而定（可能少于52套）WorldWorldunionunion该阶段推售洋房产品：1批（9月底）&2批（12月中）2012年本项目洋房产品销售价格及销售速度的预测南山苏迪亚项目名称郡原美村托斯卡纳东方大院高鑫天麓诺实收均价46007500900065007000合计QX/Qi1.010.940.940.980.98权重（Wi）5%8%7%40%40%权重均价234564592254827446682时间系数按照平均每年7%的价格增长率计算洋房销售均价：7700-8000元/平米市场动态比准：F（2012年洋房价格）=6700元/㎡*1.07*1.03=7300元/㎡后期营销增值5%-10%（约400-700元/㎡）2012年本项目洋房销售均价=7300元/㎡+（400-700元/㎡）=7700-8000元/㎡WorldWorldunionunion该阶段推售别墅产品：2次加推（10月底）中央景观轴第二次加推一期西侧别墅共计28套联排别墅，双拼6套，类独栋（三联第二一排）6套，四联排别墅16套。一一次次次次加开加暗推盘推推共计推出：28套展示区其中6套双频，6套3联排，16套4联排景观单位与非景观单位最后惜售营销中心WorldWorldunionunion该阶段推售别墅产品：2次加推（10月底）2012年本项目别墅产品销售价格别墅市场比准均价项目名称保利麓谷林语金科东方大院高鑫天麓北纬28°麓山别墅销售均价100001200012000120008000合计QX\QI105%95%95%95%105%权重（Wi)5%30%30%30%5%权重均价52534203420342042011205本批别墅销售均价：13000-15000元/平米市场静态比准：本项目别墅实现价格为11000元/㎡，受政策影响，后期长沙别墅供应将逐步减少，以长沙别墅市场价格年增长率6%计算：市场动态比准：F（2012年别墅价格）=11000元/㎡*1.06=11660元/㎡后期营销增值5%-10%（约500-1000元/㎡）2012年本项目别墅销售均价=11600元/㎡+（500-1000元/㎡）=12000-14000元/㎡WorldWorldunionunion该阶段推售高层产品：4批（11月中）共分4推售第四次加推剩余一栋110-130平21米72套，160-170平米60套，共124132套。433共计推出：132套大户型与中大户型相互搭配。WorldWorldunionunion该阶段推售高层产品：4批（11月中）2012年本项目高层产品销售价格预测高层市场比准均价涉外国际公项目名称万科城市花园中房F联邦馆保利麓谷林语长房时代城销售均价54004300460056005900合计QX\QI95%89%88%106%100%权重（Wi)40%15%20%15%10%100%权重均价19005748108935904764本批高层销售均价：6000-6300元/平米市场静态比准：本项目高层实现价格为4800元/㎡，受政策影响，近期长沙市场价格增长将放缓，以长沙价格年增长率10%计算：市场动态比准：F（2012年高层价格）=480000元/㎡*1.1*1.05=5544元/㎡后期营销增值5%-10%（约300-500元/㎡）2012年本项目高层销售均价=5500元/㎡+（300-500元/㎡）=5800-6000元/㎡WorldWorldunionunion2012年营销总控图1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月推广主题推广主题振业·梅溪湖1号国际湖区别墅城国际湖区生活价值概念植入期国际湖区生活价值体验期国际湖区生活价值传播期销售阶段销售阶段3月底别墅开盘，4月底高层一批开盘，9月底洋房一批开盘D计划，利用现场活动促销E计划，启动老带新，运营客客户策略客户C计划，集团客户扫描客户策略反季节营销拓客户群关键工作关键工作样板房、展示区配合营销节点开放，各产品线发布会的举行宣传推广宣传推广户外/围挡/网络/报广/短信/电台全面启动，配合阶段主题炒作营销活动营销活动国际湖区生活价值概念植入活动国际湖区生活价值体验活动国际湖区生活价值传播活动工程展示工程展示3月初别墅样板房开放/4月初高层样板房开放/9月初样板房开放WorldWorldunionunion2012年营销费用预算：约1500万项目合计（万元）说明项目所处阶段营销节点形象出街开盘工地现场包装30工地形象围墙、工地广告牌树立项目形象传递销售信息宣传资料30含楼书、户型图、生活手册等树立项目形象传递销售信息楼体发光字25树立项目形象传递销售信息现场包装用于展示项目区位、规模、建筑风格及园林细节模型25项目模型等围墙50用于周边客户拦截及工地的围护树立项目形象传递销售信息其他物料15含纸杯、信封、选房须知等网络100增加市场关注度、拓宽信息扩展渠道树立项目形象传递销售信息短信投放100全选长沙市及周边地级市客户进行短信的发送树立项目形象传递销售信息营销推广报广150树立项目形象传递销售信息户外350树立项目形象传递销售信息梅溪湖音乐会400树立项目形象传递销售信息产品发布会15树立项目形象传递销售信息客户活动样板房开放活动15树立项目形象传递销售信息客户活动100客户答谢会/餐会等树立项目形象不可预见费用100合计1505WorldWorldunionunionEND,THX!WorldWorldunionunion附件：销售客户管理体系WorldWorldunionunion客户服务管理要求——根据销售流程的每个环节提高服务水平，提升客户满意度。设置前台客户经理，由客户经理分配客户归属，避免联合销售的双方争抢客户客户接待升级振业物业服务体系世联五星级服务体系及时客户资料