目目目目录录录录前言前言前言前言第一部分第一部分第一部分第一部分城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征第二部分第二部分第二部分第二部分连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求第三部分第三部分第三部分第三部分典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例2011-3-282前言前言前言前言?众多开发商涌向商业地产?商业地产领域瞄准城市综合体?部分企业进行连锁复制2011-3-283提问提问提问提问?哪些开发商发展城市综合体连锁？?他们的连锁模式有何特点？2011-3-284不同企业的不同企业的不同企业的不同企业的连锁开发模式连锁开发模式连锁开发模式连锁开发模式1.凯德资本运营两强模式2.万达快速标准化复制模式3.华润中粮央企精稳模式4.宝龙三四线商娱主导模式5.世纪金源大盘沉淀模式6.瑞安新天地文化主导模式7.恒隆高端城市地标模式8.苏宁金鹰零售主导型模式9.……2011-3-285模式背后的规律模式背后的规律模式背后的规律模式背后的规律1.央企与民企2.上市与非上市3.内资与外资4.一二线与三四线5.全国性与区域性2011-3-286城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式1.产品品牌化2.土地低价化3.资金平衡化4.组织集权化5.成本集控化6.管理标准化7.管控体系化8.团队专业化9.过程渐进化10.产业一体化11.效益规模化2011-3-287目目目目录录录录前言前言前言前言第一部分第一部分第一部分第一部分城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征第二部分第二部分第二部分第二部分连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求第三部分第三部分第三部分第三部分典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例2011-3-288城市综合体定义城市综合体定义城市综合体定义城市综合体定义以商业、办公、居住（客居）、会议、展览、文娱、旅游、交通、游憩等功能按照城市要求有机复合；以建筑综合体形式进行表现和承载；形成相互依存、相互助益的能动关系；多功能、高效率的经济与建筑集约型聚集体。2011-3-289城市综合体特征：四大特征城市综合体特征：四大特征城市综合体特征：四大特征城市综合体特征：四大特征?城市性：城市功能、城市要求?开放性：城市要求、辐射性、街区形态?集约性：功能和要素、依存和助益、功能和效率?高统筹：高投入、高技术、高运营、高资产、高效益高统筹：高投入、高技术、高运营、高资产、高效益高统筹：高投入、高技术、高运营、高资产、高效益高统筹：高投入、高技术、高运营、高资产、高效益交通是城市综合体特征最突出的表现之一如立体交通及停车场公共性2011-3-2810城市综合体分类之一：按主题分城市综合体分类之一：按主题分城市综合体分类之一：按主题分城市综合体分类之一：按主题分?全能综合体：东方广场、华贸中心全能综合体：东方广场、华贸中心全能综合体：东方广场、华贸中心全能综合体：东方广场、华贸中心?商业综合体商业综合体商业综合体商业综合体?商务综合体商务综合体商务综合体商务综合体?旅游娱乐综合体?居住综合体2011-3-2811城市综合体分类之二：按位置分城市综合体分类之二：按位置分城市综合体分类之二：按位置分城市综合体分类之二：按位置分?都心（市）型城市综合体：?区域中心型城市综合体：北京石景山万达广场?社区型城市综合体：上海大拇指商业广场?CBD型城市综合体：北京CBD万达广场、北京国贸?交通枢纽型城市综合体：西环广场、龙阳路地铁、太古广场、日本京都火车站?特殊区域型城市综合体：上海8号桥、开发区2011-3-2812城市综合体对企业价值城市综合体对企业价值城市综合体对企业价值城市综合体对企业价值1.可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金；2.酒店商业持续经营和租金的回报；3.随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；4.资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现；5.附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。城市综合体对社会价值城市综合体对社会价值城市综合体对社会价值城市综合体对社会价值改变形态，拓促进三展空间产，带增加就动经济业，提高税收城市综合体建立地标，集丰富功约城市能，美化城市目目目目录录录录前言前言前言前言第一部分第一部分第一部分第一部分城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征第二部分第二部分第二部分第二部分连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求第三部分第三部分第三部分第三部分典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例2011-3-2815城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式2011-3-2816产品品牌化产品品牌化产品品牌化产品品牌化1111....产品经过市场检验，相对成熟产品经过市场检验，相对成熟产品经过市场检验，相对成熟产品经过市场检验，相对成熟；大悦城的尝试大悦城的尝试大悦城的尝试大悦城的尝试2.有至少一个在运作良好的成熟品牌项目；3.产品具有一定的个性特征：规模、客群、设计、选址、租户等；4.具备可复制性：产品、城市、地段；5.具备品牌识别性。中粮大悦城、华润万象城、世茂广场、阳光新城市广场、瑞安新天地、恒隆中心等。2011-3-2817产品品牌化产品品牌化产品品牌化产品品牌化1.城市综合体的产品组合：全、部分2.选择适合的初始组合；3.写字楼与城市产业、商务、旅游等的关系；4.酒店的选择问题：战略与回报，凯德的来福士广场2011-3-2818土地低价化土地低价化土地低价化土地低价化1.商业地产长期回报属性决定；2.安全风险控制要求；3.低价指相对价格，但地王也不可取。4.城市综合体产品支持与政府的议价能力；5555....土地要选址：城市、地段、地块。土地要选址：城市、地段、地块。土地要选址：城市、地段、地块。土地要选址：城市、地段、地块。2011-3-2819资金平衡化资金平衡化资金平衡化资金平衡化1.商业地产投资规模大、长期回报属性决定；2.安全风险控制要求；3.不同的资金平衡模式：?央企型、外企型、民企型：资金池、成熟资本市场、开发贷?上市型、非上市型：股市与非股市4.形成安全的资金循环模式。2011-3-2820商业地产通用融资渠道及模式商业地产通用融资渠道及模式商业地产通用融资渠道及模式商业地产通用融资渠道及模式2011-3-2821美国都市综合体的融资渠道美国都市综合体的融资渠道美国都市综合体的融资渠道美国都市综合体的融资渠道本节示例本节示例本节示例本节示例1.凯德2.华润3.恒隆4.宝龙2011-3-2823新加坡嘉德新加坡嘉德新加坡嘉德新加坡嘉德1.产品：来福士广场2.土地：一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个，周边交通非常发达，一般都是地铁直通项目。土地价格控制在投资回报允许范围。3.资金：新加坡PE和上市REITZ。2011-3-2824香港恒隆香港恒隆香港恒隆香港恒隆1.产品：“专注于以商场为中心的高品质综合物业”----------恒隆中心2.土地：在经济蓬勃城市的最佳地点购入最大幅的土地，且仅在最繁盛的现有商业区进行土地购置，无锡3000，天津4500，济南3600，沈阳1000。3.资金：在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路策略，有股市融资和债券融资渠道。2011-3-2825华润置地华润置地华润置地华润置地1.产品：万象城2.土地：核心城市的核心地段，运用大国企资源低价获取3.资金：集团孵化策略，集团资金池及股市、开发贷2011-3-2826宝龙地产宝龙地产宝龙地产宝龙地产1.产品：宝龙广场2.土地：东部经济发达省份二、三线城市新区核心地段，据测算，相对于项目销售价格，土地成本在5%-15%区间，千元以下。常州92万平方米“宝龙城市广场”——楼面地价47元/平方米。3.资金：股市、私募、开发贷等2011-3-2827城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式2011-3-2828组织集权化组织集权化组织集权化组织集权化1.连锁管理要求：大脑袋和大手总部，非绝对2.总部功能：战略、研发、人力、财务、成本、营销、信息3.总部与基层单位扮演角色：研发者、执行者4.扁平化管理，直线---直线与职能交叉---事业部制2011-3-2829团队专业化团队专业化团队专业化团队专业化1.商业地产复杂性、城市综合体的高难度的要求；2.复杂性对团队要求专业化程度高：本专业、统筹能力；3.团队包括内部团队和外协团队；4.专业化与分工协作相结合。5.组建团队高层先洗脑2011-3-2830高难度的例子高难度的例子高难度的例子高难度的例子2011-3-2831成本集控化成本集控化成本集控化成本集控化1.总部集中控制财务资金使用：资金池2.总部集中控制成本支出：预算与成本控制部3.总部集中进行招标采购：招标采购部4.总部与地方的分权：专员、直线管控与双重领导，平衡2011-3-2832流程标准化流程标准化流程标准化流程标准化1.专业化和连锁开发的要求2.涉及所有业务环节，甚至产品标准化3.标准化与个性的分界、取舍4.标准化的基础：借鉴、实践、总结、共识、培训、跟踪5.标准化的不断改进：定期、各环节总结、复盘、评估、合理化建议6.标准化需要过程，多个案例总结或借鉴。2011-3-