大河西门户地标?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1达人集结号——达美D6区2011年营销执行报告湖南中原事业二部HuNan.01.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用?CopyrightCentalineGroup,2010、复制和传播。Codeofthisreport|2报告体系报告体系AnalyzeSystem项目本体分析2011年营销目标目标下的背景分析精准客户定位目标下的王道营销策略各阶段营销执行营销费用?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3自我竞争价值审视审视提炼?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4价值体系一——46万规模：集商业、住宅、公寓、酒店于一体的46万㎡国际尖端生活住区。46万方国际尖端生活住区项目分为东、西两个地块，总占地约8.9万方，是集商业、住宅、酒店公寓式于一体的46万㎡国际尖端生活住区。项目时代城市向日蔚蓝钰龙名称城花园葵海岸天下总建15.818.940万45万110万面万万?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5价值体系二——品质规划：超宽楼间距，时尚商业街区，绿色架空空间、高绿化率绿色建筑，时尚质感外立面，阳光车库等，打造国际尖端时尚住宅区。项目整体规划，引入“后现代住宅小区”理论，采用点式和板式的组合方式布置，以围合成较大的园林空间。A、B两地块由桥连接，营造邻里关系的亲和感。住宅立面以温馨的暖色调为主，辅以较少的中性色调，强调出家为港湾的幸福感及归属感。打造成国际尖端时尚住宅区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6价值体系三——户型设计：N+1多变户型设计灵活性强，高赠送N+1多变户型设计灵活性强，高赠送88.96平两房88.96平两房116116平三房平三房2.4127127平三房平三房8.7/22.14/22.65.9/22.49.6/21.69/221.72.44.6/22.8/22.78.5/2主力2+1户型：D2户型，88.96㎡主力3+1户型：D3户型，116.32㎡主力3+1户型：D4户型，116.32㎡户型均设入户玄关、景观阳台等，满足客户需求；平面方整，动静分明；高赠送。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7价值体系四——完善配套：8万方风情品质商业配套，将会成为区域商业中心。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8价值体系五——节能防噪科技系统节能系统防噪系统?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9价值体系六——核心地段：位于大河西先导区综合交通枢纽，城市优先重点发展区域，河西新中心，梅溪湖国际功能区门户。本案位于河西岳麓区西二环与玉兰路交汇之处。近邻麓谷科技新城、大河西立体交通枢纽、梅溪湖国际功能服务区。岳麓大道桐梓坡路大河西综合交通枢纽麓谷工业产业园路林枫金星大道西二环梅溪大道路梅溪湖功能区?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10价值体系七——交通价值：紧邻大河西综合交通枢纽加“3+5”城际铁路。一：地铁2号线站点——望城坡站，预计2013年开通运行；二：大河西综合交通枢纽——总投资18亿，集交通换乘中心、创新创业中心、商业购物中心、文化娱乐中心、信息处理中心、智能交通示范中心于一体，公共交通枢纽、长途客运站；三：“3+5”城际铁路——7条路线，路网规划1200公里，2012年底之前通车；玉兰路地公共铁本项目住宅用地交通出新西站枫林路枢纽入口西二环?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11价值体系八——景观价值：南观岳麓山+梅溪湖生态公园岳麓山+梅溪湖生态公园傍山而栖，依水而居，这是多少城市人的生活岳麓山，峰峦叠翠，古木参天，林壑清幽，梦想。在长沙古城的岳麓山下，龙王港南侧，景色秀美。是钟灵毓秀，人文荟萃的名山胜就有这么一块风水宝地——梅溪湖。“岳麓山地。下可撑船”的传说，指的就是这一带。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12项目价值体系一、大规模：46万集商业、住宅、公寓、酒店于一体的国际尖端生活住区；二、高品质：超宽楼间距，时尚商业街区，绿色架空空间、高绿化率、绿色建筑，时尚质感外立面，阳光车库等；三、好户型：N+1多变户型设计灵活性强，户型均设入户玄关、景观阳台，高赠送；四、风情商业：8万方风情品质商业配套，将会成为区域商业中心；五、高科技节能防燥系统：太阳能路灯、双层中空玻璃等；六、核心地段：位于先导区综合交通枢纽，城市优先重点发展区域，河西新中心，梅溪湖国际功能区门户。七、交通配套：紧邻大河西综合交通枢纽加“3+5”城际铁路。八、景观价值：南观岳麓山+梅溪湖生态公园?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13自我竞争价值审视审视提炼?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14竞争项目造成的区域竞争金星北板块大河西市场格局：四大板块争相斗艳板块名称范围市府板块麓谷高新区、西站西站-麓谷板块西站-麓谷板块周边，梅溪湖新区，枫林三路沿线金星路、岳麓大道市府板块两厢金星北路驾考中心金星北板块周边岳麓山、潇湘大道麓南板块麓南板块、南三环围合的地区?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15大河西市场格局：各板块特征11年板块名称特点主力产品价格客户特征代表楼盘推量岳麓区的核心板块，依托麓谷高新区客户区域以岳麓区为主，两房和三房，两、梅溪湖规划一直保持着热点板块的而且其置业特征以首置的万科城市花园、房面积区间在80-均价：5300西站-麓谷板姿态，随着保利、中房、万科等大品居多，人群以年轻白领、91.3中房F联邦、保90㎡三房在90-区间在4300-牌开发商的进驻，区域内逐渐出现了企业员工周边私营业主居万㎡利麓谷林语、长块120㎡，90左右6200大盘、精装盘，同样使价格也稳步上多，也有小部分市中心及房时代城的2+1较多涨外地购房人。岳麓去的核心板块，新市政府的迁入两房和三房，两恒大华府、钰龙区域以岳麓区为主，部分带动了整个片区的发展，08年以来一房面积区间在80-均价：5700天下、北京御园大河西2011年总推售量将达到367望城县员工万，㎡；首次置业占121市府板块直保持着强劲的发展趋势，且区内项90㎡三房在100-区间在5000-、蔚蓝海岸、湘70%，职业以年轻白领、万㎡目档次偏中高档，板块的市场认可度130㎡，90左右11000腾城市广场、向其中2011年7月-12月份推量预计约公务员220、私企业主为主万㎡。较高，价格也上涨较快的2+1较多日葵、西山汇景普宅区间：普宅客户为受市区高房价世纪公园、恒大依托市政府的进驻和金星路、雷锋路120-150㎡三房，3500-4300别所挤压的客户和部分望城75万名都、皓龙音乐金星北板块的发展而崛起的板块，产品差异性大250-350㎡联排、墅均价：县客户，别墅客户则以市㎡界、苏迪亚诺、，别墅比例较高，普宅价格相对较低独栋8000区公务员和私企老板为主北纬28°客户主要来自于区域内和阳光100、枫华因洋湖垸生态湿地公园、大学城的规普宅均价90㎡2+1，120-大学城，以及新开铺、雨府第、麓山和苑划而缓慢发展的一个板块，目前普宅4500，价格80万麓南板块125㎡三房，300-花亭等地区，自住客户占、米兰春天、云是处于长沙各板块中的价格洼地，也区间3900-㎡350㎡别墅98%，以普通企业职工和栖谷、麓山别墅有众多的别墅项目4900教职工为主、岳麓山公馆?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16西站麓谷板块：在售项目不多，但不乏有具备较强市场影响力的项目：保利麓谷林语、长房时代城。11年预计共推售61.3万㎡11年总建推货项目开发(万量（所推主力户户型创价格主要特西站麓谷板块商㎡)万㎡型新手法色）万科长沙15.88两房三房N+1,十公寓6000精装城花四海字单体住宅5800中房麓谷林语长房时代城湖南F联修合4310.1两房三房N+14800山邦湘麓国际3期配套齐金荣誉峰望兴嘉年华长房长沙全，人成城40两房三房N+1公寓6700人乐超时代20住宅6200城银山市，影中环大厦院汽车麓山润城2期西站麓谷湖南N+1、大盘，涉外公馆梅溪湖畔保利13821两房三房蝶形建5600赠送面美麓阳光林语筑积多万科城花麓谷明珠F联邦考涉外振业浪涉外湖南学院，266两房三房4600可享学琴湾本案待售待售公馆双金校的活动设施润嘉国际在售?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17西站麓谷板块：潜在项目达到11个，大盘较多，上市时间及上市量保守预计达20万㎡占地面总建筑面总栋预计项目名称项目地址物业类型㎡㎡11年积()积()数推量长沙岳麓区咸嘉湖路与雷公寓、商6417.92栋望兴嘉年华锋西大道东北角住736351.4227层3.6万