梅溪湖新城市中心价值聚合体?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|52报告体系报告体系AnalyzeSystem项目本体分析2011年营销目标目标下的背景分析精准客户定位目标下的王道营销策略各阶段营销执行营销费用?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|53达美D6区项目整体销售周期14#15#16#13#3#11#1#2#12#5#B4#10#5#A6#7#9#8#开发时间201120122013开发期数一期二期三期栋号1、2、5、6、7、12#8、9、10、11.13.14#15、16、3、4#体量约10.6万约13.6万约8.2万?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|54达美D6区项目2011年营销背景20112011年工程节点年工程节点1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4月20日7月底拿到售楼部、6#7#预售许可证,其样板房开放他栋预售许可证待定?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|552011年所推产品基本信息1、2、5、6、7、12栋共988套，可售建筑面积：104046.89平米，主力面积为2+1房(88.96㎡)、3+1房（116.32-129.49㎡）产品面积（㎡）套数可售面积（㎡）88.96621栋13117.03117-1276288.96582栋12270.77体量：7栋32F-34F高层或超高层，共988117套-127，约10.458万方面积区间：88—129㎡的二房——88.96四房120116-1291161#2#主力面积：2+1房5(88.96栋㎡)25692.1812#B12#A5#B180220025#A88.96626#116-129616栋13386.147#1801200188.96687栋14277.33116-1296785.97-86.512412栋25303.44114-125124合计988104046.89注：具体面积情况，详见面积测绘表。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|56达美D6区项目营销运营的核心目标：打造“达美的名片、长沙的名片”树立项目标杆，引领长沙居住理念，打造“达美项目目标新名片”销售目标2011年7月下旬上市，实现年消化10.4万方80%以上，高价高速，同时对速度的要求高于对价格的要求。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|57目标解析：销量高于片区平均水平67%，售价突破片区天花板钰龙天下钰龙天下5300530053005300北京御园北京御园53005300卓越蔚蓝海岸卓越蔚蓝海岸50005000天骄福天骄福58005800邸邸58005800麓谷林语麓谷林语宜居莱茵城宜居莱茵城5300530064006400450045004900490049004900长房时代城长房时代城湘腾城市广湘腾城市广62006200巴比伦花园巴比伦花园场场6400640056005600沁园春御院沁园春御院5800580060006000向日葵向日葵6300630063006300本案本案区域2010年去化分析：除保利麓谷林语之市场销售价格分析：片区配套的成熟度成为溢价值的核心支撑，湘腾城市广场成为河西外，河西其他楼盘的年度去化量在6万平片区最高价格。区域周边高价项目为长房时米左右；保利麓谷林语凭借其超高性价代城6200元/㎡，根据房地产发展规律与项目价值，预计全年毛坯均价6600—6800元/比，年消化量为23万㎡。㎡，精装修7600—8000元/㎡。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|58目标解析：我们需要超大量的客户8个月，988套，10.4万方，6.9亿销售额，是一个什么概念？?988套房子计算，2011年需接待9880批次客户（来访客户成交率按10%计算），4月底售楼部开放，2011年每日平均需接待41批次；?项目周边热销项目长房时代城周来访客户约为120批次/周，日均15-20批次；我们需要大量的上门客户。按常规操盘手法，我们面对的是一个几乎不可能完成的任务。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|59总结达美D6区2011年目标再解析：销量高于片区平均水平，售价突破片区天花板如何营造项目全年高速、高价的热度？我们需要大量的上门客户。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|60报告体系报告体系AnalyzeSystem项目本体分析2011年营销目标目标下的背景分析精准客户定位目标下的王道营销策略各阶段营销执行营销费用?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|61世界唯一不变的就是变化地产周期在变政策变化目标难点竞争变化城市变化利好?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|62变数一：因气候、节气等因素而造成的阶段性淡季淡淡淡淡季季季季每年的春节前后、7-8月都成为项目成交的淡季?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|63变数二：因宏观调控有可能而造成的市场淡季160万平方米140120100淡80季60402000706070807100712080208040806080808100812090209040906090809100912商品房住宅受宏观调控&金融危机影响，造成08年出现市场全面下滑约40%。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|64政策市场：2011年1月26号新“国八条”政策更严，涉及范围更广，它的出现标志着第三轮调控大幕开启1.26“国八条”新政内容：1.26“国八条”新政原文：1、二套房房贷首付比例提高至60%（一）进一步落实地方政府的责任。2、对个人购买住房不足5年转手交（二）加大保障性安居工程建设力度。易，统一按销售收入全额征税（三）调整完善相关税收政策，加强税收3、本地2套房和外地1套房家庭将征管。停购（四）强化差别化住房信贷政策。4、商业银行暂停发放居民家庭购买（五）严格住房用地供应管理。第三套及以上住房贷款（六）合理引导住房需求。5、囤地捂盘房企将停发股票债券停贷（七）落实住房保障和稳定房价工作的约6、落实住房保障和稳定房价工作的谈问责机制。约谈问责机制（八）坚持和强化舆论引导。7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施8、坚持和强化舆论引导?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|65政策市场：新政四大特点一、政策出台时点提前二、新招频出，旧式升级通过对比分析历年房地产调控政策可以看出，政策一般在春节后的两会前后出台，但本轮本轮调控政策和前两轮相比，在各项政策升级调控是在前两轮严政的前提下，于春节前一加强的情况下，政策新招亦不断推出。周出台，实属少见。究其原因，第三轮调控的启动时点和近期房地产市场的表现有直接关联。三、限购升级四、后续政策，将陆续出台新政提出全国范围内统一的限购令标准，使限各种细则将陆续出台购令在范围上更广，在程度上更为严格，明确将实行限购令的城市已达36个。新政四大特点?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|66新政特点之二：新招叠出，旧式升级新招叠出旧式升级一、首次要求地方政府公布调控目标一、二套房首付比例提高至6成二、首次规定须说明拍地资金来源二、购买不足5年住房转手全额征税三、保障房覆盖范围首次扩大到“建制三、“限购令”推向全国，居民将镇”不得购买三套房?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|67新政特点之三：限购升级，明确将实行限购令的城市已达36个，预计将达到72个限购城市名单：共36个直辖市4个：京、津、沪、渝已出台限购令城市名单：共23个计划单列市：大连、宁波、厦门、青岛、深圳北京、上海、广州、深圳、天津、大连、省会城市27个：广州、杭州、乌鲁木齐、杭州、温州、宁波、苏州、厦门、济南、沈阳、武汉、成都、福州、长沙、南宁、兰州、福州、海口、三亚、宁波、郑州、西安、哈尔滨、长春、昆明、贵阳、海太原、武汉、昆明、济南、南昌口、郑州、南昌、南京、合肥、太原、兰州、济南、石家庄、呼和浩特、银川、资料来源：中原集团湖南分公司根据公开资料整理西宁、拉萨?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|68新政特点之四：后续政策，陆续出台后续政策各地房产税出台个人所得税，从严执行可期各部委、地方政府政策细则上海、重庆作为试点城市，已经新“国八条”提出严格执行个人预计各地各部委细则将陆续出台在1月27日，即限购令出台后1天转让所得税征收政策。虽然根据如期而至。作为新的调控手段，已有政策应对房价差额的20%征房产税+限购令以组合拳形式推收个人所得税，实际却是按照房出，其效果将远超以往，不排除价的1%或者2%征收，两者缴纳税房产税逐步推广。额相差较大。不排除后市从严执行个人