231231邻里中心一级辐射范围（公里）到达本项目的频率每周一次左右1核心辐射范围（公里）到达本项目的频率每周三次以上0.5人群分类-主力消费群次主力消费群区社区住宅居民部分北区南区区社区住宅居民JL/I/H区社区住宅居民家庭消费人群K目标消费群体分析232232邻里中心消费特征分析目标消费群体-233233娱乐邻里中心服务儿童教育/餐饮生活零售服饰零售整体需求程度群体数量需求类型消费者类型生活零售（也即大卖场）以及餐饮业态将会是本邻里中心未来目标消费群体需求前两位的业态，这两个业态的组合将会带来大量固定的高频次的消费人群，提升邻里中心的人气以及突出其配套功能性特点；从上述分析表中可以看出，社区住宅居民将会是本邻里中心核心消费群体，其消费需求不仅集中在生活零售和餐饮，也注重服务与儿童教育；结合消费者需求，本邻里中心的业态组合将主要针对考虑区内以及周边社区住宅居民、家庭型群体以及年轻群体的消费需求，以满足日常生活的大卖场为重中之重，在此基础上衍生餐饮、服务以及儿童类业态作为辅助，发挥邻里中心的配套支持作用。???/K区社区住宅居民K目标消费群体需求分析区住宅居民部分北区南区区住宅居民JL/I/H其他闲逛人群234234定位建议零售亮点建议业态及租金建议目标消费群建议主力店半主力店建议/235235邻里中心休闲美食休闲美食CasualDiningCasualDining儿童游乐休闲广场儿童游乐休闲广场RecreationGroundsRecreationGrounds汇聚日常生活便利汇聚日常生活便利123特色建筑形态特色建筑形态ArchitectureFeatureArchitectureFeature零售亮点构成要素236236邻里中心区美食馆社零售亮点建议之镶嵌于整个邻里中心的各个楼层…社区美食馆涵盖特色、休闲、小吃美食城等的社区型美食聚集地–CDS:CommunityDelicacySetting整个餐饮主题概念建议贯穿于邻里中心的各个楼层，各楼层餐饮类型不同，营造集中式的美食聚集地；餐饮面积自下而上呈漏斗形逐渐增大，根据各楼层不同业态配比，安设相匹配的特色餐饮类型，满足不同社区住宅消费者需求；低楼层设置快餐简餐以及休闲餐饮，便于消费者节省时间，易取易食以及朋友家人小聚，高楼层设置大型家庭式宴会餐饮，为家庭聚会提供合适的场所；在对贵阳市场的餐饮作了专题研究以后，我们发现最具贵阳特色的各色小吃犹抱琵琶半遮面，为改变这一现状，建议将不同类型的小吃聚集在一起形成一个小吃美食城，在增加提高餐饮聚集度的同时，突出本邻里中心的亮点。????/237237邻里中心童游乐休闲广场儿童游乐休闲广场童品天地，儿童一站式的主题空间–KidsRecreationGrounds儿零售亮点建议之童品天地包括以下元素：儿童玩具儿童服装儿童娱乐中心儿童培训儿童户外游乐广场配备专业服务人员，创建类似于酒店内的儿童区域，由专人陪护及活动，释放家长的时间，使其能在邻里中心其他部分进行消费。???????238238邻里中心特建筑形态独零售亮点建议之在零售物业项目中，丰富的商业功能以及合理的业态配比对于吸引消费者前来消费固然起着至关重要的作用，然而，实践发现，新型别具特色的建筑形态对于消费者的吸引力之大亦不容忽视；本邻里中心建议位置在整体项目的区，地下设有轨道交通站点，在社区内可及性高。从建筑形态上而言，建议采用更大胆更开放的设计理念，如以半月形排布，特色体现在唯一性，在消费者心中印象深刻，成为茶余饭后的讨论点之一，增加邻里中心的知名度；月口平整且面宽大，增加商业价值；月背呈弧状，易作各类广告推广展示或店铺展示，增加零售氛围，聚集人气；以上举例仅为概念性示意，具体由建筑设计公司综合考量和设定；结合绿化景观，可将上述效果锦上添花。????K----奇特建筑形态新颖独特，夺人眼球，增加步入欲望–UniqueArchitectureFeature…239239定位建议零售亮点建议业态及租金建议目标消费群建议主力店半主力店建议/240240邻里中心大型综合卖场主力店建议大型卖场是主力店中最重要的业态之一，尤其是对位于大型居住区域的综合商业项目来说，可以起到良好的吸客作用。就本邻里中心而言，未来区和区以及区、区、区的住宅开发规模已足够支撑大卖场业态。随着居民的不断入住，满足其一应俱全的基本生活需要，就成了本邻里中心最基本的作用。大型卖场的承租能力仍较低，租赁年限很长，但是对于其他部分招商起到较强的促进作用；大型卖场面积需求很大，且有较大的灵活性，在平米之间，通常可以安排在零售氛围相对薄弱处，可安排餐饮、生活零售、服务等业态业种与大型卖场相融合。大型卖场作为目的性较强的业态，其自身能吸引大量消费者的到来；建议本邻里中心内的大型卖场收银线内建筑面积在平方米左右，有效规划卖场的返租区域。???KJLIH10,000-20,00010,000241241邻里中心宴会式餐饮宴会式（大型）餐饮具有明显的品牌效应，一般开设大面积餐饮的都是具有一定规模和实力的商家，通常具有很强的品牌效应，比如贵阳本土的雅园集团和贵州龙等，可以为邻里中心本身带来巨大的人流，同时本身经济效益也很好，有利于本邻里中心的租金收入；仲量联行建议在本邻里中心内的宴会式餐饮功能性主要体现在为周边社区居民提供家庭聚餐或举办大型婚宴等提供便利；宴会式餐饮面积需求较大，且有较大的灵活性，有些大型餐饮酒楼面积可以达到平方米或以上，并可以租赁独栋建筑。餐饮对于景观有一定需求，在规划时，可以做相应的安排；在本邻里中心内建议在高楼层设置家各平方米左右的宴会式餐饮（家庭型），同时拉动垂直人流动线。????10,00025,000主力店建议242242邻里中心儿童娱乐中心考虑到花果园项目自身及本邻里中心社区内有大量的住宅居民，儿童娱乐项目将提高本领里中心的业态丰富程度，同时为其吸引较多的家庭型消费，类似有卡通尼乐园、玩具反斗城等；一般儿童娱乐的开店面积在平方米之间，其租金承付力一般，租赁年限较长；建议本邻里中心内设置面积在平方米的儿童娱乐中心，在其周边配备相应早教中心、儿童用品、儿童服装和儿童玩具，满足不同消费需求。???1500-20001,250半主力店建议243243邻里中心数据来源：第三方消调公司于年月针对花果园置业者所进行的调查结果20113在本次消费者调研中，受访者对大卖场以及各式餐饮表现出了极大需求，对这两个业态的期望程度几乎都达到；同时消费者对于家电、家具家居、、健身中心等业态的期望度都超过了，鉴于邻里中心的体量限制以及商业功能性与其他同属花果园项目内的集中式零售商业项目错位定位，因此上述业态暂不适合本邻里中心，以免造成项目内部竞争；另外由于和邻里中心的营业时间不匹配，且白天人流较少，也不考虑放在本邻里中心内；从消费者需求情况看，超市卖场、儿童体超市卖场、儿童体验馆也即儿童娱乐中心（包含亲子乐园等）验馆也即儿童娱乐中心（包含亲子乐园等）是可以引入本邻里中心内的主力半主力店。???100%KTV50%KTV/主力店/半主力店选择244244邻里中心原因原因符合定位符合定位符合定位符合定位与定位不符社区现状不符社区状况不符被大量住宅围绕吸引家庭聚会人群与商业配套功能不符避免项目内重复造成内部竞争业态业种是规划时的重点考虑类型；同样从邻里中心的商业配套功能定位出发，综合考量能够支撑的消费群体以及建议的体量，需要对上述某些可行的主力店及半主力店进行筛选；特别考虑能满足消费者日常需求的业态业种。2.3.与餐饮☆☆☆☆☆☆重要性重要性☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆、儿童娱乐类×√××√××√√√√可行性可行性KTV儿童玩具美食广场儿童娱乐服装旗舰店宴会式餐饮百货电玩游乐中心/大卖场运动用品专卖店专业卖场（家居）主力店业种半主力店业种零售餐饮娱乐本邻里中心在主力/半主力店的选择上有三个要点：从邻里中心的定位出发，日常生活类?1.主力/半主力店选择245245定位建议零售亮点建议业态及租金建议目标消费群建议主力店半主力店建议/246246邻里中心上述业态分布仅供示意，不代表今后业态规划的确切面积；从上图看来，我们建议主力店（大卖场）的位置安排在，这样既能将人流有效往上拉动以外，也尽可能减少大卖场嘈杂的环境对于本邻里中心生活零售配轻餐简餐以及便利服务业态组合而带来的休闲雅致造成的负面影响；餐饮为同一区域不同楼层垂直分布，便于管道及后勤通道的设置和管理。???2F-3F1F/主力店零售餐饮娱乐服务特色餐饮儿童服务儿童用品小吃城服务服务大卖场零售休闲餐饮轻餐/简餐儿童娱乐服务停车场停车场宴会式餐饮宴会式餐饮4F3F2F1FB1B2业态布局建议垂直布局–247247邻里中心注：以上假设主力店得房率为，半主力店得房率为，一般店铺得房率为。100%70%55%邻里中心的整体综合得房率在。邻里中心的租赁面积约在万平方米。邻里中心的建筑面积约在万平方米。???75%3.04小计1F小计4F2F小计3F小计5830,140100%总计楼层店铺类型业态类别店铺数量单店租赁面积(平方米)总租赁面积(平方米)租赁面积占比一般店铺服务银行一般店铺服务个人护理用品一般店铺餐饮快餐/简餐一般店铺零售服饰专卖店一般店铺零售服饰专卖店主力店零售大卖场一般店铺服务美容美发一般店铺服务银行一般店铺餐饮休闲餐饮一般店铺餐饮美食小吃城半主力店娱乐儿童娱乐中心主力店零售大卖场一般店铺服务儿童早教培训中心一般店铺零售儿童用品店铺一般店铺餐饮特色餐饮主力店餐饮宴会式餐饮（家庭聚餐类）（（（1-2F)1400-5002250.7%1300-5004001.3%4200-4001,2004.0