无锡新区太科园金融服务区项目3314,50012,85912,90712,12310,50011,00011,50012,00012,50013,00013,50014,00014,50015,000无锡市市中心滨湖区其他整个无锡市的售价在万元左右。其中市中心的红豆国际大厦售价最高，达到元平方米。然而整个市中心区域有部分租金报价较高的写字楼只租不售，如东方大厦和无锡金陵饭店，以致市中心的整体售价并不高。滨湖区同样面临未来并不会作为商务区域重点发展的问题，整体的销售并不乐观，售价维持在万左右。其他区域，如凤凰大厦、金源国际由于都是较新的大厦，且在该区域仅有的高品质写字楼，售价并不低，在到之间，整体售价高于其他区域。1.325,000/1.213,00016,000


无锡市办公楼售价无锡市办公楼售价无锡市办公楼售价无锡市办公楼售价无锡新区太科园金融服务区项目3437.68%30.65%11.32%22.58%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%无锡市市中心滨湖区其他无锡市整体的空置率略显偏高，在左右。市中心除了红豆国际广场，其他都是建立了数年的项目，其较高的楼宇品质及良好的地理位置有利于租户的进入。其空置率为所有区域的最低水平，平均为；其次为湖滨区，由于有部分新楼，如万达广场、润华国际大厦，其空置率在之间。一定程度上拉升了整个区域的空置率，达到。新区的金源大厦由于也是新建大厦，空置率较高，使除市中心、滨湖区以外的其他区域整体空置率抬高。以现有建成一定时间的楼宇来看，整个无锡的空置率水平较为健康，能达到左右。23%11%60-80%31%10%-15%



办公楼空置率水平办公楼空置率水平办公楼空置率水平办公楼空置率水平无锡新区太科园金融服务区项目357.286.249.387.78-1.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.00无锡市市中心滨湖区其他元月平方米无锡物业费全市平均水平在每月每平方米元。是中心的办公楼宇，由于整体品质较高，物业管理业多有国内外著名的物管公司，物业管理费也因此较高，达到平均元滨湖区只有万达广场的物业管理费在元，其他都在元左右，相对管理费较低，为元。新区、太湖广场、和北塘区域物业管理费都在之间。//7.89.41746.25-8



办公楼物业费水平办公楼物业费水平办公楼物业费水平办公楼物业费水平无锡新区太科园金融服务区项目36300.00316.67516.67425.00-100.00200.00300.00400.00500.00600.00无锡市市中心滨湖区其他元月目前无锡市办公楼项目多以出租车位为主，也有部分办公楼出售车位，尤其是项目还存在住宅或者公寓等业态。全市车位租金水平维持在元月左右。由于地理位置的原因，市中心普遍存在停车难的问题，相对而言，车位的租金也有所提升，为全市最高，在元月。其他各区域则多在之间。只有佳城国际是出售车位，价位在元平方米之间。/425/517/200-40080,000-140,000/


办公楼停车位租金水平办公楼停车位租金水平办公楼停车位租金水平办公楼停车位租金水平无锡新区太科园金融服务区项目37办公楼市场需求办公楼市场需求办公楼市场需求办公楼市场需求3.办公楼市场办公楼市场办公楼市场办公楼市场相关指标分析相关指标分析相关指标分析相关指标分析4.办公市场供应分析办公市场供应分析办公市场供应分析办公市场供应分析办公楼市场未来预测办公楼市场未来预测办公楼市场未来预测办公楼市场未来预测2.5.办公市场概述办公市场概述办公市场概述办公市场概述可比及竞争性项目分析可比及竞争性项目分析可比及竞争性项目分析可比及竞争性项目分析1.6.无锡新区太科园金融服务区项目38通过察看年年无锡区域范围内成交的土地。在甄别土地成交情况时，我们剔除了由于土地面积或容积率过小而无法满足办公楼开发的地块。依据一般区内土地住宅商业开发规模的比例，甄别出潜在开发的办公楼物业可能的未来供应体量。2008-2010/通过察看年年无锡区域范围内成交的土地。在甄别土地成交情况时，我们剔除了由于土地面积或容积率过小而无法满足办公楼开发的地块。依据一般区内土地住宅商业开发规模的比例，甄别出潜在开发的办公楼物业可能的未来供应体量。、、、、土地成交潜在办公楼项目土地成交潜在办公楼项目土地成交潜在办公楼项目土地成交潜在办公楼项目2008-2010/


2、、、、土地成交潜在办公楼项目土地成交潜在办公楼项目土地成交潜在办公楼项目土地成交潜在办公楼项目


2无锡办公楼未来供应甄别方法无锡办公楼未来供应甄别方法无锡办公楼未来供应甄别方法无锡办公楼未来供应甄别方法无锡办公楼未来供应甄别方法无锡办公楼未来供应甄别方法无锡办公楼未来供应甄别方法无锡办公楼未来供应甄别方法通过对市场的调查，我们甄别到无锡在建待建的未来办公楼项目。这些项目的具体办公楼开发体量和指标等均基本确定，将在未来几年内陆续进入市场，也将是本项目地块潜在开发的办公楼物业最为重要的竞争项目。/通过对市场的调查，我们甄别到无锡在建待建的未来办公楼项目。这些项目的具体办公楼开发体量和指标等均基本确定，将在未来几年内陆续进入市场，也将是本项目地块潜在开发的办公楼物业最为重要的竞争项目。、、、、在建在建在建在建待建未来办公楼项目待建未来办公楼项目待建未来办公楼项目待建未来办公楼项目/

1/办公楼市场未来供应分析办公楼市场未来供应分析办公楼市场未来供应分析办公楼市场未来供应分析----研究方法研究方法研究方法研究方法、、、、在建在建在建在建待建未来办公楼项目待建未来办公楼项目待建未来办公楼项目待建未来办公楼项目

1/无锡新区太科园金融服务区项目3989711246太湖广场太湖广场太湖广场太湖广场3110市中心市中心市中心市中心51615北塘区北塘区北塘区北塘区141312滨湖区滨湖区滨湖区滨湖区2013201320152015201620112011201220142014201520112013201120112012入市时间入市时间入市时间入市时间区域区域区域区域北塘北塘锋尚文创中心北塘市中心市中心市中心三阳银辉人民路项目市中心市中心恒隆广场期滨湖区滨湖区2太湖广场太湖广场太湖广场太湖广场太湖广场太湖广场无锡燕莎商务中心西水东项目名称项目名称项目名称项目名称苏宁广场时代国际茂业大厦世贸中心保利达广场嘉业国际城上海中心城开国际恒隆广场期·1联东总部商务区金太湖国际城九龙仓项目国金中心()在建在建在建在建////待建优质办公楼项目待建优质办公楼项目待建优质办公楼项目待建优质办公楼项目12345678910111213141516序号序号序号序号无锡新区太科园金融服务区项目40201320132013201220142014预计入市时间预计入市时间预计入市时间预计入市时间平方米平方米平方米平方米983,42212,728188,49444,181306,059181,150250,810总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积（（（（平方米平方米平方米平方米））））总计总计总计总计土地用途土地用途土地用途土地用途商业、商务办公、居住商务办公居住、商业、办公（商业、办公面积比例≥）商业、商务办公居住、商业、办公、、块商业、商务办公，块居住40%ABCD受让方受让方受让方受让方江苏苏南万科房地产有限公司无锡梅里古镇建设发展有限公司无锡金科房地产开发有限公司北京融侨金辉投资有限公司重庆龙湖地产发展有限公司CYBERPORTGROUPLTD项目位置项目位置项目位置项目位置叙丰里小区东侧、宏源路南侧、长江北路西侧、叙康路北侧。梅村街道新锦路以西、锡义路以南。国际科技园震泽路以南、净慧东道以西。锡兴路西侧、新光路北侧、规划道路东侧、春江路南侧。根据无锡自年至今出让的非住宅土地，推算未来新区内潜在的办公楼供应。2008在，我们在无锡甄别出块土地，其中有块在新区，未来可能会和我们区域形成直接竞争。未来无锡大量的项目入市，有将近万平方米的供应，但由于多为与住宅、商业相结合的综合性项目，其办公楼的体量将远低于这个数字，预计在万左右。由于未来项目的品质与具体入市体量的不可预计性，我们认为从土地成交鉴别出来的未来潜在办公楼供应量为估值上限。2008-2010546400150规划道路西侧、江溪路北侧、锡士路东侧、金城东路南侧。长江北路东侧、金城东路地块位于南侧、社会福利院北侧。123456序号序号序号序号



土地成交潜在办公楼项目土地成交潜在办公楼项目土地成交潜在办公楼项目土地成交潜在办公楼项目无锡新区太科园金融服务区项目411610215102141021310212102新区11020102太湖广场90028002北塘200700206002滨湖区0500204002市中心030022002100253,000-95,20010,00047,200-37,500-170,300125,000120,000003300002300042000670003105040,000100,000------41,000-110,00035,000-----9,200--110,00040,000161,99570,000-------41,00020,000-50,000100,000150,000200,000250,000300,000未来将有大量办公楼市场供应在太湖广场以及市中心。未来无锡市场将有部分高品质甲级写字楼的出现，例如市中心的恒隆广场和保利达广场，以及太湖广场区域的世贸中心、九龙仓、以及燕莎