无锡新区太科园金融服务区项目161办公楼整体定位办公楼整体定位办公楼整体定位办公楼整体定位办公楼租售建议办公楼租售建议办公楼租售建议办公楼租售建议办公楼分期开发建议办公楼分期开发建议办公楼分期开发建议办公楼分期开发建议办公楼目标客户定位办公楼目标客户定位办公楼目标客户定位办公楼目标客户定位办公楼租金售价预测办公楼租金售价预测办公楼租金售价预测办公楼租金售价预测办公楼产品配置及设计建议办公楼产品配置及设计建议办公楼产品配置及设计建议办公楼产品配置及设计建议无锡新区太科园金融服务区项目162贸易与销售商务服务金融投资保险文教体卫电子及信息制造业建筑与房地产24.1%3.4%17.2%6.9%13.8%10.3%24.1%外资无锡市国内其他省市长三角地区江苏省其他地区7.1%64.3%21.4%3.6%3.6%受访企业来源受访企业来源受访企业来源受访企业来源受访企业行业类型受访企业行业类型受访企业行业类型受访企业行业类型调查目的调查目的调查目的调查目的：：：：了解目标租户对于无锡办公物业的倾向性选择调查样本与方法调查样本与方法调查样本与方法调查样本与方法：：：：共30个样本，以约请办公楼用户行政管理人员访谈的方式进行调查对象调查对象调查对象调查对象：：：：在已经设立公司的本地企业和外资企业分析方法分析方法分析方法分析方法：全样本分析、分行业交叉分析本项目的目标租户为入驻无锡的外资企业及本地优质企业。了解目标租户对办公物业的偏好对本项目产品的设计和开发有着重要的指导意义。本次访谈中，的受访企业为无锡本地企业；行业以贸易与销售贸易与销售贸易与销售贸易与销售、、、、建筑与房地产建筑与房地产建筑与房地产建筑与房地产居多，两项比例均达到。64.3%24%

办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈研究框架与受访者背景研究框架与受访者背景研究框架与受访者背景研究框架与受访者背景–无锡新区太科园金融服务区项目163单位：平方米301-5001001-2000100-300801-1000受访企业办公面积受访企业办公面积受访企业办公面积受访企业办公面积受访企业办公面积受访企业办公面积受访企业办公面积受访企业办公面积以下以上100501-8002000调查数据表明，办公面积在平方米平方米平方米平方米的企业数量最多，占企业总数的。其次为办公面积在及平方米的企业，占受访企业的。办公面积大于平方米的企业也占受访企业的，主要为建筑与房地产业建筑与房地产业建筑与房地产业建筑与房地产业。100-30032%301-5001501-200017%200010%17%10%7%10%7%17%32%


51-100以上20-502006.9%31.0%24.1%6.9%31.0%受访企业目前员工数量受访企业目前员工数量受访企业目前员工数量受访企业目前员工数量受访企业目前员工数量受访企业目前员工数量受访企业目前员工数量受访企业目前员工数量以下20101-200金融类企业金融类企业金融类企业金融类企业、商务服务商务服务商务服务商务服务类企业员工人数较多，能达到人以上。受访企业的规模较为多样。主要以中小企业为主，员工人数小于小于小于小于人人人人及人之间人之间人之间人之间的企业均占企业数量的，其次是人的中等企业。人以上的较大规模企业也占受访企业的。1002020-5031%50-10010014%

办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈受访企业规模受访企业规模受访企业规模受访企业规模–无锡新区太科园金融服务区项目164年以上5年-年35办公年限办公年限办公年限办公年限3%7%21%69%办公年限办公年限办公年限办公年限年-年13年以下1调查数据表明，的受访企业在目前办公物业的办公年限为年。的受访企业在目前办公物业办公布超过三年。无锡办公物业市场目前租约为年一签，这符合受访企业的反馈结果。69%1-321%3


55%45%购买租用租用租用租用租用购买购买购买购买/租用租用租用租用购买购买购买购买/在抽样访谈中，以租用办公物业为主，占受访租户的。其余的受访企业购买办公物业自用。该部分企业主要为资金充裕的金融保险类企业，建筑与房地产业及部分有实力的制造业。同时，其购买面积较大，部分超过平方米。另外则有些小型企业，以未来投资为目的。55%45%2000

办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公年限办公年限办公年限办公年限–无锡新区太科园金融服务区项目165交通不便商务氛围不好租金/售价高设施差物业管理不好周边配套差其他2315424目前办公环境不足之处目前办公环境不足之处目前办公环境不足之处目前办公环境不足之处目前办公环境不足之处目前办公环境不足之处目前办公环境不足之处目前办公环境不足之处受访企业表示，楼宇自身设施不佳、物业管理欠缺为目前办公环境最突出的不足之处。停车不便也是主要被提及的问题。通过市场调查可以发现，无锡优质办公楼很少聘请国际及国内品牌物业管理公司进行系统管理。

22510612633051015202530选择办公地点重要考察因素选择办公地点重要考察因素选择办公地点重要考察因素选择办公地点重要考察因素选择办公地点重要考察因素选择办公地点重要考察因素选择办公地点重要考察因素选择办公地点重要考察因素图表中数字表示客户选择该项因素的次数。在选择办公地点时，受访者表示交通可及性，物业管理、商务商业配套完善等是选择物业的主要考虑因素。产品质量、租金价格水平也是选择办公地点的重要考量。/办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈选择办公地点时的重要考察因素选择办公地点时的重要考察因素选择办公地点时的重要考察因素选择办公地点时的重要考察因素–


临近供应商/客户交通可及性商务商业配套完善产品品质物业管理租金/价格水平周边租户形象开发商背景0510152025无锡新区太科园金融服务区项目1664122221026邮政金融机构餐饮百货公司超市、便利店休闲场所运动健身场所对商业商务配套的要求对商业商务配套的要求对商业商务配套的要求对商业商务配套的要求对商业商务配套的要求对商业商务配套的要求对商业商务配套的要求对商业商务配套的要求在商业配套设施方面，受访企业认为餐饮，金融机构，超市、便利店等是非常重要的。餐饮是办公企业员工日常使用最为频繁的商业配套。大部分企业员工认为食堂，员工餐厅及商务餐厅等餐饮设施均较为缺乏。同时，没有受访者选择娱乐设施，普遍认为可以由周边便利的商业设施来解决，此类设施会影响办公楼品质。


步行出租车18%39%39%公共交通4%员工出行方式员工出行方式员工出行方式员工出行方式员工出行方式员工出行方式员工出行方式员工出行方式私家车在员工出行方式方面，的受访者表示将选择公共交通工具出行。包括公共汽车及轨道交通。公共交通是否便利，是影响企业选择办公物业的重要因素之一。39%办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈对周边配套的要求对周边配套的要求对周边配套的要求对周边配套的要求–自行车

无锡新区太科园金融服务区项目16733%17%33%17%元2.5-3.0元2.0-2.5元1.5-2.0可承受租金可承受租金可承受租金可承受租金（（（（元元元元////平方米平方米平方米平方米////天天天天））））可承受租金可承受租金可承受租金可承受租金（（（（元元元元////平方米平方米平方米平方米////天天天天））））受访企业中，在市中心地区的租户大多可承受的租金，滨湖区多数可承受租金则在元平方米天之间，各占了总体租户的。根据访谈结果，外资租户及金融类，房地产类租户对于租金的承受能力较高。2-2.51.0-1.5//33%元1.0-1.5

10,000-12,00018,000-20,0000%19%25%19%37%0%0%8,000-10,00015,000-18,000可承受售价可承受售价可承受售价可承受售价（（（（元元元元////平方米平方米平方米平方米））））可承受售价可承受售价可承受售价可承受售价（（（（元元元元////平方米平方米平方米平方米））））受访企业对办公楼可承受的售价主要集中在元平方米，占所有受访者的。可承受售价元平方米以下的企业也占整体的。同时，可承受元平方米及元平方米的租户也有。可以看出无锡市场主要还是以中小型企业为主。8,000-10,000/37%8,00025%10,000-12,00012,000-15,000/19%//以下以上8,00012,000-15,00020000


办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈办公楼租户访谈可承受租金可承受租金可承受租金可承受租金////售价售价售价售价–无锡新区太科园金融服务区项目168以上100-300501-10002000受访者预计租用面积受访者预计租用面积受访者预计租用面积受访者预计租用面积受访者预计租用面积受访者预计租用面积受访者预计租用面积受访者预计租用面积企业租户未来主要需求面积集中在平方米，占；平方米及平方米各占。在有搬迁意愿的受访者中，租户对未来扩张持积极态度。以下100301-5001001-2000100-30033%300-500500-100020%20%33%20%0%20%7%

太湖广场无锡其他地区滨湖区北塘区0%6%66%0%22%0%6%受访者办公区域选择受访者办公区域选择受访者办公区域选择受访者办公区域选择在有搬迁意愿的受访者中，选择市中心，其次选择滨湖区。市中心及滨湖区为目前无锡市优质办公楼最为集中区域，也是大部分有意搬迁的企业最先选择的区域。受访者办公区域选择受访者办公