20112011年海安房地年海安房地产产市市场场年度年度报报告告QIZHENGQIZHENGESTATEESTATEAGENCYAGENCY上海奇正地上海奇正地产产机机构构市市场场部部||2012.012012.01|奇正地产机构|1目录目录目录目录宏宏观观市市场场?政策政策环环境回境回顾顾房地房地产产市市场场?全全国楼国楼市回市回顾顾?土地分析土地分析?楼楼市分析市分析市市场预测场预测?竞竞品表品表现现?政策政策预预判判?市市场预场预判判?区区域域预预判判|奇正地产机构|2第一章政策环境回顾重要人物表示：温家宝总理讲话4月13日：在国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格调控投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。7月12日：在国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：在国务院常务会议指出，坚持不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。11月7日：在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。降价和限购依然持续|奇正地产机构|4重要人物表示：住建部部长姜伟新讲话10月27日，住房城乡建设部部长姜伟新在接受全国人大常委会关于城镇保障性住房建设和管理工作情况专题询问时，首次明确表示：住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，一旦建立起来，加上银行、财政、税务、公安等信息系统，届时将不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。虽然限购效果明显，但是一刀切的特性对地方政府房地产市场也带来一些问题。从海口传出松绑限购令的传闻，到佛山24小时冒险松绑限购令，再到最近杭州开发商建议政府“技术性”放松限购的举措，可能突破限购“藩篱”的力量正蠢蠢欲动。现在，如何摆脱这个不得已而采取的办法，姜伟新昨日正式透露，个人住房信息系统“上线”后，限购将“下线”。从目前公开的信息披露，这一系统建成后，居民的房产信息将全国联网和共享，以往靠信息壁垒异地炒房的行为将毫无藏身之处。姜伟新坦言，建设这一系统已经进行了两年多，目前仍在“艰难进行着”。而在今年8月，住建部已确定将在全国40个城市率先试点这一系统，上海也位列其中。个人住房信息完善后或将取消限购，短期内限购政策依然执行|奇正地产机构|5重要人物表示：央行行长周小川讲话1月7日：在《中国金融》专访中表示，未来几年金融改革要建立和完善逆周期的货币信贷动态调控机制，把货币信贷和流动性管理的总量调节与构建宏观审慎政策框架结合起来，实施差别准备金动态调整措施，丰富和补充政策工具，引导货币信贷适度增长。4月16日：在博鳌表示，中国的货币政策已从应对金融危机时期的适度宽松，调整为稳健。现在是要适当收紧，这个趋势估计还会持续一段时间，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。7月11日：在《中国金融》杂志上撰文表示，要加强对流动性、杠杆率的监管，完善系统重要性金融机构、市场和行业的管理制度。建立健全具有正向激励作用的弹性机制，促进信贷平稳适度增长，有计划、有步骤地推进利率市场化改革。11月30日：中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。周小川指出，央行将非常紧密地关注通胀水平，不会因为关注经济增长而忽略通胀形势，我国当前货币政策基调保持不变，同时保持充分的灵活性和针对性。持续货币紧缩政策，适时适度进行预调微调，房地产资金压力依旧严峻|奇正地产机构|62011年中央经济工作会议　　2011年中央经济工作会议提出明年经济工作的总基调是“稳中求进”。在这一总基调下，在具体的政策举措方面不无亮点：比如，首次将扩大内需提到战略基点的高度，首次提出要提高中等收入者的比重，特别是，第一次将发展实体经济放到极其重要的位置，强调“牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，努力营造鼓励脚踏实地、勤劳创业、实业致富的社会氛围”。很显然，这种说法的针对性是不言而喻的，和“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”的表态可谓不谋而合。根据中央对明年宏观经济的部署，房地产调控无松动迹象，调价为主题|奇正地产机构|7李克强：坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施?12月22日下午，全国住房保障工作座谈会在北京召开，各省区的住建部门负责人与住建部代表的中央政府签订了2012年保障性安居工程建设责任书。?　　一位接近住房和城乡建设部的人士向记者透露，2012年保障性安居工程开工套数或下调3成，全年开工套数定在700万套以上。?记者获悉，虽然2012年开工量下调，但是2012年保障性安居工程总体融资、投资规模不减，总投资量超过2011年，或达到1.8万亿元。受迫地方政府财政压力，保障性住房开工量下调，未来保障房供给依旧较高|奇正地产机构|8住建部将允许地方购买商品房抵保障房任务?据悉，鉴于保障性安居工程建设供地压力，住建部已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点。一位接近住建部的人士介绍，很多地方政府代表曾多次向住建部反映，保障房建设资金缺口大，而且，地方政府在住房建设方面缺乏经验，导致质量、设计等问题频出，建设成本较高，可试行以货币的方式解决中低收入阶层的住房问题。?李克强在全国住房保障会议上提出，地方政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应。虽然提出地方政府可以购买商品房充当保障房任务，但是并不意味着允许地方政府给楼市托市。以商品房抵保障性住房有可能减轻部分开发商的资金压力，给地方政府托市的空间，关键在于地方政府如何执行这一政策|奇正地产机构|9住建部：地方住房限购令到期需延续?　12月3日上午，记者从住建部相关人士处获悉，住建部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。?　除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。?　在中央经济工作会议前夕，政府企业、中央地方之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的迹象。限购令将持续，地方楼市难有转机|奇正地产机构|10央行下调存款准备金率?12月5日起，央行下调存款准备金率0.5个百分点。调整后，大型金融机构的存准率将降至21%。这是自2008年12月以来，央行首次下调存准率。针对此番动作的影响，有观点认为存准率下调暗示货币政策已转向；另有专家表示，“降准”只是微调，不代表货币政策整体松动。本次货币政策的松动旨在缓解中小企业资金压力，对缓解楼市资金压力效力有限|奇正地产机构|11国土部加强处置闲置土地闲置费按地价20％征收??昨天，国土资源部公布《闲置土地处置办法(修订草案)》，并公开向社会征集意见。修订草案规定，未动工开发建设，土地闲置满2年，经批准后可无偿收回土地使用权。?修订草案规定，县级以上地方国土资源主管部门应当与土地使用者协商，共同拟订闲置土地处置方案，闲置土地处置方案可以选择下列方式：延长动工开发建设期限，改变土地用途，安排临时使用，协议有偿收回国有建设用地使用权，置换土地。?修订草案还规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满2年的，经批准后可无偿收回土地使用权。闲置土地的没收将促动市场的供给，市场放量将继续增大|奇正地产机构|12第二章全国楼市回顾政策影响1：整体市场调控周期07年9月08年10月09年12月10年1月、4月、9月11年1月二套房首付提高救市政策出台国四条出台提高首付利率、限贷限购政策出台?2011年10月全国商品房销售面积和金额分别为8364万平方米和4514亿元，分别下降9.9%和11.1%?10月房地产销售价格为5397元，同比下降1.34%，价格相对稳定历经18个月调控后，全国商品房销售速度、价格走势放缓，市场仍会继续下行政策影响和国家对调控的决心将导致本轮市场调控周期要大于以往1年的周期|奇正地产机构|14政策影响1：市场表现——一线城市一线城市成交持续低迷，楼市销售进入冰点，价格微跌、呈下降趋势|奇正地产机构|15政策影响1：市场表现——二线城市受限购影响，众多二线城市成交同样陷入低迷，相对一线城市价格相对坚挺|奇正地产机构|16政策影响1：市场表现——三四线城市三四线城市未限购，市场表现出量稳价升市场格局，但受整体市场下跌影响，一些三四线城市成交量和成交价格在年底出现松动迹象|奇正地产机构|17政策影响1：市场表现——后续供应数据来源：国家统计局，搜房指数，超过过去1年单级最高销售面积的定义为高，小于过去1年单季最低销售面积的定义为低未来供应持续放大，存量房销售压力逐步积压|奇正地产机构|18政策影响1：市场表现—库存及去化时间多个城市库存逼近历史高位，一二线城市尤为明显，加上未来新推体量，市场去化周期加长|奇正地产机构|19政策影响1：市场表现结论?房地产市场并没有出现全面量价齐跌局面，政策对市场影响还将持续，价格面临全面下降的压力?政策对一二线城市影响较大，导致大量存量房积压，一二线城市进入全面去库存阶段，三四线城市会随着时间的深入紧跟一二线市场表现?货币政策和房地产政策未来一段时期相对平稳，将出现供求、价格主导未来市场变化|奇正地产机构|20政策影响2：土地市场——供求?10月130个城市共计推出1.04亿平米，环比降1%,同比增13%，占10年全年推出建面的10%；一线城市环比降18%，同比增72%，占10年的13%；二线