2012房地产形势与投资?房地产行业状况?调控政策及趋势分析?房地产金融投资一、房地产行业状况景景背背09年房价快速反弹，引发了政策调控?2008年四季度，面对经济低迷，政府出台了大量房地产“救市”政策，使房价出现了快速上涨，2009年房价上涨了25%。?2010年初国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）文件拉开了本轮房地产调控的大幕房地产行业政策现状段段本轮调控采用行政限制需求的手段本轮调控采用行政限制需求的手段手手?限贷——对贷款购买第二套住房的家庭，提高首付比例和贷款利率?限购——限制家庭购买第三套住房?保障房——加大保证性住房土地供应和建设力度?地方政府问责制——地方政府制定新建住房价格控制目标房地产行业市场现状状状现现场市场市成交量：同比增速放缓，10月新增销售同比环比齐跌?1-10月，全国商品房累计销售面积为8.0亿平方米，同比增长10.0%，增速与1-9月相比下降了2.9个百分点，比去年全年下降0.9个百分点。?10月全国商品房销售面积为8364万平方米，环比下降26.9%，低于去年月平均销售水平（8700万平方米）；同比下降9.4%。房地产行业市场现状状状现现场场价格：连续四个月下降，大部分城市环比下跌市市?1-10月，全国商品房和住宅销售均价分别为5502元/平方米和5131元/平方米，均较1-9月销售均价下降0.2%，比去年同期分别上涨7.7%和6.7%，增速继续放缓。?12月18日公布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，与11月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，降幅最大的为0.6%，持平的城市有16个。仅5个上涨，上涨的为贵阳、锦州、兰州、西宁、平顶山，涨幅不超过0.2%，持平的也均为唐山、太原、大连、南宁、银川、乌鲁木齐等二三线城市。房地产行业市场现状状状现现场场供应：继续保持增长市市?1-10月，各类供应指标继续保持较高增速，房地产开发投资5.0万亿元，同比增长31.1%；房屋新开工面积达16.0亿平方米，同比增长21.7%；施工面积为47.5亿平方米，同比增长28.4%。?1-10月，房屋竣工面积49721万平方米，增长18.5%，其中，住宅竣工面积39953万平方米，增长17.6%，二、房地产调控政策及趋势分析1、从历史发展看本轮调控——政策调控不会改变房价上升曲线中国房地产已经历了许多次的政策调控历史上多次的房地产调控并未改变价格上升曲线历史上多次的房地产调控并未改变价格上升曲线1987-2009年全国商品房价格曲线均价国5000四条4500国国六）4000土提八1条6地准条米3500海招、六平条拍加次/3000整南邓顿泡挂息加加元2500小意沫息息（平见破提、2000控价南出灭首巡台取付制均1500讲消、二套1000话实加物息500分房0791357913579889999900000999999900000111111122222年国内房地产行业发展?第一阶段：1978-1986年，1984年首次正式把房地产业列为独立行业?第二阶段：1987年-1991年，1987年深圳率先开展土地使用权招标拍卖，1988年明确规定土地使用权可以依法转让?第三阶段：1992年-1994年，1992年邓小平南巡，房地产急速繁荣，但缺少有效的监督、规范与管理，第一次调控。?第四阶段：1995年-1997年，房地产业进入巩固、停顿和消化阶段?第五阶段：1998年-2007年，1998年取消实物分房，2000年实施按揭政策，2002年土地招牌挂，房地产处于快速发展阶段?第六阶段：2008年至今，金融危机使房地产进入调整阶段，09年救市政策出现快速反弹，11年用行政手段调控市场。GDP增长率（左轴）房地产投资增长率（右轴）16%第二第三第四第五第六180%14%阶段阶段阶段阶段阶段160%140%12%120%10%100%8%80%6%60%40%4%20%2%0%0%-20%8782379012345690145678689008899999999900000000909999999999990000000091111111111111222222222002影响房地产行业发展的因素真正影响房地产价格的因真正影响房地产价格的因战争素是战争和经济危机，政素是战争和经济危机，政策调控只是对价格的修正策调控只是对价格的修正美国100年房价走势图政府宏观调控亚洲金融风暴中国10年房价走势图香港17年房价走势图国内房地产发展阶段相当于美国上世纪四十年代水平，处在快速上升期?中国：2010年政府开始致力于保障性住房建设。?美国：1937，通过法案致力于清除国内的贫民建筑。出现固定租金公寓住宅。1949年，政府提出“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”的目标?城市化率：2010年中国将近50%，美国1940年达到56.5%2、从经济发展看本轮调控——“保增长”需要房地产行业的贡献房地产业对国民经济的影响?房地产产业关联度高，带动系数大?房地产带动的相关产业有50电力多个产业部门、几百种产品和装饰装修钢材服务水泥家具家电?房地产业对上游产业的拉动比木材加工带动带动上游房地产业下游厨房卫生率大约是1：2玻璃产业产业塑料制品金融保险?房地产业对下游产业的拉动比率为1：1.4建材横向第三产业建筑机械带动?房地产行业的巨大带动作用带产业来了大量的就业机会交公批文汽通用发化旅车运设零教游输施售育房地产业对GDP的重要性房地产与GDP增长密切相关GDP?房地产投资发展与增长有强烈的相关性。美国的新房指标属于经济先行指标，整体经济上的变化无一例外的首先表现在房地产业和汽车业。GDP20084.2%201010%?美国房地产行业保持在的五分之一以上，中国年仅为，年接近?地产业也是美国政府调节国家经济的一个重要阀门。房地产业增加值(右轴，亿元)房地产业增加值占GDP的比重（左轴）5.0%140004.8%4.8%120004.6%4.6%4.5%4.5%4.5%100004.4%4.4%4.3%80004.2%4.2%4.1%4.1%60004.0%40003.8%20003.6%01998199920002001200220032004200520062007人均GDP与房地产业的发展中国人均GDP决定房地产将平稳高速发展人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展展情况?联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系。?2010年我国为4382美元，处于稳定高速发展时期。房地产影响地方财政地方财政对房地产的依赖尚未解除300002700025000200001500015900130001000096007000500002006年2007年2008年2009年2010年2009年土地出让收入为15900亿元，占地方财政收入的43.7%。2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增长70.4％。保经济增长是明年的目标““保增长保增长”离”离不开房地产的不开房地产的贡献贡献2011年12月9日，中央政治局会议提出“扩内需、保增长、调结构”的目标。未来中国经济的持续增长离不开房地产行业的发展。3、从市场需求看本轮调控——房地产市场的刚性需求巨大人口因素人口总量预计还要增长30年时间段2000-20052005-20102010-20152015-20202020-20252045-2050人口年增长率0.67%0.58%0.54%0.47%0.34%-0.32%家庭规模逐渐减小每年有庞大的结婚人群家庭户规模（人/户）结婚对数(万对)54.434.334.4112004.53.9699194543.4410008928858498673.53.133.173.1780578681182338002.560021.540012000.500195319641982199020002005200620071998199920002001200220032004200520062007住房改善目前中国城市户均仅有0.744030套住房，距离户均1套尚有距20离，并且明显落后于美日等发10达国家，城市住房短缺问题仍0然严峻。英国日本台湾中国1.4部分国家人均住房套数人均居住面积1.21我国城镇居民人均居住面积0.8约23.7平米，预计2020年0.60.4达到30平米与发达国家地区0.20相比还有较大差距中国2010日本1993日报2008美国2008房地产供求状况?2005年起每年商品房销售量都大于同期竣工面积?2011年1-10月竣工面积与销售面积比为0.5:1城市化率城市化程度?1970年美国城市化率73.6%；1970年日本城市化率超过70%；1990年韩国城市化率达到74%；2010年中国城市化率接近50%。?住房和城乡建设部预计2030年达到65%。20302030年年88..55亿亿城市城市人口人口，，人均面积人均面积3030平平米米，比目，比目前前66..55亿亿，，2323..77平平米米，需，需要要增加增加100100亿亿平平米米住房。住房。4、房地产趋势判断由目标看短期趋势房价不是只降不房价不是只降不涨涨，，而而是是回归合回归合理理水水平平关于降价降价取决于成本利润率，而不是资金利润率。房地产成本利润率低，降价空间有限关于供应量房子盖得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心区就会越贵。房地产行业不是房地产行业不是打压打压，