花样年.别样城总体策略制定商铺推广专案纲要目标产市项入冰品场目市悬分状建时玉挂析况议机冷凝眸，雪策略专案雨寒天无怨愁。香气梅花多少说，春光书写到枝头目标【目标】商铺达到3500元/平方米以上价格2007年6月实现项目95％的销售率2007年别样城完成1亿的销售总额产品分析产品分析产经品营分状析况【产品分析】商业共6218.45平米，其中：?2栋：3层，共2489.26平米，目前为销售中心，建议招商引进主力店（品牌餐饮等）；?临街商铺：共71间,共3729.19平米；面积区间：23.04－63.5平米22栋商业面积过大，不利于销售；栋商业面积过大，不利于销售；开间3.2－4米，进深13－15米临街商铺进深较长，不利于铺面展示临街商铺进深较长，不利于铺面展示建议设计为不影响社区居住的业态为主【经营状况】—经营现状14栋：24间15栋：12间1栋：16间3栋：19间别样城商铺租赁情况表房号面积租金(平方)月租金租期经营项目14-5-1-226.0419.2/平方50006.4.10-09.4.9干杂副食1-4-1-3.4.5173.720/平方347406.3.25-09.3.24网吧14-2-1-1428.4320/平方56806.5.10-09.5.10干杂副食3-3-1-952.4120/平方104806.4.16-09.4.15茶坊3-4-1-358.1720/平方116006.4.20-09.4.19茶坊3-3-1-112820/平方56006.8.1-09.8.1服饰15-3-1-15915/平方88506.6.30-09.6.29医疗3-1-1-1854.7419.98/平方109406.5.26-09.5.25凉菜14-5-1-358.9820/平方117906.9.1-09.8.30干洗店1431-4-1-1.2114.6免租06.10.15-07.10.14天然气收费点14-5-1-123.0520/平方46106.10.20-06.10.19净菜15-1-1-10、11、12169.920/平方339706.11.15-09.11.14超市栋栋在营商铺以日杂、超市、网吧、装饰材料为主在营商铺以日杂、超市、网吧、装饰材料为主152栋1栋租金：租金：2020元元//平米平米//月月栋物管：物管：1.51.5元元//平米平米//月月电费：电费：1.321.32元元//度度【经营状况】—租户访谈租户开业时间经营状况关心问题心里承受价位网吧2006年5?周边南玻、小厂区的职?电费太高?以租为主，买铺面更月员是其主要客户；?小区入住率愿意选择公兴镇的铺面?开业来利润基本持平?两年后该区域的发展?根据区域两年后的发展考虑是否继续续约日杂店2006年4?周边工作人员、业主是?小区入住率?考虑购买，承受价位在月其主要客户；?商铺经营业态同质化严3500－4500元/平米?每月营业额共7000元左重右卫生所2006年9月?业主为主?小区入住率?未考虑购买?2个月利润1000元左右超市2006年12?客户为业主及周边厂区工?电费太高?根据明年入住率考虑是月作人员?小区入住率否购买?区域的发展?目前没有明确的心里价位?商铺业态规划【结论】临街商铺面积小，总价低，客户易接受临街商铺面积小，总价低，客户易接受临街商进深长，不利于商铺经营临街商进深长，不利于商铺经营在营商铺业态单一，同质化严重在营商铺业态单一，同质化严重小区入住率低，目前在营业商铺经营状况不理想小区入住率低，目前在营业商铺经营状况不理想市场状况市场状况参市S考场W楼占O盘位T【参考楼盘】—参考市场?华阳片区在售商铺较少，大部分商铺处于招商左岸花都与销售同时进行戛纳印象?阳光华庭部分商已开始营业，如：南阳锦城左岸花都，戛纳印象等【参考楼盘】—左岸花都销售价格：7800-9000元/平米商铺面积：60-750平米不等商铺租金：40元/平米/月（租赁不超过3年）销售状况：招商与销售同时进行，在售商铺剩余部分158平米的铺面，租赁铺面只有一栋734平米的左岸花都入住率的提高；左岸花都入住率的提高；商业人南沿线快速发展；人南沿线快速发展；周边商业氛围逐渐成熟（如：汽车周边商业氛围逐渐成熟（如：汽车推广：广告牌，导旗4S4S店等）店等）商业以餐饮为主；商业以餐饮为主；消费群体以成都客户及华阳新城区客户为主。消费群体以成都客户及华阳新城区客户为主。【参考楼盘】—戛纳印象占地面积：163亩商业建筑面积：88943平米中心文化演艺广场：8000平米销售率：40％价格：临河负1楼—13000元/平米1楼—14000元/平米2楼—8000元/平米3楼—4000－5000元/平米【参考楼盘】—戛纳印象一层业态分布二层业态分布三层业态分布业态规划：A栋—3层影城、1、2层咖啡、酒吧、KTV夜总会、茶餐厅B栋（B1与C段）—西餐、茶餐厅、甜品吧B栋（B2与C段）—大型品牌中餐厅、形象设计、音像书屋B3栋与E栋内街—大、中、小型传统品牌及特色火锅C栋—主力店为综合型餐饮休闲主力店D栋—综合大型浴场、品牌餐饮、韩国烧烤E栋—婚纱影楼、私人会所、时尚运动、电玩【参考楼盘】—戛纳印象商铺租赁：35-55元/平米/月（根据位置及签约年限确定）招商状况：食府渠江渔港阳光海岸浴所玛利亚会所中国移动通信影城。。。。。。推广：户外牌，报纸，网络，大型活动营销（啤酒节/亚洲婚礼节）华阳新城区入住率提高；华阳新城区入住率提高；国际新城南快速发展；国际新城南快速发展；大型活动营销的影响（如：婚礼节，啤酒节）；大型活动营销的影响（如：婚礼节，啤酒节）；引进知名，有实力的商家进驻；引进知名，有实力的商家进驻；消费群体以成都客户及华阳客户为主。消费群体以成都客户及华阳客户为主。【参考楼盘】—阳光华庭销售价格：1楼4000-5000元/平米2楼2888元/平米商铺面积：60-400平米不等商铺租金：30-40元/平米/月销售状况：商铺销售95%，剩余2楼的一间商铺约400平米经营状况：驾校，建材，车行，保险公司老城区发展逐渐外延；老城区发展逐渐外延；推广：户外牌，导旗周边建材专业市场逐渐形成；周边建材专业市场逐渐形成；消费群体以华阳客户为主。消费群体以华阳客户为主。【参考楼盘】—南阳锦城销售价格：无商铺面积：185间，15000平米，主力40-80平米，底框是随意分割，转角3层的都是1000平米，小的转角有610平米推广：户外牌，导旗，报纸【参考楼盘】—南阳锦城日期星期媒体版幅版位颜色广告语附加信息星期1月12日四华西都市报半版8彩色元月14日3期第一批次189套房源盛情公开临街旺铺接受咨询星期1月13日五成都商报半版41彩色元月14日3期第一批次189套房源盛情公开临街旺铺接受咨询星期1月13日五成都日报半版房周刊A10彩色元月14日3期第一批次189套房源盛情公开临街旺铺接受咨询星期1月11日三成都晚报16彩色元月14日3期第一批次189套房源盛情公开临街旺铺接受咨询星期1月10日二天府早报9彩色元月14日3期第一批次189套房源盛情公开临街旺铺接受咨询星期2月14日二成都商报半版8彩色3期第二批次房源火热登记中临街旺铺接受咨询星期彩色/2月16日四华西都市报整版房产25软文3期第二批次房源火热登记中临街旺铺接受咨询星期2月24日五成都商报半版4彩色元月14日3期第一批次189套房源盛情公开临街旺铺接受咨询星期3月2日四华西都市报半版房产27彩色3期第三批房源火热登记中临街旺铺接受咨询项目位于华阳老城区，周边现已形成成熟的商业项目位于华阳老城区，周边现已形成成熟的商业氛围，人流量较大；氛围，人流量较大；消费群体以华阳老城区客户为主；消费群体以华阳老城区客户为主；在在0606年年11－－33月报版推广中，商铺做为第二信息点发布月报版推广中，商铺做为第二信息点发布目前价格及销售时候未确定。目前价格及销售时候未确定。【参考楼盘】—地理位置分析地段价值排序（区域成熟度、发展趋势）：第一阵营：南阳锦城左岸花都第二阵营：左岸花都阳光华庭戛纳印象第三阵营：戛纳印象阳光华庭南阳锦城【参考楼盘】—经营状况分析经营现状排序：第一阵营：左岸花都左岸花都第二阵营：戛纳印象第三阵营：阳光华庭戛纳印象阳光华庭南阳锦城【市场占位】地段片区成熟度南阳锦城阳光华庭左岸花都本项目商铺地段、片本项目商铺地段、片区成熟度及经营现状区成熟度及经营现状在本区域属于较低的在本区域属于较低的戛纳印象水平。水平。本项目经营现状【SWOT】优势（S）劣势（W）项目SWO分?商铺面积小，总价低?商业街内商铺不能做餐饮?区域内唯一的集中性商业配?在经营商铺经营状况不理想析套?在经营商铺业态单一机会（O）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势?蜀风走廊打造利用本案是该片区唯一商业体做必经黄龙溪的主要干道及未来蜀?该区域内唯一独立商业宣传，辐射到南玻职员及公兴镇风走廊的规划，让客户了解未来?通往黄龙溪必经之路客户，吸引客户投资商铺的升值潜力，吸引投资群体，弱化目前人流量少的弱势威胁（T）发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁?入住率低突出华阳未来发展，大盘产品的利用活动，与商家互动，培养业?客户没有在社区商铺消费的自身亮点及居住品质主的消费习惯，提高商家的积极习惯性【结论】项目位于孤岛区域，周边商铺现状有一定的参考作用，但本案的竞争者是“自己”项目位于孤岛区域，周边商铺现状有一定的参考作用，但本案的竞争者是“自己”本案商铺目前在经营商业业态单一，商户经营状况不理想本案商铺目前在经营商业业态单一，商户经营状况不理想本项目入住率较低，对后期商铺招商和销售存在阻力本项目入住率较低，对后期商铺招商和销售存在阻力本案是该片