今天，****人以最大的热诚，投入到兴隆四方项目中，在不间断的研究探讨、调研考察中，被兴隆的魄力所倾倒，我们相信，这里将开启的不单单是兴隆品牌的新里程，也将迎来鞍山市的辉煌！鞍山兴隆四方项目营销策略提报2011年6月提案号：SY-XLSF-20110608-01写在前面的话惊讶于兴隆大家庭商业集团的实力与魄力，能有机会静下来对兴隆宝通商业地产有限公司及兴隆四方项目有更多的了解，并有幸沿着兴隆大家庭品牌的战略思路去思考问题，很是兴奋。目前，公司在辽宁省内棋盘山、大洼、鞍山、营口、阜新、昌图、朝阳、凌源八家分公司累计土地储备2000余亩；另外，抚顺、辽中、本溪、辽阳等市县的项目也正在积极运作中。面对如此傲人的成绩，在此向兴隆宝通商业地产团队致敬。从企业角度看，兴隆宝通地产土地储备量充足，资金实力雄厚，高瞻远瞩立足鞍山，2011年将是在鞍山大展拳脚的一年，亦是兴隆品牌与产品实现打响辽沈战役至关重要的一年；基于此，本建议力求从沿兴隆宝通地产如何运营鞍山市场的角度出发，提出兴隆四方项目在营销上应予以观注并着手解决的几大问题。我们所知道的兴隆品牌辽宁兴隆大家庭商业集团简介创建于1993年，集团主营业态为购物中心和百货店，在辽宁省11个城市拥有16家大型商场和7家其他产业公司，商业总经营面积80余万平方米，员工总数4.5万余人。2010年，集团年销售100亿元，集团还在沈阳、鞍山、营口、铁岭等城市有9家待开业和待建的商场。集团在“中国民营企业500强”中排名205位，在“中国服务业500强”中排名203位，在“中国连锁百强”排名46位，在全国大型零售企业（集团、连锁）排名第26位。辽宁兴隆大家庭商业集团已经成为辽宁省最大的民营商业集团、中国商业区域市场的领军企业。辽宁兴隆大家庭商业集团先后获得“全国光彩之星企业”、“全国就业先进单位”、“全国守合同重信用企业”、“全国商务系统先进集体”、“中国百货行业优秀企。业”、“全国就业与社会保障先进民营企业”、2010年全国重点商业企业集团、2010年世界零售创新奖、2010年中国零售创新奖等多个荣誉称号。太多的地方因为兴隆开始繁华，太多的项目以临近兴隆做为吸引客户的超强卖点，太多的项目更是因为兴隆所在价格远远高出同一区域的其他竞品，太多的客户跟随着兴隆所带动的繁华，一次次的得利骄傲。太多太多······人们相信兴隆的品牌，但并不是地产，却因为兴隆的品牌，对地产多多关注，信心满满！更因为兴隆品牌的诚信和真诚，追崇期盼！2011，兴隆腾飞鞍山，引领一个城市的辉煌画卷！兴隆四方依附于鞍山兴隆大家庭摩尔，位于鞍山市立山区建国东路与曙光路交汇处，北靠建国东路，东临曙光路。项目占地11905平米，总建筑面积81558平米。产品类型包括住宅（33687平米），公寓（30191平米），公建（17680平米）。由三栋14层住宅，一栋18层住宅和一栋21层公寓的现代简约风格建筑组成。住宅面积区间72—95平米。公寓面积区间26—56平米。容积率6.8，绿化率11%。配套齐备，项目依附于兴隆摩尔，未来项目地是集住宅、写字楼、星级酒店和商业为一体的综合性大型项目，项目规划轻轨一号线，从灵山至海城经过本项目，命名曙光站，未来生活尽善尽美。这样规模的地产项目中国甚少，东北更是寥寥无几。是兴隆的魄力所在，更是兴隆的高瞻远瞩。鞍山，需要兴隆！当2009年沈阳获批经济直辖市，鞍山这个城市也开始背负起“辽宁省会”的使命。其实我们知道，这样的城市变革，会是一个较为漫长的历程。也许5年、也许10年、也许15年、20年······但是，时间的长短取决于龙头。不知不觉兴隆大家庭成为沈阳最繁华区域——中街代名词。不知不觉兴隆大家庭的节日，城市与之一起欢庆，饱满的人群、拥挤的街道还有大包小包的人们和脸上满意的笑容。现今的鞍山，需要兴隆带动这个城市的繁荣。立山区（胜利路）这条古老的经济中心带，更需要兴隆重组格局，扩张繁华。兴隆四方——鞍山新城市最中心——城市中心城中之城Marketing大势所趋企业使命\品牌落地大市所需市场环境+客户洞察+项目价值策略执行大有可为平面表现大放异彩PART1：大势所趋企业使命\品牌落地2007年以来，对于鞍山的房地产市场来说，热闹非凡，更多的开发商把眼光琐定鞍山并四处开花。已经进入鞍山发展的公司中，万科、恒大、新世界等中国地产排行前列的地产企业继续加大投入的力度。万科、恒大、新世界等全国性外来开发商一如既往地继续拿地。新项目不断面市……2011，面对如此激烈的竞争，兴隆作为众多挑战者之一，不仅仅要强势登场，更要注意加强品牌优势并持续优势，将成为我们研究的主要课题。看对手论战术挑战旗鼓相当者在鞍山，能够具有品牌力量的开发商只有万科、恒大、新世界，万科、新世界是一个与鞍山人共同成长的品牌，在鞍山人眼中，万科、新世界代表了房地产的高水准。万科很早就提出“建筑无限生活”的理想，而产品上采用了“标准化产品”的开发模式，因此在开发的理念上，是一个更强调居住文化的品牌，擅长包装自己。新世界提出“新世界新生活”，产品提倡公益企业责任地产，选择低调的奢华。与万科、新世界的竞争是全局的竞争，是产品的竞争，是文化的竞争，是长线的竞争。脱颖机会均等者万科、新世界等大把外来地产品牌，在鞍山人看来，他们都是拥有超强的实力的外来者。此时要点就是品牌内涵的竞争。与同一起跑线上的对手，关键是能否赢加速度上。当别人恐惧的时候你要贪婪，当别人贪婪的时候你要恐惧——巴菲特我们的加速度：兴隆大家庭的品牌影响股神巴菲特2011，兴隆的使命：企业品牌使命：巩固兴隆企业品牌形象，并成功将商业品牌影响力转嫁于地产品牌项目品牌使命：完成项目品牌龙头位置市场形象的定位，以及产品特征特性定位需完成使命，我们所面临的营销问题如何完成企业品牌影响力转嫁于地产品牌及项目品牌？如何在激烈的产品竞争中脱颖而出，拥有兴隆品牌的信徒？如何实现量价齐跑的销售业绩？如何协调产品线，实现各产品价值的最大化？2011年我们所面临的营销问题当然不仅仅这几条，但这几条更为关键。PART2：大市所需市场环境+客户洞察+项目价值兴隆无竞品，只是龙在池中盘！通过对鞍山市场的深度调研，我们发现，兴隆四方项目并不存在真正意义上的竞品。区域内在售项目均为住宅项目，依靠户型、园林、建筑风格做为主要的竞争要素。就项目自身配套、未来发展及升值潜力均与本项目相差较远。在销售及推广进度上来看，本项目推广稍晚，现处于盘龙态势，欲有机会，便可腾云驾雾，直达云霄！附件《鞍山项目调研》S/优势W/劣势项目整体规划为东北最大的商业摩尔（以鞍项目所属区域为鞍山市郊，市场人气尚山兴隆大家庭为主的城市综合体），四十万需考验平商业配套应有尽有项目周边环境较差，短期内无法改善规划中的轻轨曙光街站通过本项目1#、4#号楼中间户型有浪费空间，虽兴隆品牌，闪耀东北面积较大，但舒适度无法体现。就整个项目的规划来看，区域内为纯住宅产5#公寓户型，中间通风井户型，挡光，品，对本项目影响较小。且日照时间甚短。且属于商业住宅地产未来发展前景及升值前景，本案远高于其他，属商住两用。居住质量相对住宅项目住宅项目。较弱。户型面积配比合理，以刚性需求为主。公寓一室小户，区域内甚少O/机会T/威胁周边配套设施正逐步完善项目区域内竞品实力强劲，竞争激烈。本项目符合立山区刚性需求兴隆大家庭摩尔的建设为本项目置业客户区域内在售项目已有一定的客户基础，带来投资价值且已初步完成品牌落地。项目定位：兴隆四方未来城市中心，城市综合体鞍顶轻立兴至城顶山级轨山隆臻市级市商途区品至业配服金配经核牌全套务钻站心街，套标地，，光区尊段大未耀配准崇成来东套配享生前北备受活景社咫山区尺高达海成阔客户定位习惯区域生活的客户1核心客群习惯市中心繁华的客户倾心于地产投资的客户2喜欢城市繁华的年轻人重点客群需要彰显自身价值和地位的客户3边缘客群有繁华地段办公需要的客户有居家酒店投资的客户4偶得客群看重区域发展的投资客户看重兴隆发展的投资客户【精神属性SLOGAN1】兴隆传奇传世鞍山【精神属性SLOGAN2】从生活到乐活产品价值最终落位点轻轨旁·乐活·城市综合体【按钮】项目销售核心价值,从产【纯粹】面对投资客,与自住将项目做品自身挖掘出来的。到纯粹，使项目的价值升级，以制造绝对差异化的核心竞争力。【差异化】构成了项目在当地的差异化竞争优势。形成项目基本特征.PART3：大有可为策略执行首先我们要解决：如何完成企业品牌影响力转嫁于地产品牌及项目品牌？如何在激烈的产品竞争中脱颖而出，拥有兴隆品牌的信徒？我们的思考：1、选择适合兴隆品牌自己的推广方式，并非常规的推广模式。2、不做单一的传统的广告宣传模式。3、如同做客服一样，做我们的销售。4、刚柔并进的攻心战术，奠定品牌基础。以“变”制万变?变广告为新闻?变坐销为行销?变广告为窄告?变自销为联销?变广告为活动“草船借箭需迷雾”“火烧赤壁需东风”兴隆四方的成功推广需要“借船出海”兴隆的地产品牌正处在为被认知的市场地位，品牌影响力较弱。在鞍山这个大盘云集各分天下的城市，若要佳绩，必要借助兴隆这艘大船，而以兴隆作为卖点的项目，自然而然的也成为我们的宣传员。印象印象兴隆大家庭兴隆四方宝通地产映像映像你认识她吗？她熟悉吗？她有地位吗？她有个性吗？她有信任感吗？她可靠吗？现在认出来了吧她就是世界闻名的影星—玛丽莲梦露我们所理解的品牌三层意义，外显的：知名影星?内涵的：迷人、性感、美艳神话的象征的：好莱坞的符号这告诉我们：消费者不是因为你的产品而来,他们因为你的故事而来。（产品价值）好品牌不但需要精彩的故事，更需要一个知名的平台！（品牌价值）确定目前营销所处位置品牌教堂全城关注的实质型阶段市场