谨呈：江苏万辰置业有限公司万辰镇江天桥路项目可行性研究报告日期：2010年2月28日LOGOwww.themegallery.com引言：以目标为导向，以方法为利刃。这个项目可不可以做？能够做什么？土地价格如何？本报告思路提纲市场背景研究项目本体分析发展方向初判项目发展模式研判项目经济测算历史背景城市宏观背景城市属性厚重的文化历史名城，在现代化交通枢纽的影响下城市规划，汇集巨大发展潜力宏观经济?三千五百年的三千五百年的历历史名城史名城?““城市山林”城市山林”?厚重的文化底厚重的文化底蕴蕴?京沪高速铁路横贯东西?高速公路?“黄金水道”《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789历史背景位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤城市宏观背景城市属性圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬”都城市规划市圈重要节点城市宏观经济?城市在长三角区域中的地理位置及关系（一）地理位置镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。（二）关系长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。?城市对外交通连接（一）铁路：京沪高速铁路横贯东西；（二）高速公路：“四横两纵”纵贯南北，四横包括沿江高速、沪宁高速、宁太高速、宁常高速，二纵包括镇溧高速、京沪高速；（三）水路：紧邻长江及京杭大运河“黄金水道”。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789历史背景城市宏观背景城市属性城市定位——国家历史文化名城、长江三角洲重要城市规划的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一宏观经济扬中经济开发区镇江经济开发区丹徒经济开发区电子信息产业园丹阳沿江工业园《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789历史背景城市宏观背景城市属性功能布局——镇江主城以居住为中心，承担着城市的城市规划商业、行政、旅游服务功能。宏观经济南徐分区——城市次中心老城分区——城市主中心丁卯分区——产业新城区由行政、文化、体育、商务为主商业金融、旅游服务以高新技术（教育、光电子）的市级公共设施和生活居住构成产业、科技信息服务和生活居的多功能复合型新城区。住为主。丹徒分区谏壁、大港、高资工业物流及配套区丹徒分区——新城区港口和区域物流中心及配以高新技术产业、第三产业套适量规模的城市生活区和生活居住为主的城市新区。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789历史背景城市宏观背景城市属性商业规划——镇江市将形成一个市级商业中心、四城市规划个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结宏观经济构体系。?按照规划，镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。?一个市级商业中心是指大大市口九里街市口一级商业中心。该商丁卯一级商业中心业中心以大市口为核心，二跃进路级商业中心大港形成大市口核心商贸区、二老城西商贸区、梦溪广场级商业中心商贸区、长江路商贸区和高资黄山南路牌湾商贸区等五大商贸区青年广场；谏壁?四个区级商业中心为南徐南徐、丁卯、谷阳、大港二级二丁卯南级商业中心官塘商业中心；?九个居住区级商业中心分谷阳西别是跃进路、黄山南路、谷阳（丹徒）二级九里街、青年广场、丁卯商业中心南、谷阳西、官塘、谏壁、高资。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789历史背景城市宏观背景城市属性GDP分析——镇江GDP总量不高但增长迅猛，产业结城市规划构以二产和三产为主，处于退二进三的调整阶段宏观经济?2009年，镇江GDP达1580亿元，在江苏省内排镇江历年产业结构变化情况名依然较为靠后。100?2009年，镇江人均GDP达到58955元，按照世行80标准进入中等发达状态；6040?连续7年均增幅保持12%以上的增速，2005年起20，镇江GDP呈增速加快的趋势，金融危机下，镇江0GDP增速有所下降。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年第三产业3837.936.73535.536.436.5第二产业55.85758.960.660.459.859.9镇江历年GDP及增幅变化情况第一产业6.25.14.44.44.13.83.6160020.0%?产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实1400，化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通120015.0%用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，提供了大量工作1000机会，产业人口数量大。80010.0%600?第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段，形式主要以4005.0%旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业也占据200一定比重。00.0%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年?镇江与江苏其他城市相比，第三产业所占比重仍处于较低水GDP（亿元）561.19643.56781.16871.671025.3112131408.14平，产值绝对值相对较低。增幅（%）12.3%14.1%14.7%15.0%15.2%15.5%13.9%《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789历史背景城市宏观背景城市属性人口及城市化——总人口增长速度趋缓，市区人口城市规划低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势宏观经济城市化率沿S型曲线变100%动?2008年全市总人口268.77万人，市区人口90%70%80%102.81万人，城市化率为59.8%。70%60%30%?从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶50%40%10%段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市30%之间的相互移动为主，房价将表现优异。20%10%起步阶段加速阶段后期阶段0%12345678910111213141516171819镇江历年人口变化情况镇江历年城市化情况58.5%59.8%30038.4%60.0%50.7%25038.2%50.0%44.0%38.0%41.4%43.1%20039.3%37.8%40.0%15037.6%10030.0%37.4%5037.2%20.0%037.0%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年10.0%总人口（万人）267.13267.19267.21267.61268.79268.78268.77市区人口（万人）100.04100.51101.36102.01102.72102.82102.810.0%市区/总人口37.4%37.6%37.9%38.1%38.2%38.3%38.3%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789历史背景城市宏观背景城市属性消费水平——镇江居民人均可支配收入逐年增加，城市规划消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守。宏观经济镇江历年城镇居民人均可支配收入情况?镇江城镇居民可支配收入和消费性支出逐年上升200001904020.0%16775，2008年分别达19040元和12217元，但受08年15.2%14.9%14.1%1600014.2%1429116.0%17.4%金融危机影响，收入及消费增幅明显下降。1239415.3%120001085812.0%945111.9%?镇江历年的金融机构城乡居民储蓄存款余额增幅820280008.0%呈逐年上升趋势，说明镇江居民消费意识相对保守40004.0%，消费潜力较大，有待进一步挖掘。00.0%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年镇江城乡居民储蓄存款余额情况镇江历年城镇居民人均消费性支出城镇居民人均可支配收入（元）增幅（%）800300001400035.0%686.711200812217700250001200030.0%2580060030.6%521.76535.8610000919625.0%458.27200008335500199377374388.5194118000696920.0%400338.211500063051712513.0%281.2614539600015.0%30010.5%126581000010529400010.0%20010.3%50001.7%10020001.1%5.8%5.0%0000.0%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年城乡居民储蓄存款余额（亿元）人均城乡居民