金地仰山——项目案例研究?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1使用说明[本课件适用于城市边缘区同等体量项目定位，个案分析，为片区分析提供基本信息]基本信息项项目目区区位位图图地处大兴新城，临近4号线高米店南站，现有交通比较通达！项目具体位置在北京位置二环路项目区位：项目位于大兴新城北区，东至兴盛街、西至西旺路、北至乐园路、南至金星路轨道交通：地铁4号大兴线高米店南站距本项目约1200米左右市政路网：由市区上京开高速路高米店收费站出上主干道西旺路到达项目公共交通：410、456、610、631、937支、937支2、937支6、937支7、954、967快、968、大兴环城1路、大兴新城1路、大兴新城2路等到青岛嘉园西门下车即可。基本信息项目基本信息项目基本信息金地仰山项目类型首置及改善型置业占地面积123000平方米总建筑面积275000平方米容积率住宅1.80?在售户数2000户绿化率30%开盘时间2010-11-07?入住时间2012-09-30?北京金地融侨房地产开发有限开发商公司项目定位：首置及改善型投资商金地集团项目特色：25万平米的新古典主义低密度住宅物业管理金地物业公司销售均价：19000元/平方米景观设计单位PLACEDesignGroup建筑设计单位上海天华建筑设计有限公司金地仰山，金地仰山，2525万平米新古典主万平米新古典主义义低密度生活低密度生活基本信息金地品牌金地品牌++教教育地育地产产++低密度低密度++产产品力取品力取胜胜?金地品牌：1993年从事房地产，秉承“以人为本、创新为魂”的金地品牌理念?教育地产：项目配套幼儿园和中学?低密度：综合容积率1.80，新古典主义的低密度生活?产品力：新古典主义建筑风格，配上西方古典园林景观，既有古典奢华又简明，把古典与现代融合产品情况总总体体规划规划兵营式规划排布，整个项目规划缺乏亮点。东区组团为5-8层的花园洋房，布局规整，显示高端形象，配有一定数量的跃层户型，大面积私家花园花园洋房西区组团为9-18层的怡高层产品景花园，超大楼间距，同时配有社区园林和小区中央广场，环境美观，适宜放松身心，大范围270度采光户型独特设计，主力户型视野朝学校、商业用地向主景观带产品情况交通交通组织组织社区主路南北贯通，把小区分为东西两部分！人车分流，宅间路沟通内部机动车出入口组团级道路与城市道路相连，并将用地分为两大组团以组团级道路为主干，在组团内部设置社区主要道路，再由社区主要道路分支社区次要道路，这种管式的路网层级分明，便于车辆、人行交通的组织城市道路组团级道路社区主要道路机动车出入口产品情况建筑建筑风风格格建筑风格：新古典主义建筑风格?颜色：中灰，咖啡红?材质：面砖，石材，高级涂料等?特点：A首层厚实的入户门廊B别墅为斜屋顶C多重退台、露台，有跃层户型产品情况景景观设计观设计重视美化宅间组团景观，强调仪式感！借鉴欧洲古典景观的对称、轴线、围合等景观设计手法，营造简洁优雅的空间。尽可能优化打造宅间景观！因地制宜：根据项目东部组团的兵营式布局特点，在两排楼间采用轴线景观设计较为合适产品情况景景观细节观细节回归自然，增加原生态水系：将传统欧式园林的气韵保留在环境中，充分考虑到对层次空间的视线组织，步移景异，项目还注重对水体的利用，在项目中增加溪水，不仅让环境更加贴近自然，而且提升产品品质。三重景观，景观层次丰富：项目在景观打造方面摆脱了纯草地的单一布景方式，采用了草地搭配灌木乔木的三重造景，提升品质效果显著。基本信息周周边边配套配套周边配套等级低，数量少，大型配套离项目尚有一定距离！有待进一步完善！总体上，金地仰山项目所处位置周边中小学校配套较好，但是商业医疗配套设施不仅数量较少而且等级较低，大型商业和医院距离项目还有一定距离?教育：北京师范大学附属小学、北京小学翡翠城分校、兴涛学校，项目自身规划初中?医疗：北京仁和医院、大兴区妇幼保健医院、大兴中医院?商业：华堂商场，世纪华联，华润万家，物美卖场，玫瑰园商城?餐饮：孔乙己酒店、红孩儿水煮鱼、晋贤居饭庄、百年食府、福提烤肉岛、翡翠小厨基本信息其他其他产产品品细节细节金地仰山物业费：3.2元/平方米*月车位信息：约1400个300元/月交房标准：毛坯交房采暖方式：集中供暖土地年限：70年项目全部售罄后，售楼处改为小区幼儿园产品情况逸逸野洋房野洋房户户型型东区东区99号楼号楼D3D3户户型型三室三室两厅两厅一一卫卫137137平米平米户户型型优优点点大面大面宽横厅设计宽横厅设计，，尺尺度奢度奢华华全全能主能主卧设计卧设计，，独独立衣帽立衣帽卫卫生生间间南北通南北通透透、明、明厨厨明明卫设计卫设计户户型缺点型缺点入入户门户门直直对卫对卫生生间间，缺，缺少少独独立玄立玄关关缺缺失失独独立餐立餐厅设计厅设计产品情况逸逸野洋房野洋房户户型型东区东区66号楼号楼D3D3户户型型三室三室两厅两卫两厅两卫143143平米平米户户型型优优点点户户型型动静动静分分离离式式设计设计南北通南北通透透，，全全明明设计设计全全能主能主卧卧，，独独立衣帽立衣帽间间及及卫卫生生间间户户型缺点型缺点缺缺少少独独立玄立玄关关缺缺少少佣佣人房人房或或储储藏藏间间怡景花怡景花园户园户型型西西区区22号楼号楼B1B1户户型型两两室室两厅两厅一一卫卫9090平米平米户户型型优优点点南北通南北通透透，明，明厨厨明明卫卫超大南向超大南向阳阳台，增加台，增加赠赠送送面面积积独独立餐立餐厅带厅带景景观阳观阳台台户户型缺点型缺点缺缺失玄失玄关设计关设计产品情况怡景花怡景花园户园户型型西西区区55号楼号楼B2B2户户型型两两室室两厅两厅一一卫卫9191平米平米户户型型优优点点独独立餐立餐厅设计厅设计起居室起居室配配带带大面大面宽阳宽阳台台纯纯南向南向户户型，明型，明卫卫、明、明厨设计厨设计户户型缺点型缺点入入户户玄玄关设计关设计缺缺失失，私密，私密性不性不高高产品情况怡景花怡景花园户园户型型西西区区1717号楼号楼A7A7户户型型三室三室两厅两卫两厅两卫138138平米平米户户型型优优点点南北通南北通透透，明，明厨厨明明卫设计卫设计全全能主能主卧设计卧设计，，独独立衣帽立衣帽间间和和卫卫生生间间北北侧赠侧赠送送大面大面积积生活生活阳阳台台户户型缺点型缺点缺缺失玄失玄关设计关设计未未设计独设计独立餐立餐厅厅销售情况推推盘顺盘顺序序三期三期三期分为2011年3三期月17日开盘和5月1日开盘，销售主力三期产品为90平米两居，124平米三居和180平米四居！二期户型为80-140平米2-3居，复式117-170平3二期居、180平4居一期一期一期为户型面积为80—180平米的两至四居产品销售情况成成交情交情况况11年初调控影响逐渐发力！项目去化速度明显见缓均价走势！?项目一期2010年8月开盘，户型面积为80—180平米单位：元/平米的两至四居，开盘均价16000元；?项目二期户型为80-140平米2-3居，均价19000元/平；复式117-170平3居、180平4居在售，均价22000元/平米21000-24000元/平米；21000元/平米?项目在11年3月均价达到22000元/平米后，因房市19000元/平米严政的影响，均价稍微下挫，现在均价到达21000元/16000元/平米平米。?从去年8月至今，项目消化速度一般　楼号开盘时间销售状态总套数签约套数销售比例一期东区11#12#13#14#15#16#2010-8-2814#15#售罄42626161%一期西区4#5#8#16#2010-8-284#5#16#售罄53844683%二期3#7#14#2010-11-74#售罄34924771%三期1#2#4#5#2011-3-17在售24511547%东3#4#/西区四期2011-5-1在售475112%10#12#7#8#9#10#资料来源北京市房地产交易网站销售情况客客户户情情况况?客户来源大兴当地的适龄居民结婚婚房，首置房以及北京市区挤压客户在卫星城购房需要?升值预期地处大兴黄庄卫星城中，项目边上有新开通地铁4号线大兴线穿过，升值空间和前景大，受投资客户青睐?升级居住处于居住消费升级换代的刚性需求，对品质、服务、周边配套等有综合需求的中端客群?支付能力一次性支付房款客户略高于分期付款比例，支付能力较强关键词关键词：：卫卫星城星城改善住房改善住房挤压挤压客客户户投投资资潜潜力力案例总结个个案分析案分析整体风格：新古典主义的建筑风格结合西方古典园林，打造古典主义的低密度生活配套缺失：项目周边的生活配套设施不完善，现有商业餐饮配套不仅数量少，而且等级低，大型的配套设施距离项目有一定距离户型亮点：存在一些复式户型，对有偏爱的客户群有一定吸引力规划布局：东西两个组团，东部组团兵营式布局，大气稳重；西部组团错落有致，超大楼间距，楼间布置小区中心花园景观规划：景观设计能够因地制宜，根据项目组团规划特点采用相适应的景观表现方式，注重溪水的利用和三重景观打造，提升项目品质车位欠缺：项目车户比为1:0.7，在郊区新兴的住宅区中，车位明显显较少，车位300元/月，车位暂不销售建筑外立面档次不够：以面转配高级涂料为主，辅助低层少量石材，外立面整体感受：项目缺乏更为突出的特色，与周边其他项目相比较也不具备明显的竞争优势，销售速度一般THETHEENDEND