《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789成都中信蜀都新城项目股权投资信托可行性研究报告报告要点：一、信托计划摘要我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模5-7.2亿元，全部向社会投资人发行募集（首期约5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过2.2亿元。原股东在信托第二期发行的同时向项目公司增资0.6亿元。）信托募集资金全部通过增资的形式向项目公司——成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期5亿元信托资金完成增资后，安信信托（信托计划）持有的项目股权比例为67.57%，其余3位股东的股权比例为32.43%。信托计划整体期限3年，可自存续期届满1年起在符合约定要求的前提下提前结束。信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划——其中信托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12%进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12%+超额部分的50%”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超额部分的100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配。二、成都项目内容摘要本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都·中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分，开发商为成都国宏腾实业有限公司，由川宏金沙、万腾实业以及成都世通共同出资设立，注册资本2.4亿元。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约20分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路，IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通本项目。本项目总占地面积426.48亩，平均容积率4.5，预计总建筑面积170.79万平方米，其中住宅约95.71万平方米，商业27.26万平方米，地下面积约47.81万平方米。项目开发总投入预计约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，项目总体开发周期为6年，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。本项目即使未取得开发贷款，在信托二期2.2亿以及原股东0.6亿增资后，只要部分调整销售策略（将部分商业由租转售），即可保证整个项目现金流的顺利周转，确保信托资金于信托存续3年后的顺利退出（具体测算见“项目现金流测算”）。本项目信托本益部分的保本销售单价为3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商铺），较市场价格分别折让36%和62%，有较大的安全边际。三、质押及保证1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于12%，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足。2、项目公司原股东承诺信托计划到期前3个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。3、项目公司原来三家股东将持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其承诺补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。4、项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责，安信信托向项目公司派出3-4名董事（占董事会席位超过三分之二）及财务总监，从股东会、董事会、财务管理三个层面对公司进行主动管理，对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不再对外提供任何担保。四、我司收益分析信托计划资金收益按照12%/年及超额部分的20%分配，我司另行收取4%/年的信托报酬。项目总体收益约5000-6000万元，其中2010年度内实现收益约1000-1200万元。申请项目设立。信托业务二部信托经理：栾雅钧、陈錡信托经理助理：沈研、李鼎2010年9月20日《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789目录报告摘要.............................................................................................................................................1第一部分成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析...........................................................................7一、“中信蜀都”项目简介.....................................................................................................7二、项目建设用地规划技术指标汇总表...............................................................................11三、项目地理位置介绍...........................................................................................................131、成都市--我国西南地区的中心城市..........................................................................132、郫县—成都西部新城.................................................................................................16四、项目的投资亮点...............................................................................................................22五、项目盈利能力分析...........................................................................................................31六、项目现金流预测（假设取得开发贷）...........................................................................33项目现金流预测（假设未取得开发贷）...............................................................................39第二部分交易对手分析.................................................................................................................43一、成都国宏腾实业有限公司（项目公司）.......................................................................43二、成都川宏金沙置业有限公司（担保方）.......................................................................43第三部分信托融资方案...............................................................................................................46一、信托融资方案概述...........................................................................................................46二、交易结构图.......................................................................................................................47三、交易结构流程.............................