中国铁建·国际城2010年推广策略开城布公首先我们必须认识到这一点，我们策划和推广的对象不是房子，而是生活。塑造（主城区·上游国际生活）是开发商和我们共同要做的事情，在此大前题下我们才能开始2010年的推广。城经往事回顾09年的国际城09年国际城的推广情况以品牌为主导，后期逐渐植入形象（企业）总结：前期推广以品牌为主导，让贵阳消费者对项目形成了初步概念。年底我们传播了中国铁建的企业形象，今年我们将着力传播其项目形象。城然如是国际城的概况及其客群《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789国际城的概况座落于贵阳市两城区之一的南明区，太慈桥片区。花果园南小车河畔，地处上游小车河，背靠万亩自然林带，拥有36万平米原生态私家森林公园，地理位置得天独厚，是主城区规模最大的全配套山水社区。国际城占地1400亩，总建面220万平米，分四期开发。项目优劣势及机会优势劣势1）开发商品牌资源优势；1）推广力度不足，消费者了解不深；2）市政规划以及小区规划的前景好；2）人居观念的不易改变。3）产品集山水、区位优势于一体；4）主城区最大社区；机会威胁：1）开发商品牌优势；1）国家房开政策的调整2）太慈桥规划区域，升值潜力巨大；2）周边即将出现的其他楼盘3）周边暂无社区规划，无竞争；4）新的开发理念带来新的人居观念。5）其他房开名企的即将进驻周边，使区域社区成规模化发展。6）大规模的市政建设，将吸引众多目光。国际城消费人群解构城人何在只有投其所好，避其所讳，才能使其一见钟情，再见倾心。先来看看由我们销售公司伟业顾问提供的客群定位的分析……从定位分析中我们可以看出我们的目标客户是这样一群人民营企业老板城市精英高收入白领市政人员他们的共同特点是他们对生活的态度尊崇自由的享受生活便捷的的居住环境他们的居住观念注意家庭生活，他们的家庭观满足高品质的家庭享受可以这样满足他们的需求目标消费者核心需求产品的核心价值供给楼盘的综合质素央企开发商倾情打造生活氛围与品位国际感、生态感、便捷配套升值空间项目及区域未来发展价值身份的认同贵阳大盘，名盘城市居住中心着重向他们宣传：在目标客户眼中，国际城生态环境优越，投资前景可观。但对于区域（交通、配套）以及人居观念，已经形成定性，很难在短时期改变。因此：需要寻找一个突破口，方能解决客户的后顾之忧。我们带着这个问题进入下个篇节……城心城意国际城核心价值梳理带着上一章遗留下来的问题我们考虑：如何改变人们的定性思维？如何对国际城及B组团进行一个有效的定位？我们先看看这几年的贵阳……城市扩张贵阳市中心城区将以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略。北拓西连老城区南东扩延从城市历史发展类比来看战前的东京面积仅有不到900平方公里。而战后的，尤其是50、60年代以来，由于其人口的增长，以及其经济的空前繁荣，造成原本的居住区域远远满足不了现状。所以日本形成了以“城市圈”为发展模式的城市扩张道路。形成了新的东京，它由中心区域的23个特别区和周围的26个市、5个盯、8个村组成，面积2187平方公里，占日本面积0.58。美国的纽约同样由于大规模移民造成大量的人口涌入，使其原本的居住区无法满足现有人口，所以为了让更多的城市精英人才涌入，它同样采取了城市扩张的手段，而其城市扩张规模几乎是此前200年的总和。解放初期的上海区域面积仅为6340.5平方公里。新中国成立以后，上海逐渐成为中国的经济中心，大量的人口涌入，汇集了全球各地区的人民。使其现有的居住区无法满足经济以及人口膨胀的需求，在上世纪末该市全面扩张，先后把浦东、崇明等地划入市辖，区域面积空前扩大，扩大到现在的7400多平方公里。从国内外的城市扩张历程可以看出，人口的增长，经济的增长，是城市扩张的两大原动力。随着他们的增长，城市扩张在所难免，是一个城市发展的必然。让我们看看贵阳在人口与经济增长方面是怎么样的。从贵阳人口发展来看：2000年贵阳人口320万，人口密度为2.3万人/平方公里。2009年贵阳人口430万，人口密度为3.5万人/平方公里。（贵阳行政面积2888平方公里，2009年）与其他城市的比较（全为市区面积）贵阳（2888平方公里）：3.5万人/平方公里（2009年）东京（2187平方公里）：5736人/平方公里（2005年）巴黎（105平方公里）：2万人/平方公里（2003年）伦敦（303平方公里）：2.5万人/平方公里（2010年）北京（16,801.25平方公里）：1,037人/平方公里（2005年）上海（2643.06平方公里）：9589人/平方公里（2009年）纽约（780平方公里）：8975人/平方公里（2006年）从贵阳经济发展来看：2004年贵阳GDP总值为438.48亿元，城市居民人均可支配8989元。2009年贵阳GDP总值为902亿元，城市居民人均可支配15041元。从以上数据的对比可以看出贵阳人口也在不断的增加，人口密度的也随之逐年增加。且贵阳的人口密度早已超越了世界各大人口密集城市。原有居住区根本无法承担起现有的人群。处于就经济上升期的中国，在城市扩张方面同样在步发达国家的后尘，贵阳也莫能其外，贵阳的经济近年来也越发繁荣。由此可见：贵阳城市扩张的必然性城市南行作为城市扩张政策之一，“南延”主要是推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚。太慈桥片老城区区南行由于贵阳人口密度的逐年增加，城市也在不断的扩张。北拓的政策大大的开发了金阳新区，但目前金阳新区的可开发加速度逐年递减。而贵阳东西多山地，地形及地质原因造成开发的困难。南部地形相对平坦，历史上多为厂矿用地，但随着厂矿的搬迁，造成土地资源的重组兼并和出让，可开发土地增多。因此：南行势在必行新贵阳CLD城市的扩张的“南行”政策使得城市扩大形成新贵阳，而新贵阳的中心偏移到太慈桥区域。结合太慈桥地域的特性，必将使太慈桥成为新贵阳的中央生活区。城市的不断扩张形成一个新贵阳的格局；老城区而城市的南延导致城市中心的向南太慈桥偏移使得太慈桥地域形成一个新的中心南行太慈桥区域简述：历史上，太慈桥就是贵阳市西南和南面的咽喉要地，至今依然起着这种作用；城市南延，太慈桥作为第一站，既拥有老城区没有的自然资源（南郊公园、阿哈水库、小车河、西南环城林带），又有便捷的交通（太金线、车水路、花溪大道、花溪二道）、购物环境，可谓得天独厚。此外，国际城自身的相关配套以及即将进驻的其他房开企业所进行的配套规划，都将丰富和提高本区域的生活质素。所以此区域必将成为一个以居住生活为导向的中心生活区。一流生活质素+高尚人文内涵+完美生态环境这三点决定一个地域是否能成为城市的中央生活区我们且看太慈桥版图具不具备这样的质素一流生活质素北京华联、沃尔玛等大型超市为消费者提供了便捷的生活购物环境；天豪大酒店、以及国际城本身配备的五星级酒店为消费者提供了一流的娱乐休息的场所；花溪大道扩道改造、花溪二道、太金线、车水路、等多条路网的建设，大大的提升了该区域居住的便捷性。高尚人文内涵国家级名校北京第二实验小学、北京第八中学（规划）为国际城及周边的消费者提供了一流的学习环境和师资力量；双语幼儿园，为您的孩子从小打好语言基础；贵州大学艺术学院，国家级211工程中一所高等院校为艺术教育提供了良好的氛围；规划在建的花溪大学城，更是大大提升了该区域的教育质素。完美生态环境贵阳的生命之源——阿哈水库，提供了贵阳市三分之二的水源；小车河是全国省会城市除拉萨外第二个原生态的河流；西南环城林带为消费者提供了一个巨大的天然氧吧；南郊公园让消费者领略贵阳独特的地理地貌；湿地公园的打造更使得该片区拥有了良好的生态环境。可以预见在不久的将来，这里必将形成一个以居住、消费、娱乐、教育为主的中央生活区，即CLD名词解释——CLDCentralLivingDistrict中文翻译：中央生活区由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，拥有完善的城市生活体系和人文、生态的绝佳配套，是都市生活高效便捷的驿站。CLD与CBD的关系是：CBD是中央商务区，CBD中的60％主要是写字楼等商务规划，虽然CBD概念整体提升了中央商务区的价值含量，但是在商务区工作的白领们基本居住在CBD以外。而CLD的特点则恰好相反，其中60％以上的区域为居住区，它是城市中心的外延，是依托CBD同时为CBD提供必要的补充。因此：太慈桥版块必将成为新贵阳CLD国际城坐落于太慈桥——南郊版块，拥有三山两水一公园以及西南环城林带，自然环境得天独厚。作为一个座落在未来城市中心区的第一居住大盘，具备了CLD所有优势于一身。必将成为这个CLD的中心。山水黔城、观山湖1号、远大生态风景……贵阳有太多和水相关的楼盘，让我们先来看看他们的特性……山水黔城：造城\规模\山水\高端项目位于贵阳市南明区四方河路1号，地处南明河上游，自然环境得天独厚，是一座在自然山水环抱中的现代化高尚住宅社区。山水黔城占地面积2000亩、其中森林占地面积约1000亩，总建筑面积100多万平方米，总户数9000户，总居住人口2-3万人，是贵阳主城区唯一的超大规模楼盘。山水黔城容积率1.26，绿化率达到45%，背靠麒麟山，坐拥原生态龙、凤两山，环抱南明河水。远大生态风景：生态艺术\自然景观项目位于金阳新区，拥有1200米小湾河从社区宗地内流过。4000亩观山公园与本项目无缝对接。项目为总建面110万平米的生态艺术新城。项目由全球三大设计机构联袂钜献，以16大创新标准，打造贵州首个“中国绿色生态住宅示范