2012年宜兴房地产市场第四季度监测报告鸿威（宜兴）房地产开发有限公司营销客服部2012年12月21日1第一章宏观市场环境……………………………………………………………3第一部分第四季度全国房地产政策………………………………………………………3第二部分全国房地产市场市场动态……………………………………………………4第三部分宜兴房地产市场地方新闻……………………………………………………5第二章宜兴土地市场环境分析………………………………………………7第一部分第四季度土地出让情况分析……………………………………………7第二部分第四季度土地出让情况一览……………………………………………8第三章宜兴房地产市场环境分析……………………………………………10第一部分市场综述及供求关系分析…………………………………………………10第二部分宜兴全市成交数据分析……………………………………………………11第三部分乡镇区域全市成交数据分析…………………………………………………12第四部分丁蜀镇成交数据分析…………………………………………………………13第五部分宜兴全市成交均价分析………………………………………………………14第四章竞争个案分析……………………………………………………………15第一部分丁蜀镇竞品楼盘动态………………………………………………………15第二部分丁蜀镇竞品楼盘分析…………………………………………………15第五章宜兴市2012年第四季度房地产市场总结及未来市场趋势研判…………………………………………………………………162第一章宏观市场环境第一部分【第四季度全国房地产政策】政策1：14城市上调首套房利率建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。银行这一举措对刚性需求的购房者影响较大，将让本不景气的楼市“雪上加霜”，对楼市回暖起到一定的抑制作用。政策2：广州拟取消预售商品房合同备案广州市发布的相关行政审批制度改革事项目录引起了外界的广泛关注，焦点就在于实行多年的“预售商品房合同登记备案”也在取消之列。即使在要求进行登记备案的情况下，一房多卖、预售资金监管不力等问题也屡禁不止，一旦取消登记备案，可能会增加相关部门的监管难度。政策3：两湖房产税试点低调进行扩容时间尚不明朗房产税试点正处于稳步推进中，而全国扩容时间表尚需中央、地方达成一致后方可实施。最新的进展是，第二批湘潭、鄂州两地仍然在低调开展试点准备工作，其中鄂州方案已上报，湘潭方案还不明朗。房产税只是为了完善税收的制度且实施的领域小，对目前的楼市来说没有太大的影响。政策4：房产税扩容方向已被锁定财政部财政科学研究所前表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。这意味着，决策层对房地税正逐渐达成一致。房产税推广可能先从经营性物业开始，而后逐步扩展到住宅。目前征收房产税预计从多套房持有者及部分高3端住宅开始，这也跟政府力保刚性需求、抑制投资投机性需求相一致，最终达到房价的合理回归。政策5：十八大报告提出“双轨制”保障房是重要着力点十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。业内人士认为，“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。政策6：房产税试点全面铺开趋势已现当前房产税作为限购政策第一后备的地位已经基本确立，全面铺开也应是板上钉钉的事，虽然从目前的政策力度来看，未来如果真的全面铺开，无论是税率还是应税范围都完全可以根据市场的实际需要做出调整，无疑这将是限购之后对房地产市场影响最持久的政策。”中国房产信息集团分析师潘绍之对新金融记者表示。政策7：严控土地储备及融资规模　防金融风险记者29日从国土资源部获悉，根据国土部、财政部、中国人民银行、银监会近日联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，国土资源主管部门将统一管理土地储备工作，建立土地储备机构名录并定期更新。名录及更新结果在财政部门、中国人民银行及分支机构和银行业监督管理部门共享。政策8：集体土地征收补偿制度将修改补偿标准或提10倍在昨天召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。虽然目前具体修改条款还未可知，但有业内专家推测，此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。有专家表示，修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。第二部分【全国房地产市场市场动态】动态1：中国房产贷款不会出现大面积违规4中共十八大代表、银监会主席尚福林于8日下午在北京人民大会堂中央金融系统代表团组讨论会后接受记者提问时表示，中国房地产贷款目前整体上风险是可控的，不会出现大面积的违规情况。他称，下一阶段，银监会将重点做好五方面工作：一是控制贷款总量和在总体贷款中的比重，防范贷款集中度的风险，二是防范抵押品价值波动风险，三是进一步规范信贷准入，对房地产开发企业进行名单制管理，四是严格把控信贷资金的用途，确保合法合规的使用，加强对房地产销售收入、尤其是预售款的回笼管理，五是继续加大对中小户型、中低价位以及保障房项目的信贷投入。动态2：楼市正呈现上升势头　专家称：房价必将反弹11月18日，国家统计局公布了《2012年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。数据显示，今年10月，中国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有17个，比上月减少7个；环比持平的城市有18个，比上月增加了3个；上涨的城市有35个，比上月增加了4个，不过，涨幅均未超过0.5%。同比数据看，下降的城市有56个，持平的城市有2个，上涨的城市有12个。北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛对媒体直言，如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃，但政府不会继续对房地产进行打压，“十八”大后，房价也必将反弹。第三部分【宜兴房地产市场地方新闻】新闻1:宜兴东氿新城成为全省“绿色建筑示范区”我市东氿新城被确定为“江苏省建筑节能与绿色建筑示范区”。近年中，我市积极开展建筑节能和绿色建筑技术推广应用工作，一座绿色新城正在我市东部崛起——30%的新建住宅、机关办公大楼、大型公建达到二星级绿色建筑标准，新建建筑节能率达到65%以上，太阳能光热利用、地源热泵、雨水中水收集与循环利用等可再生能源应用项目，比比皆是。区域得到认可，这是必将增加区域在全市的热度，将会给区域带来一定的客户基础，对我们项目未来入市销售起到积极意义。新闻2：宁杭高铁本月底联调联试5从市铁路部门获悉：宁杭高铁将于12月底开始联调联试，最早明年2月底就将通车。至本月底，高铁宜兴站站房和我市配套建设的站前广场等工程也将基本完工。预计整个配套工程将于12月底完成，以配合高铁的联调联试。联调联试一般要耗时两至三个月，如果顺利，宁杭高铁最早于明年2月底就可通车。届时市民在宜兴乘坐高铁，半个多小时就可以到达南京或杭州。新闻3：氿新城连接高铁新城快速通道范蠡大道开工据了解，作为我市“十二五”路网规划中的重要组成部分，范蠡大道南起陶都路，北接庆源大道，途经丁蜀、宜城、新庄三个镇、街道，是贯通南北的一条城市快速外环，对促进东氿新城和高铁新城发展具有十分重要的意义。该项目总里程12.97公里，总投资22亿元，投资规模、建设体量均为我市单项交通工程历史之最。新闻4：市住房局切实加强全市商品房预销售方案的审核为了从源头上加强房地产开发企业销售行为管理，市住房局近年出台了《关于进一步加强市场监管促进我市房地产市场平稳发展的通知》，该文件规定各房地产开发企业在申请商品房预销售许可证时，必须提交预售方案。预售方案应提供经有关部门批准的规划建设方案，详细说明项目基本情况、项目楼盘表、项目用于销售以及企业保留自有的情况、项目建设进度计划情况、落实预售资金监管情况、项目销售计划和销售方式以及每套商品房预售价格情况等内容。预售方案若不符合规定将不能办理商品房预售许可证，对预售方案中主要内容发生变更的，必须报房管部门备案公示。新闻5：丁蜀镇老城区改造稳步推进据悉，丁蜀镇计划从今年起，用五年时间全面完成旧城区具备整治改造条件的老旧住宅小区改造任务，用三年时间基本完成老小区“平改坡”和管道天然气改造。今年年内，丁蜀镇已投资约3700万元，先期启动了彩陶新村、均陶新村、鑫圩新村、正新小区等老小区改造项目4个，涉及多层住宅58幢、计1700户同时，启动了公园路沿线、彩陶新村、均陶新村等小区“平改坡”改造计11000平方米，对17个小区的5200余户居民进行了管道天然气入户改造。截至目前，各项工程进展顺利。新闻6：丁蜀古南街被选为“十二五”国家科技支撑计划项目课题示范基地6我市古南街历史街区被选为“十二五”国家科技支撑计划项目课题示范基地。古南街位于丁蜀镇，该街区作为紫砂文化的发源地，目前仍是一个保留有活态紫砂工艺的特色街区。T%第二章宜兴土地市场环境分析第一部分【第四季度土地出让情况分析】数据来源：宜兴房产网、宜兴新浪乐居。备注：12月份只统计到12月19日底。从土地出让走势来看，2012年10月份挂牌量最大，达到了285690平米，11月份次之为94854平米，12月份由于只统计到12月19日底，目前土地挂牌量为0平米。从10月、11月、12月土地挂牌曲线来看，宜兴土地挂牌量呈现逐月递