2011年上海非住宅产品市场研究报告?目前上海非限购商品房市场解析?典型酒店式公寓产品项目推荐目前上海非限购商品房市场解析非限购商品房市场解析主要内容目的上海全市非住宅市场整体表现上海全市非住宅市场整体表现目前上海商业类产品市场特点目前上海商业类产品市场特点上海非住宅产品发展前景判断上海非住宅产品发展前景判断提供市场性依据提供市场性依据目前上海办公类产品市场特点目前上海办公类产品市场特点非限购商品房市场解析市场综述在目前宏观调控政策持续下，尤其“限购令”的出台后，上海商品住宅受到了较大影响，成交量持续低迷，成交价格也有所下滑。但与之成鲜明对比的是，一些未受“限购令”政策影响的商办产品，在供求方面表现相对平稳，尤其是具有商住两用、宜商宜居的办公类产品（即：酒店式公寓项目），成为当前上海商品房市场的“热点”产品，不仅成交量较限购前有大幅上升，更是体现在新开盘商住项目的持续增加上。“绿地、金地、龙湖。。。”大品牌开发商相继推出商住产品，使得貌似“不伦不类、可住可商”难以准确定位的酒店式公寓市场成为大品牌开发商的“兵家必争之地”。上海全市非住宅市场整体表现土地市场分析近期，商办类土地成交表现抢眼，但整体市场相对谨慎，多数以底价成交，部分出现溢价的土地，其溢价率也不高，且多数为总价相对较低的土地。之所以出现大量底价成交，除了受土地所在区域楼价制约外，主要原因还是近期房地产市场的成交量和价格都相对较低，不少开发商拿地也趋于谨慎；另外，存量房的攀升也导致部分开发商资金趋于紧张。因此低总价拿地成为了目前市场主流。上海全市非住宅市场整体表现土地市场分析近期上海成交土地统计住宅类用地商办类用地月份成交量区域成交量区域嘉定3幅浦东6幅嘉定3幅9月份5幅奉贤1幅16幅闵行2幅金山2幅松江1幅长宁1幅奉贤2幅奉贤4幅浦东3幅杨浦1幅10月份4幅6幅（南桥新城）奉贤2幅特点：?商办类用地是目前上海成交土地的主流。?土地成交价格以底价成交为主。?奉贤南桥新城成为目前上海土地市场的热点板块。上海全市非住宅市场整体表现商办市场供需分析商业类产品办公类产品类型时间供应量成交量供求比供应量成交量供求比（2010.6～203.9173.21.17202.8万113.3万1.782011.2）限购前万万（2011.3～111.2124.10.9101.9万128.8万0.82011.9）限购后万万对比（环比）↓45%↓28%↓23%↓49%↑14%↓55%1.01.6（住宅类产品限购后，供求量下降的同时，供求比也由上升至）目前上海商业类产品市场特点“嘉定、宝山、浦东、松江”是目前上海商业项目上市的热点区域。“奉贤、金山”等相对远离市中心的区县，商业产品呈现了求大于供地现象。上海各区商业类产品市场特点?嘉定区的商业产品特点及热点板块分析嘉定主城区和江桥板块依托其原有的居住浓厚氛围，仍然是目前嘉定商业产品供求的热点板块，商业产品主要以生活、娱乐配套的集中商业和社区商业为主；另外，安亭汽车城板块的商业产品也相对活跃，商业产品除了专业性市场产品外，还有部分商业地块性质的商住类产品，例如尚都国际，户型50-60平米的平层和复式型酒店式公寓产品。嘉定新城是嘉定区住宅产品成热点板块代表性楼盘项目性质产品类型产品特点江桥万达广场城市综合体商铺两层、180-300㎡交的热点板块之一，但由于板块内居江桥爱德佳苑社区商业沿街商铺两层、100㎡板块住氛围不够浓厚，市场商业价值体现新世界生活广场集中商业步行街铺两层，200㎡预计周期较长，致使一些已规划的商主城绿地嘉尚国际商业综合体集中商铺40-60㎡/4.5m层高嘉区保利海上五月花社区商业沿街商铺100-200㎡业项目迟迟未动工，因此该板块未成定酒店式公平层和复式（5.4-安亭尚都国际产权式酒店为嘉定区商业产品成交的主要板块。汽车寓5.7m），50-60㎡城上海机电五金城专业市场商场街铺49-60㎡为主南翔嘉天下生活广场集中商业步行街铺50㎡为主板块上海各区商业类产品市场特点?宝山区的商业产品特点及热点板块分析相对于嘉定区的商业产品分布板块略显集中的特点不同，宝山区的商业产品分布区域均匀，各板块都有商业产品出现。其中张庙（共康路）和顾村板块是区域内商业产品市场最为活跃板块，也是城市综合体项目产品最为集中上市板块，例如万达广场、风尚天地广场以及绿地的综合性项目；而宝山区其他板块的商业产品主要以住宅项目的社区商业为主。热点板块代表性楼盘项目性质产品类型产品特点宝山万达广场城市综合体步行街铺150-200㎡为主张庙/共康路风尚天地广场商业综合体步行街铺100-220㎡为主宝山世纪长江苑社区商业沿街商铺350㎡、17㎡顾村采菊苑等项目社区商业沿街商铺配套房商铺，不对外售上海各区商业类产品市场特点?浦东区的商业产品特点及热点板块分析主要的商业产品市场分布在中环以外区域，其中位于外郊环区域的川沙板块是区域内一些集中商业项目上市成交的热点板块，例如绿地东海岸商业广场项目，其今年7月份上市的3.4万平米商铺已销售了83%以上（包租20年，保底年均收益率为7.5%，成交均价22000元/平米）。另外，外高桥、唐镇、三林等板块的商业产品主要以住宅项目的社区商业为主。热点板块代表性楼盘项目性质产品类型产品特点绿地东海岸广场商业综合体沿街商铺80-150㎡，层高5.5m川沙1F/2F80㎡，3F100万家新天地商都集中商业街铺㎡浦三林金谊河畔等社区商业沿街商铺60-300㎡东外高桥高桥新城社区商业沿街商铺60-70㎡、450-500㎡东庭悦江苑旧厂房改造街铺——唐镇集贸市场专业市场商场街铺——上海各区商业类产品市场特点?松江区的商业产品特点及热点板块分析松江的泗泾、松江新城板块是区域内商业产品市场的特点板块，主要以住宅项目的社区商业为主。热点板块代表性楼盘项目性质产品类型产品特点新凯家园社区商业沿街商铺70-140㎡为主泗泾上海国际礼品城专业市场商场整体出售同润山河小城社区商业沿街商铺70-140㎡为主松55-88㎡，部分大面江保利西子湾城社区商业沿街商铺积松江新城荣欣苑社区商业沿街商铺90-170㎡为主绿地诺丁山社区商业沿街商铺97-200㎡为主?嘉定、宝山、浦东、松江区域商业产品的同性这四个区是目前上海商品房供求的主要市场，成交面积和成交套数都位列上海全市19个区县的前4位，并且四区合计成交体量占全市近50%。大量的商品住宅项目的相继开发和入住，使之成熟度不断提高，区域内相关生活、娱乐商业配套产品也相对比较丰富，出现了城市综合体、集中商业、大型项目的社区商业等多形态商业产品。上海各区商业类产品市场特点?南汇、奉贤、金山区域的商业产品特点分析这三个区域为上海市郊区县，其商业市场具有鲜明的传统地域特征，基本以大型专业市场为主，并且产品多数呈现为单元面积小、价格低、总体量大的特点。限购以来，一些投资客为规避政策限制、降低投资风险，投资转移到这些具有定向投资前景产品，是区域内商业产品成交量保持相对稳定的一个重要原因。热点板块代表性楼盘项目性质产品类型产品特点奉贤农产品市场专业市场商场内铺53㎡、102㎡奉南桥新城南桥国际商业中心集中商业街铺44-90㎡为主贤金水苑商业街集中商业街铺120-800㎡奉城上海箱包城专业市场商场内铺45㎡、95㎡为主枫泾上海服装城专业市场商场内铺46㎡、92㎡金金山国际贸易城专业市场商场内铺44-49㎡为主山金山新城金山豪庭社区商业沿街商铺170㎡为主周康绿洲康城等社区商业沿街商铺整体出售南欣春苑等社区商业沿街商铺整体出售惠南汇绿地富强新苑社区商业沿街商铺70㎡为主航头亿联家居博览中心专业市场商场内铺——上海各区商业类产品市场特点重点板块分析奉贤的南桥新城和金山的金山新城，作为上海重点规划发展的其中两个新城，在部分住宅项目开发带动下，一些相关配套的社区商业产品和集中商业产品也相继上市，并且市场表现良好；尤其是南桥新城，近期商业产品的成交量占到了奉贤总体成交量的60%以上，有效去化了区域市场存量。随着绿地、恒盛等知名开发商在南桥新城的商品房项目上市，以及近期土地市场上多幅该区域地块成交，未来一段时间内，南桥新城将成为继嘉定新城、松江新城之后另一个热点卫星城镇，而区域需求市场的持续热度有待进一步观察；尤其是一些商业比重较大的项目，在区域居住氛围还未成熟情况下，集中上市将有一定的销售压力。由此看出，南桥新城的商业产品特点、需求特点与这三个郊县的其他区域略有所不同，更类似于嘉定新城区域。目前上海办公类产品市场特点从上图可以看出，目前上海办公类产品成交量区域分布较广，市中心区域和中外环商品住宅项目开发热点区域都有一定成交体量，在供应量有所减少的情况下，整体市场一改以往较为低迷的局面。原因？目前上海办公类产品市场特点原因一：“纯办公楼（写字楼）项目整购成风”通过相关系统对成交数据统计发现，上海2011年3季度这一现象达到了高峰，共有12次整栋或整层写字楼事件发生，其中7月有2次，8月5次，9月4次，累计成交面积22余万方，占全市3季度办公楼产品总成交量的40%，成为推动产品成交量的重要因素。3季度上海整购或整层成交写字楼项目统计成交面成交套月份项目名称区县板块环线成交均价积数中铁中环时代广场闸北.彭浦中外环2.4635163977月国浩长风城一期普陀.长风内中环0.67320606嘉瑞国际广场浦东.陆家嘴内环内4.2517442434上海港国际客运中心商业配套虹口.北外滩内环内3.452460288漕河泾现代服务业集聚区W19徐汇.田林中外环2.7416134628月上海环球金融中心浦东.陆家嘴内环内1.04383000上海宝山万达广场宝山.张庙中外环0.7312423722