惠州惠东县巽寮湾市场分析报告深圳滨海度假板块格局巽寮滨海板块市场分析市场总结深圳周边滨海板块划分深圳周边滨海区域可初步划分为五个板块，项目位于深圳东部的巽寮板块内惠州湾亚大巽深圳传统关外寮项目梅沙前深圳传统关内海后鹏海大香港?深圳周边滨海区域可初步分为五个板块，自西至东分别为前海后海板块、梅沙板块、大鹏板块、大亚湾板块和巽寮板块；每个板块发展情况各具特色，下文将在简要分析各个板块特点的基础上，对项目所处的巽寮板块在售项目进行重点分析滨海板块1—前海后海配套成熟，以商务、商业、娱乐和居住功能为主；缺乏闲适、宁静、轻松的休闲度假氛围宝安机场?范围：主要包含深圳前海、后海的滨海区域?交通：该区域路网完善，地铁1、2号线该区地铁1号线福田中心区域与福田中心区紧密的联系起来地铁2号线?距离：该区域中心至福田中心区直线距离为15前海公里后海?大型配套：海岸城（223万㎡商业文化中心）、星级酒店、锦绣中华、世界之窗?自然资源：除海景外，该区域无天然沙滩和山景资源?客户分类：高端改善型自住客是购房的中坚力量、其他以高端投资客为主?客户来源：周边片区（南山中心区/后海湾/蛇口）、传统豪宅片区（华侨城/香蜜湖/中心区域实景区）滨海板块1—前海后海物业以高层城市住宅为主，价格在2-6.5万/㎡之间，高层一般可看海景，无沙滩三湘海尚合正汇一城鼎太风华三期项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源半岛城邦29万㎡3.4高层、超高层毛坯4.5万/㎡临海、无沙滩、高层观海后海三湘海尚30万㎡2高层、洋房毛坯6.5万/㎡不临海、无沙滩、高层观海宝能太古城44万㎡3.5高层毛坯5.5万/㎡不临海、无沙滩、高层观海鼎太风华42万㎡2.75高层毛坯3.2万/㎡不临海、无沙滩、高层观海前海中粮鸿云7万㎡2.8高层毛坯2.0万/㎡不临海、无沙滩、高层观海合正汇一城33万/㎡4.9高层毛坯2.2万/㎡不临海、无沙滩、高层观海?虽然前海和后海配套都比较完善，但前海定位为粤港现代服务业创新合作示范区，除居住外，还承担港口物流、能源基础、汽配等功能；后海定位为滨海城市中心区，是未来城市的第二中心，为纯商务金融居住区；另外后海离深圳中心区较近，故从后海至前海，房价从高到低，前海被深圳人士称为价格洼地滨海板块2—梅沙目前梅沙为深圳最成熟的滨海度假区，但受土地资源的限制，区域未来的发展空间有限?发展程度：梅沙板块已成为深圳乃至全国知名的高端滨海区，经历十多年的开发，滨海度假市场发展已高度成熟。东部华侨城的落户使梅沙升级为国内知名的旅游度假区。?发展潜力：可出让的土地已非常少，且高房价提高了购房者的进入门槛，未来的发展空间有限。?发展趋势：向东延伸成为“大深圳”发展的必然。大梅沙开发比较饱和，可出让土地少各类海景项目分布较密集，一线海景资源用地已开发殆尽滨海板块2—梅沙客户该板块客户主要来自于深圳传统豪宅区域；置业目的主要以短期度假和商务接待为主?客户来源：深圳主流的传统豪宅片区如华侨城、红树湾、香蜜湖，主要以深圳及与深圳有密切来往的客户为主?置业目的：客户的置业目的相对多元，主要以短期度假、商务接待、双第一居所为主?客户关注点：认可片区的山海资源、各大开发商的品牌；担心物业管理、交通问题（大梅沙的堵车问题）、基础配套的不足代表项目：项目客户来源置业用途认可点疑虑点?绝版的山海资源?以短期度假?东部华侨城配套（高尔?物业管理传统豪宅片区如?商务接待、企夫、酒店）?交通问题（大梅沙的堵车华侨城天麓华侨城、红树湾业会所?问题、天麓的蜿蜒山路）、香蜜湖产品高附加值及高可拓?双第一居所展空间?基础配套的不足?华侨城品牌滨海板块2—梅沙发展历程梅沙板块发展为相对成熟的度假区用了近10年的时间；对照梅沙板块发展历程，项目所处的巽寮板块目前仍处于发展期2003年2007年2008-2009年现状东部华城天麓六区浪骑游艇会起步期发展期雏形期成熟期关键词：工地、万科东关键词：东部华侨城关键词：天麓别墅、东关键词：度假配套成熟海岸2007年7月：东部华侨城试部沿海高速1800㎡沙滩海滨公园、9平方公里东2001年世联提出“蓝色盐营业；茵特拉根酒店、高尔2008年5月：天麓七部华侨城、国际水上运动中心、3个五星级酒店田”的定位获盐田区政府夫、直升机停机坪等配套初区、二区开盘2个游艇会：浪骑游艇会（275泊采纳现端倪2008年6月：东部沿位）、大梅沙游艇会（175泊位）2003年7月：区域第一2007年8月：深圳东部滨海海高速开通2个高尔夫球场：东部华侨城高尔夫个项目万科东海岸开盘当时唯一的五星级酒店京基2009年8月：天麓六（36洞）、世纪海景高尔夫（18，主广告语：“到东部去喜来登度假酒店开业区发售洞）2007年12月：天麓一区开盘，那里有真正的海”2个直升机停机坪：华侨城直升机停机坪、天琴湾直升机停机坪滨海板块2—梅沙度假物业规模较小，容积率低，以高端别墅为主，价格一般在10万/㎡左右，但高端项目有价无市天麓二区天琴湾实景爱琴湾山庄鸟瞰图项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源不临海，有山景、东部华独栋13万/㎡、叠拼9万东部华侨城天麓3.8万㎡0.12独栋、叠拼毛坯侨城主题公园景观、部分/㎡山地别墅可看海独栋价格1亿起价，面积在万科天琴湾3.9万㎡0.13独栋、联排全装修546-1000㎡之间，联排已临海、山景、海景、沙滩售罄联排均价8万/㎡、双拼均不临海、有山景、部分山爱琴湾山庄1.9万㎡0.61独栋、联排毛坯价11万/㎡，独栋未推售地别墅可看海滨海板块3—大鹏大鹏拥有优越的滨海资源，但由于政府要开发过程中定位不明制约了区域发展进程?资源情况：山景、海景和历史人文景观比较丰富，远离城市的喧嚣，适宜打造高端度假项目。?发展程度：大鹏半岛主要承担旅游基地的功能，为深圳保护性开发区域，定位为可持续发展的生态半岛，目前发展缓慢，主要原因如下：旅游资源未作统一规划、产业政策模糊致使低附加值高污染类企业的入驻、开发过程中未充分考虑当地居民利益。?发展潜力：受保护性开发原则的限制，定位高端，但现仍未能进入发展快车道，未能形成一流旅游度假地?客户来源：罗湖、福田、南山的高端客户为主，其它客户为辅?置业目的：作为个人度假、养老或公司商务接待?置业特征：喜爱大鹏－南澳的景色和滨海自然的生态环境，向往休闲度假式的生活状态大鹏半岛西冲古建筑：大鹏所城滨海板块3—大鹏片区开发目前仍处于起步阶段，面市项目不多，以高端度假别墅为主，价格一般在10万元/㎡左右凯旋湾花园世纪海景果岭海项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源独栋、双拼、叠双拼均价7万/㎡、独栋均价14临海、海景、沙世纪海景果岭海3.4万㎡0.64毛坯拼万/㎡、叠拼均价4万/㎡滩双拼均价7万/㎡、独栋均价10背山面海、山景凯旋湾花园3.2万㎡0.4独栋、双拼毛坯万/㎡、海景、沙滩滨海板块4—大亚湾大亚湾对外交通联系便利，但资源条件一般，且受区域产业主导的影响，难以形成主流度假区域?资源情况：景观单一，原生态环境、植被等生态条件一般，资源评价逊于巽寮湾，海水和沙滩质量较差，缺乏高水准配套设施?发展程度：该区域是石化城、澳头深水港等工业园区所在地，且离核电站较近、难以突破区域限制?发展潜力：置业需求为产业聚集引导下的居住类需求而非度假需求，无休闲度假氛围可言?客户来源：主要以福田、南山的中等收入群体为主，占总体的近6成?客户职业：以私营企业主为主，占总量的近5成；其次为企业管理者及高级公务员，事业单位工作人员等年富力强阶层；另外部分为企业技术人员及高薪企业职员?置业关注：首先考虑的是户型、赠送面积是否多，其次是价格、区位、配套大亚湾的规划布局中石化壳牌炼油基地石化、港口物流和汽车产业为大亚湾主导产业滨海板块4—大亚湾大亚湾区域楼盘较多，受石化工业等氛围影响，整体销售去化较差；大盘较多，但滨海条件一般合生滨海城皇庭波希塔诺香海湾项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源独栋、联排、高层7200元/㎡、联排1.4万/㎡，其临海、高层和部分合生滨海城160万㎡2.5毛坯高层它未售临海别墅可看海叠拼、联排、联排1.2万元/㎡，叠拼9000元/㎡、不临海、高层可看皇庭波希塔诺62万㎡0.86毛坯双拼、独栋双拼1.5万元/㎡，独栋2万元/㎡海景、有山景资源20.8香海湾2.89高层住宅毛坯6000元/㎡可看海景万㎡滨海板块5—巽寮巽寮湾资源优势明显，区域开发刚起步，但已有多家知名开发商进驻，未来将成为新兴滨海旅游度假区?资源情况：原生态资源，沙滩和水质相对较好，水清沙细，具有较好的山景和海景资源。?发展程度：巽寮湾是惠州市规划的主要海滨度假区，目前较为陌生，人流量较少，除农家乐和少量海鲜店外，无度假和生活配套，区域开发刚起步。?发展潜力：随着万科、碧桂园、金融街、中信等品牌公司强势开发，区域将成为休闲度假物业开发的热点片区。巽寮湾实景滨海板块格局小结项目所在的巽寮区域开发潜力和资源禀赋综合优势明显前海后海：配梅沙：发展大鹏：资源及交通大亚湾：具备一定的巽寮：资源优套成熟，以商成熟，受土优势明显，是未来自然资源，但区域置势明显，众多务、商业、娱地资源的限高端度假区，但由业需求为产业聚集引大型开发商进乐和居住功能制，区域未于政府要开发过程导下的居住类需求而入，未来将发为主；非休闲来的发展空中定位不明制约了非度假需求，因而难展成为新兴滨度假板块间有限区域发展进程以吸引深圳度假客海度假区域滨海度假板块对比板块定义交通配套自然资源休闲度假氛围滨海物业价格区域成熟度高，人流商务、商业、娱除海景外，该高密度产品为主，前海后都市型滨通达性极量大，商业、商务、乐和生活配套都区域无天然沙价格在2万/㎡以海海居住区好娱乐