春谷·领秀城项目提案南京红与黑地产机构南京红与黑地产机构2011年3月目录基础研究目录问题导入行动方案PART9：：推广安排推广安排Part1市场环境宏观市场经济基础研究南陵县基本情况问题导入行动方案行动方案PART9：：推广安排推广安排Part1市场环境1、宏观市场经济Part1市场环境城市房价涨幅宁波29%南京28%合肥37%福州20%青岛17%无锡24%上海28%重庆32%平均涨幅26.9%?2010年的两轮调控，涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但实际效果不理想，2010年全国房价依旧大幅上涨。从8个城市来看，平均涨幅达到26.9%，第三波的调控政策呼之即出。Part1市场环境2010年4月中旬，房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台!2010年9月底，二次调控袭来，“新国五条”政策出台！2011年农历春节前“三次调控”考验楼市！各重点城市相继出台限购令！政策保持高压，市场明显受抑，投资投机型需求受到打压，刚需和部分改善型客户为本项目主导需求Part1市场环境?营业税政策:对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。?保障性住房政策:不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。?信贷政策:第二套住房贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。?限购政策:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。?问责制:落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。?坚持和强化舆论引导小结：延续过往调控措施的精神，购房门槛提高！Part1市场环境那么调控组合拳之后的市场景象是...Part1市场环境主要城市近六个月成交面积走势图(单位：万平方米)受政策影响，一线城市成交量呈下降趋势，北京、上海、重庆下降趋势极为明显Part1市场环境主要城市近六个月成交金额走势图(单位：亿元)成交金额也呈下降趋势，并且上海、北京以及重庆表现得最为明显Part1市场环境主要城市近六个月成交套数走势图(单位：套)近六个月主要一线城市成交套数同样趋于下降，其中受政策影响较大的是北京、上海和重庆这三座城市Part1市场环境主要二线城市近期房价走势表（单位：元/㎡）城市10年10月10年11月10年12月11年1月11年2月南京13685.4513408.9313888.4714517.5113829.7苏州11533.911744.3512120.9112733.8912063.11成都8945.619005.669021.629387.179361.74昆明9118.79413.389605.69925.2310202.26武汉7442.047559.857671.998182.028076.44多数二线城市都在一月的新政强压下，房价略有下跌Part1市场环境同时...利用本公司在芜湖、宣城、马鞍山等地均有项目和其他城市如池州、铜陵等地走访调查发现，三四线城市及各类县城房价仍在上涨，正展开一幅“大干快上”的火热蓝图。Part1市场环境小结一一二线城市房价面临波动，三四线城市及各类县城仍有上升空间。投资型商品房政策压力空前巨大，高性价比产品仍将受到客户追捧；新政持续期较为漫长。Part1市场环境小结二县城作为更低一级市场未来在房地产市场方面的乐观气氛要高于三四线城市。最低工资的不断调整，农产品价格的不断上涨，农村低保、医保的更大覆盖和标准的提高所带来收益也是主要体现在县域市场产业转移的推动已经成为中西部所有县域发展的重大动力。上述各项在可预期的将来都将成为一个不可逆转的因素长期存在，因此未来县域房地产长期处于乐观。Part1市场环境2、南陵县基本情况Part1市场环境南陵县南陵简介皖南交通枢纽南陵县隶属于安徽省芜湖市，位于安徽省东南部，地处中国经济最发达的长江三角洲地区。总面积1263.7平方公里。南陵交通便捷，国道205、318线、省道320、216线交汇于县城，是皖南重要的交通枢纽，通往黄山、九华山、太平湖黄金旅游热线的咽喉要道。物资丰富南陵钟灵毓秀，物华天宝。为国家级生态示范区。旅游资源有集溶洞、石、峰、泉、花、树、禽、兽为一体的省级西山风景区，古秘幽邃的省级重点保护寺庙乌霞寺，烟波浩淼的奎潭湖，自然风景迷人、人文景观丰富的小格里森林公园等。Part1市场环境城市背景——区位背景升级南陵区位北京芜湖上海南陵南陵广州面对长三角及周边地区城市化不断加快的新形势和建设社会主义新农村的新任务，必须以更宽的视野、更高的起点、更大的魄力，立足皖江，面向长三角，谋划全县城镇体系和产业空间布局，为提升城市功能、高效配置要素奠定基础。Part1市场环境南陵规划南陵县城西侧有省道216线，南侧有省道320线与国道318线，县城向西、向南以过境公路为界，适度发展。加快开发城东地区，西部地区主要用于南陵经济开发区发展。未来的南陵县城将成为“一心、两带、三区”的空间结构。Part1市场环境一心两带三区“一心”是指城市综合“三区”是指中心。该中城东新区、心为组合形城中区与西式，内含商部经济开发业中心，行区。西部经政服务中心济开发区以、文体中心生产、物流等各类市政为主导功能设施，相对，其他区以位置居于城居住功能为市中心。主。“两带”是指以漳河、后港河两条自然水系为依托形成的生态廊带，“人”字型生态廊带将成为打造生态型宜居城市的重要支撑。Part1市场环境经济概况初步核算，全年国内生产总值821191万元，比上年增长18.2%。分产业看，第一产业增加值148776万元，增长6.4%；第二产业增加值464508万元，增长26.9%；第三产业增加值207907万元，增长9.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为18.1%，比上年下降1.4个百分点；第二产业增加值比重为56.6%，上升2.7个百分点；第三产业增加值比重为25.3%，下降1.3个百分点。Part1市场环境指标年末数比重%人口概况全县总人口553311100.0非农业8295915.0农业47035285.0男性28578851.7女性26752348.30-18岁10133118.318-35岁13779824.9全县总人口为553311人。全年出生人口5196人，出生率为9.4‰；死亡人口35-6023218742.03695人，死亡率为6.7‰；自然增长率岁为2.7‰。出生人口性别比为113.1。60岁以上8199514.8Part1市场环境收入及社保城乡居民收入大幅增加2009年城镇在岗职工平均工资31585元，增长了10.1%。全年农村居民人均纯收入6813元，比上年增长9%；农村居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重(恩格尔系数)为40%。就业和社会保障工作得到加强，参加基本养老保险职工数21180人，增长1.2%，参加基本医疗保险职工数20790人，增长0.7%，参加失业保险人数18028人，增长3%，城镇居民最低生活保障人数8047人，下降0.6%，农村居民最低生活保障人数20682人，增长23.8%，农村五保供养人数3488人，参加农村合作医疗人数451846人，参加农村养老保险人数28498人。Part1市场环境小结市场规模：人口自然增长，城市化不断提高，城区规模不断扩大。每年新增城市人口就是一个强大基数。后续分析现在乡镇购房占城区30%以上就是例证。消费能力：城乡收入大幅度提高，基本都在10%以上，消费能力持续大幅度增强。低收入保障：在原有的高覆盖的低保、社保基础上有进一步提高，社会稳定，经济繁荣。Part2项目基本情况基础研究问题导入行动方案行动方案PART9：：推广安排推广安排Part2项目基本情况项目区位总用地面积（）66475.00地上总建筑面积（平147851.18米）土地年限（年）70容积率1.79本案建筑密度13.73%绿化率35.2%机动车位地上269?本项目地块坐落于春谷中路中段西侧皖南商城南。四至范围为东至春地下605谷中路，南至规划路，西至经一路，北至籍山路，地处主城区西南向地段，交通便利，紧邻商业街，距县中心步行只需5分钟，未来核心价值规划套数845渐显。?项目依托得天独厚的地理位置，结合自身地块特色，有能力打造成南装修标准毛坯陵迈向“宜居城市”的标志性宜居社区。Part2项目基本情况周边配套?行政办公：南陵人民政府、人民法院、国土资源局、地方税务局、南陵教育局；?教育：翠英园中学、籍山中学；?休闲娱乐春谷公园、南陵广场、商业街；?商场超市世纪乐购、皖南商城、逸购超市；?医院南陵医院；Part3SWOT分析基础研究问题导入行动方案行动方案PART9：：推广安排推广安排Part3SWOT分析SS优势—strength?产品优势——项目产品以100~120㎡的户型为主，与客户需求相匹配。?地段优势——项目地处主城区最繁华地段，距中心地带只需步行5分钟，地理位置优势不言而喻。?生活氛围——项目周边已有以银河·香江花园为主的大盘社区，生活氛围相当浓厚。?品牌优势——企业品牌背景优势，具备与目前南陵市场其他开发公司抗衡的潜力，有利于形象推广。Part3SWOT分析WW劣势—weakness?同质竞争——目前南陵县主要建筑形态为多层与小高层，本项目产品不具有特异性，不能形成差异化竞争。?规划劣势——项目西侧紧邻南陵县开发区，可能对居住环境产生不良影响。?竞争楼盘林立——未来1-2年，周边竞争楼盘上市量空前巨大，易形成抱团效应。Part3SWOT分析OO机会—opportunity?认