芜湖市房地产研究报告策略部2011年8月本案解读规划分析芜湖市场区域分析本案解读----基本资料?案名：三潭音悦?位置：芜湖市新市政府东北，西北熙龙湾角为在建的芜湖一中?建筑面积：65万㎡?周边项目：兆通大观、东方红郡、恒大华府万科城东方红郡东城豪庭、万科城、恒大华府等本案伟星城苏宁综合体兆通大观?配套现状：目前交通、商业配套较东城豪庭差，随着区域发展，未来将有优良柏庄观邸柏庄香府的交通及商业配套?分析1.比邻芜湖新市政府，区位潜力巨大2.项目内水系丰富，园林景观优秀项目实景项目SWOT分析优势机会1、项目紧邻芜湖新市政府；1、年内万科、恒大、苏宁的推盘，将提2、神山公园、大阳垾湿地公园、扁担河生升区域形象、价值和关注度；态廊带等自然景观资源丰富，居住环境佳；2、在市场不景气的情况下城东的土地供3、芜湖市著名中学-芜湖市第一中学位于项应依旧稳定----政府及开发商对城东未来目西边；持乐观态度；劣势1、项目位于新城区，周边交通配套、金融配套、商业配套暂不完善；威胁2、地块周边配套环境较差，造成一定的客1、上半年市场走低给项目营销带来风险；户心理障碍；2、区域低认知度，产品体量大，面临的市3、自2009年来芜湖土地放量大且较集中场竞争激烈；在城东，未来大盘竞争激烈。；解读结论?地处芜湖市新行政级中心，未来发展空间巨大；?地块周边配套缺失，价值体现需要时间积累；?项目周边大盘较多，竞争压力巨大；项目机遇与挑战并存，需指定合理的营销推广策略本案解读规划分析芜湖市场区域分析芜湖城市整体规划芜湖市规划要求重点推迚鸠江经济开发区和城东新区建设，全力打造先迚制造城北区业集聚发展和现代服务业快速发展的宜居宜业宜游新城区。城东区城中区随着芜湖市政务文化中心的建设发展，鸠江区一跃成为皖江“核心”城市的政治中心、文化中心、金融商城南区贸中心。本案解读规划分析芜湖市场区域分析芜湖市调控政策分析2011年3月13日，“皖六2011年5月26日，“市五条”条”1.各县市确定房价控制目标1.加强保障性住房建设2.加快保障性住房建设2.积极探索限价商品住房制度3.加强商品房用地的地价动3.严格履行土地出让合同约定，按期完成开竣工态监测4.严格商品住房备案价格审核，实行明码标价，4.要求安徽省各市适时出台倡导实价备案5.加强对企业所得税和土地增值住房限购措施税征管情况的监督和检查5.加快住房信息系统建设6.实行差别化住房信贷政策6.建立健全约谈问责机制7.确保商品住房的有效供应量?严格的控价措施:关于商品住房的价格要实行明码标价，进行实价备案，成交价格不得高于备案价格,这也是导致芜湖上半年供应下降的主要因素；?该政策给消费者带来了降价预期，是导致上半年成交量下滑的主要因素；?对价格的控制导致开发商在当前市场下定价趋于保守，导致五月后芜湖市场均价的下滑；?在价格控制严厉的情况下，可能导致一些限价盘被疯抢的情况；芜湖市土地市场整体情况量价涨跌??2011年1月-6月，芜湖土地市场成功出让国有建设用地19宗，成交面积为2148.31亩，成交总额为40.58亿元，?成交总金额只有上半年的70%，成交均价为去年同期的69%，这是敏感的土地市场对政策调控和房地产市场做出的调整，说明开发商拿地更趋于理性化。芜湖市土地市场分析?鸠江区上半年出让面积达1477亩，占到了全市总出让面积的69%，反应出了区域发展的良好势头------政府和开发商均看好该区域的未来。芜湖市总体供销芜湖市上半年整体供销项目2011年数值2010年数值同比（%）1、上市面积（万㎡）86.02101.14-17.42、成交面积（万㎡）87.4897.29-10.093、成交套数84459181-8.034、总成交金额（亿元）49.5151.383.78?芜湖市房地产调控政策“市五条”的出台，；?金融系统收紧银根，投资住宅的需求受到打压；?消费者降价预期强烈，观望态度浓厚；?市场不景气的情况下，上半年开发延迟推盘；?芜湖市上半年商品房市场供销齐降芜湖市月度成交分析?5月，芜湖市房地产调控细则出台，芜湖市成交量出现大幅下滑?6月，芜湖市商品房价格出现下滑，刺激了成交量，环比增加近一倍。芜湖市区域成交分析2011年01月-2011年06月芜湖市住宅分区属已售情况统计表已售面积面积同比已售套数套数同比区属(平米)(%)(套)(%)合计874792.3-10.098445-8.03镜湖区362931.4-15.963494-14.13鸠江区247456.190.16246495.87开发区77058.45-52.35830-54.47三山区66248.21-24.17484-12.16弋江区121098.1-25.21173-20.8?上半年芜湖区域整体成交出现了明显的下滑；?鸠江区板块是唯一成交量同比上涨的板块；?在市场调控严厉，消费者观望态度浓厚的情况下，鸠江区作为未来的城市核心，依然受到了市场的青睐。芜湖市成交价格分析?在政府严厉调控、市场观望态势下，可以明显看出上半年芜湖房地产成交均价出现了下滑态势。?芜湖市各板块均价集中在5000-6000之间，没有明显的板块价格区分。芜湖市区域存量分析片区面积（万平米）楼盘新盘城东87138城北35.564城中52.16132城南66.694合计241.264118?下半年芜湖市约42家楼盘入市，其中纯新盘18家，总体量约241.26万平米；?城东依然成为全市供应主力，预计上市总面积达到了87万㎡，占总体量的36%；?在芜湖市大力发展城东的情况下，城东市场将面临巨大的竞争。芜湖市场小节供：下半年芜湖市约有241万㎡的体量入市，城东板块约有87万㎡的体量入市，未来楼市供应量巨大。需：受政策影响消费者降价预期强烈，观望态度浓厚，需求量下降。价：在政府严厉调控和观望态度浓厚的市场态势下，芜湖市均价已出现了明显的下滑趋势。成交：受上半年严厉的房地产政策影响，芜湖成交量同比下降近一成。本案解读规划分析芜湖市场区域分析伊顿津桥：13.3万㎡，5800元/㎡紫金观邸：5万㎡，5600元/㎡城北板块东方红郡：50万㎡，5700元/㎡兆通大观：35万㎡，6160元/㎡柏庄观邸：47万㎡，6160元/㎡熙龙湾：31万㎡，6000元/㎡伟星城：62万㎡，6100元/㎡城中板块城东板块左岸生活：70万㎡，8100元/㎡柏庄跨界：10万㎡，7700元/㎡城南板块柏庄丽城：5万㎡，6150元/㎡城东板块分析城东板块：发展迅速，未来城市新中心?目前板块发展刚起步，配套几乎没有，板块价值提升需要时间；?作为芜湖的规划发展重点，区域土地规模放量，在建项目多，价格成长空间大；?万科、恒大、苏宁等知名开发商在城东片区的项目推出，区域价值和关注度将得到大幅提升；?新市政府的迁入坚定消费者信心，区域前景认可度较高。?板块现状不佳，但潜力巨大?区域项目集中，竞争激烈城东板块楼盘分布图熙龙湾本案万科城伟星城恒大华府东方红郡东城豪庭兆通大观苏宁城市之光柏庄香府柏庄观邸城东项目----东方红郡项目名称东方红郡地址[鸠江区]中江大道与赤铸山路交叉口物业类型高层小高层多层开发商芜湖宇尚地产有限公司占地面积20.5万容积率2建筑面积50万201年11月20日首期开盘，均价5400，2010年7月30开盘时间日开盘，,开盘推出300套房源，销售22套，均价5700销售动态入网1674套，已售1243套，销售比例69.86%熙龙湾89平米的二房，123平、133平、134平米的三房和143户型平米的四房万科城客群刚需客户投资客伟星城恒大华府东方红郡东城豪庭建筑风格现代兆通大观苏宁城市产品品质中高端科技住宅楼盘之光柏庄香府柏庄观邸户型点评卧室正对厨房，容易造厨房邻近卧成生活污染室，容易造成污染客厅大阳台8989平米平米主力主力户户型型，视野优秀134134平米平米主力主力户户型型??户户型型紧凑紧凑，，结构结构布置合理布置合理??大面大面积积的景的景观阳观阳台台设设置，提供良置，提供良好好的的视视野野；；??南北通南北通透透，通，通风风好好。。建筑外立面体验式售楼处产品附加值恒温系统地源热泵24小时生活热水新风系统供销情况项目供销动态入网套数：1674成交套数：1648去化率：70%月均销售套数：96均价（元/平方米）：57342010.7.25第一次推盘，均价51932010.11.20第二次推盘，均价5666推盘节奏：2011.3.12第三次推盘，均价61532011.5.25第四次推盘，均价63552011.7.30第五次推盘，均价5734?东方红郡在芜湖是首次开发，没有形成品牌效应；?城东的板块价值还有没得到完全的发挥；?城东板块下半年面临巨大的竞争压力；?项目降低价格，以换取销量城东项目----东方红郡项项目目评评价价??升升值值潜力潜力————项项目目紧邻芜紧邻芜湖市新行政中心，未湖市新行政中心，未来来升升值值潜力巨大潜力巨大??产产品品优势优势————芜芜湖湖仅仅有的有的低低碳碳科科技技住住宅宅，提升了，提升了项项目价目价值值??品品牌牌认认可度不可度不足足————该开发该开发商在商在芜芜湖湖无无开发经验开发经验，，客客户户品品牌牌认认知度不知度不足足城东项目----柏庄观邸项目名称柏庄观邸地址[鸠江区]城东新区中江大道999号物业类型高层开发商芜湖柏丽置业有限公司占地面积15.8万容积率3建筑面积47万2010年12月18日首期开盘，均价5300，2011年7月16日当期开开盘时间盘，均价6000销售动态入网1601套，已售1301套，销售比例78.41%,熙龙湾49平米的单身公寓、88-140平的三房，主推92平和142平的复式户型房源