——让广州多一处可以让全国人民顶礼膜拜的房子广州保利西海岸项目广州保利西海岸项目营销策略报告营销策略报告商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。地理位置：本项目位于广州市金沙洲片区，目前进入市区主要从金沙洲大桥进出，到广州市天河体育中心，车程需10-15分钟。项目资源：浔峰山环城高速1、本项目位于珠江上游，东面临江，具有一线江景资源。地铁6号线2、本项目西面是浔峰山，天然氧吧，具有一定的山景资源。广佛高速商业文化江景江边绿化带浔峰山娱乐金沙洲中心大桥项目属性：城市外/非传统豪宅区域/一线江景04号地块户型配比户型户型面积户数比例双拼325-42339.59%02联排236-26027.92%类独栋248-29432.49%楼面价876905号地块户型配比05户型户型面积户数比例四房230-24018.01%04楼面价4241四房190-2004.74%超高层豪宅四房155-17027.25%楼面价8112四房140-14413.51%三房110-12536.49%别墅09号地块户型配比09户型户型面积户数比例楼面价5534二房74-10221.56%三房88-10366.47%居家产品三房131-1648.68%四房178.53.29%地块名称02号04号05号09号注：02号地块目前暂未作规划总建面积（平37186092073178422194712米）容积率4.310．635.152.8项目属性：近90万规模多元化产品区域开发经过前期与开发商的沟通，了解到以下信息：前提：021、2010年7-8月推04号别墅地块05，再推05号超高层042、02号地块暂未作规划，但可以与09其它三块地一起考虑目标：价格&速度价格：洋房1.6-1.8万/平米、别墅3万/平米以上(楼面价4241-8769元/平米不等)速度：快速销售Ⅰ.项目困境区域困境区域困境金沙洲：从来不缺乏广州人的关注，成为新的置业热点金沙洲：金1、片区上属于白云区，虽然东面/东南面白云临沙江，但与广州大城区被珠江隔开，正所谓洲天河“一江两城”；2、客户对金沙洲的认知还停留在知道，知越秀道这里有限价房销售，知道这里有恒大、万科在卖，但价格是比市区便宜的认知。时间项目名称建筑面积物业属性2007.3万科四季花城44.7万平第一个名牌开发商进驻海珠米金沙洲珠江2008.2保利西子湾16万平米首批限价房2008.3中海金沙馨园25万平米限价房2008.6时代糖果21万平米附送面积大2008.4中海金沙湾130万平米品牌开发商2008.5中粮万科金域蓝湾43.4万平品牌开发商米2009.3恒大御景半岛100万平米强劲的宣传攻势金沙洲是政府主导下开发的区域，是广佛一体化的先行区域，是未来广州城市发展的新方向六大措施改善金沙洲“孤岛”交通●北环高速靠金沙洲路处开通向东的上下匝道●西环高速增加匝道向南走●修建沉香沙大桥●扩建金沙洲大桥●建设大坦沙大桥●沿江路南延与滘口打通地铁6号线延长线将在这里设置2-3个站点，预计2010年将建成通车。沿主干道A1路设有浔峰岗、横沙、沙贝三个地铁站，一期工程由金沙洲经大坦沙、南岸、黄沙、文化公园、海珠广场、海印、东山口、区庄、黄花岗、沙河到燕塘，并设支线连接二沙岛及三号线的赤岗塔站。金沙洲：广州城市发展的方向金沙洲以政府主导的模式进行开发，将拥有完善的市政设施建设，最新规划中，将金沙洲明确定位为广佛都市圈的居住新城；将其建成为广州市最具规模、最具现代、最具自然特色、管理最完善的生活居住区。但是，由于地处广佛交界区域，也存在着政府规划落实性差的弊端区域困境◇三区两地——金沙洲地跨两市三区,北部属于佛山南海里水镇,西部及南部属南海大沥黄岐,中间的东部属广州白云区;◇各项配套“各顾各”——就医、通信、银行等方面因为该地区不是一个行政区而造成尴尬，比如明明小学就在对面，因为自己不在“那个市”，小孩无法就近上学。从整个岛基础设施配套建设和规划角度来说，由于分属两地，难以实现统一。◇规划“各行各路”——广州市将位于中部的金沙洲建造成为生态商住新城,佛山南海里水镇发展餐饮,大沥黄岐计划将其发展为物流园区。两地三区政府“各自为政”，使得金沙洲规划纸上谈兵多年却未落到实处。金沙洲的城市化运动仍让人缺乏信心已经规划落实的已经规划，但具体建设时间未定2010年地铁6号线建成通车修建沉香沙大桥扩建金沙洲大桥新增4个公交首末站点建设大坦沙大桥金沙洲大桥江堤绿化带西环高速增加匝道向南走北环高速靠金沙洲路处开通向东的上下匝道综合医院、社区服务中心幼儿园、学校等商业配套中心09年最新规划，调整后总用地为8.26平方公里。规划人口为16万，比2006版控规增加了5万。居住用地约减少了24.2万平米，住宅建设总量增加了26.9万平米，增加了很多服务设施用地。新的规划增加了8.1万平米公共设施的面积，而建筑面积减少了6.7万平米。除了全面打通与佛山的道路衔接外，金沙洲还将增加大量停车场和枢纽站。价格的起伏较大，无论是一级土地市场还是二级新房市场，体现市场的总体信心不区域困境足项目名称主力户型07年价格08年价格跌幅目前价格9000-11000元/恒大御景半岛97-200平米单位13000元/平米8000元/平米38%平米75-95平米2-3房10000元/平万科金域蓝湾16000元/平米37.5%1-1.4万/平米230平米以上单位米中海金沙湾80-140平米单位8000元/平米6300元/平米21%9300元/平米金沙洲在08年市场惨淡的时候，为了实现走量，大幅降价。金沙洲片区受市场宏观经济影响较大，并非被完全认可的置业区域。价格的起伏较大，无论是一级土地市场还是二级新房市场，体现市场的总体信心不足捆绑5块地，竞拍人将兴建临时商业和5个公交站点客户对区域城市价值认知有限，更多体现在江景资源上认可金沙洲的江景资源：廖先生——我觉得金沙洲的江景很好，和海珠（滨江东）差不多，如果住就感觉远了，如果是别墅挺好的，如果是洋房就觉得在广州市区买比较好，那边（金沙洲）都要1万了。认为金沙洲偏僻、交通不便：池小姐——觉得金沙洲是限价房集中地，廉租房都在那，档次低，配套上不到，交通不方便。不考虑在那边买房子，因为也不便宜，一般的商品房都超过1万。我去金沙洲看过楼，远，交通不方便。对比番禺还好过金沙洲。万小姐——对金沙洲没有什么印象啊，那边有廉租房、限价房啊，还有个恒大，听说是高档盘。金沙洲那边很偏僻的，在城市的交界处。不会考虑在那边买，如果我买房子，要考虑交通要方便啊，在番禺更好啦，如果要住在金沙洲，就要有车啦，油费都浪费不少。佛山广州无所谓，但会尽量选择广州的楼盘：池小姐——（买在佛山）当然有影响了，读书，日常生活都不方便，电话费、煤气费也是不同的。如果是广州人肯定会（买广州），金沙洲我觉得现在治安也不是很好。项目困境区区域困境：高城市起点下，域困境：高城市起点下，低低市市场场信心；信心；形形象混象混杂杂，城市价，城市价值值的的认认知度知度低低。。洋房困境洋房产品：区域内产品面积趋同，价格在1-1.4万/平米之间，带2000-3000元/平米装修项目名称主力户型单价总价装修标准江景资源恒大御景3房125-1408900-12000110-2403000元/一线江景，恒大御景半岛4房177-202万平米有酒店遮挡半岛中粮万科2-3房85-11500-1350097-1402000元/江景，但后金域蓝湾103万平米期将被遮挡恒大绿洲小高层85-小高层8500-小高层3000元/一线江景，1441100072-160平米（与江景面更为高层225-371高层11000-12000万御景半岛开阔标准相叠加别墅叠加12000-14000高层250-480同）中粮万科万金域蓝湾中海金沙3房155-1599300140-1802000元/非一线江景熙岸﹒清4房186-193万平米，目前在推澜氺镜无江景恒大绿洲《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付中海金沙湾款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789金沙洲客户：主要来自荔湾、白云、越秀三个区域，以私营企业主为主，年龄在30-40岁中粮万科金域蓝湾成交客户居住区域来源中粮万科金域蓝湾成交客户职业分析7%1%4%17%6%7%2%6%4%39%5%7%2%1%13%31%2%7%12%27%私企业主私企员工国企IT公务员房地产教育医疗金融保险服务行业自由职业其他荔湾白云越秀海珠天河南海广州其它区域外省中粮万科金域蓝湾成交客户年龄段分析?客户主要来源仍以周边的白云、越秀、荔湾为主，南海客户主要为四季花城客户，另外外省的客户6%比例也较大（但由于身份证基本落户广州，因此未能16%29%体现）?成交客户主要都是私企业主，其次多为企事业单位管理层和公务员?成交客户普遍集中在30-40岁的年龄段，重视小孩的49%教育；同时30岁以下的客户置业比例也较大，追求工作便利与生活品质。29岁以下30-40岁41-50岁51岁以上金沙洲客户：客户购买主要以自住需求为主，二次以上购房客户比例较大，主要为追求品牌和改善环境而换房客户购买中粮万科金域蓝湾的原