荣华国际中心项目市场研究及定位方案（写字楼部分）2011年3月一、项目本体分析本体指标区位条件交通条件配套设施本体指标规划建设用地公共建设用地性质规划建设用地29664㎡面积本容积率3.0案建筑密度40%绿地率30%建筑使用性质办公楼、酒店、商业地上建筑面积（计容积率）控制在88992㎡，其中快捷假日酒店及公寓式酒店分别为地上15层，地下二层；总部型办建筑控制规模公位地上12～18层，地下二层；商业（银行）、步行街式商业为地上二层，地下二层。建筑控制高度76.2m项目为公建立项，所含物业类型丰富，未来将成为一座集办公、酒店、商业等于一体的综合商务体。区位条件东侧北侧本南侧案西侧北侧中钢大仁商务楼，目前仍处于建筑初期阶段南侧紧邻运成街，与北京兴基铂尔曼酒店隔街相对西侧荣华南路，为双向六车道主路，车流量较多东侧连通锦绣街，与北大制药为邻项目地理位置优越、位于亦庄中央核心区。其位置的特殊性使地块具备开发写字楼、酒店以及商业等物业的区位条件。交通条件目前，亦庄线已于2010年年底通车。本项目距豆各庄离荣京东街站、荣昌东街站直线距离不足800米。荣京东街南苑旧宫紧邻荣华路，建设中亦庄线和规划中L5线使交通更为便利，为写字楼、酒店、商业等物业提供了有利支撑。周边环境L5亦划庄规项目南侧与“北京兴基铂尔曼线饭店”隔路相望；其余周边项目如：台湾富士康、悦康药业、北大药业等，均为工业园区；香大仁商务楼金郁舍日本SMC生活配套设施尚未完善。锐仕国宾场广悦康药业本宾案北大药业富仕士康兴基铂尔曼酒店目前高端商务氛围尚未形成，商务配套缺失，随着未来周边地块的逐渐开发，逐渐满足高端商务需求。项项目本体分析——小目本体分析——小结结从地块各项因素看，项目拥有较为优质的开发条件，适合写字楼、商业、酒店多种物业类型开发，并具备高端物业的发展基础。二、区域发展分析新城发展区域政策新城发展—发展背景—城市规划“两轴两带多中心”的发展格局：两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。多中心：中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。中心城——新城——镇的城镇体系：新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。在北京，亦庄不仅是京津城镇走廊起点，更是东部发展带上的高新技术产业发展中心，还是北京十一个承担疏解中心城人口和功能、带动区域发展的独立新城之一。新城发展—发展背景—城南计划2900亿城南绘就新蓝图建设“一轴一带多园区”的城南产业发展格局：“一轴”主要指南中轴。自北向南，包括“前门-天桥历史文化风貌集聚区”、“永外-大红门服装文化商务区”、“大兴新媒体基地”。“一带”则指永定河产业经济带。“多园区”规划了丽泽金融商务区、中关村丰台科技园的产业功能区、大兴生物医药基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区等。交通：7条地铁有望通车城南地区包括崇文、宣武、丰台、　　到2010年底，城南地区开通亦庄线、大兴线和房山线等三房山和大兴五区，总面积3367.1平方公里，占全市的20.5%；2008条线路。年底常住人口461.2万，占全市的　　到2012年底，力争建成地铁10号线二期及地铁9号线两27.2%；地区生产总值1400.4亿元条线路。地铁7号线和14号线力争2013年、2014年建成通车。，占全市的13.4％。最新出台的城南行动计划，将推动城南五区在现有基础上实现飞跃式发展，在强化城南区域居住职能的同时，促进城南地区产业和商务职能的发展。新城发展—发展背景—大兴亦庄行政整合大兴区与北京经济技术开发区资源行政整合的契机——"南部现代制造业发展新区"在城南计划的推动下，大兴与亦庄进行行政整合，两个规划中的“新城”相互融合，强化产业职能，催生商务功能，以成为真正意义上“宜居宜业”的南部新区。新城发展—发展背景—小结北京城市北京城市北京城市发展格局中，亦庄作为独立的新城，承担了发发展格局展格局高新技术产业发展中心的职能。城南城南发发城南计划将推动城南五区在快速发展，强化区域居住展展计划计划职能的同时，促进区域产业和商务职能的发展。大大兴兴亦庄亦庄大兴与亦庄的行政整合，强化产业职能，催生商务功行政整合行政整合能，势必拉动亦庄作为产业园区的商务功能的升级。在三大城市发展背景的作用下，将推动亦庄快速发展，促使新城城市基础设施建设不断完善，推动区域产业快速升级，加快区域商务及相关配套发展，使亦庄向“南部新区商务中心”方向发展。新城发展—发展基础—经济开发区各年GDP总产值?2010年，地区生产总值（GDP）达到650亿元，对北京市的贡献率约为8.5％；2020年30002020年，地区生产总值（GDP）预计达到2010年6503000亿元，对北京市的贡献率约为15％2007年482。2000年318050010001500200025003000?走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到发挥的新型工业化道2000年2007年2010年2020年路，大力发展循环经济。?依托中关村科技园区，实现从资源依赖型、对国外技术的依赖型向自主创新型转变的决策和部署，提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，积极发展商务、物流等生产性服务业。亦庄经济的快速增长，致使区域竞争力不断增强，产业发展进行良性循环。其发展方向由劳动密集型产业向高新科技产业及高端服务产业过渡，将成为北京经济增长的第三极。新城发展—发展基础—人口亦庄新城人口规划图人口规模?2020年，亦庄新城人口规模规划控制在70万人8070左右，年均增长率控制在12%以内。其中常住人6047人4030口33万人左右，居住半年以上暂住人口37万人万左右。阶段目标到2010年达到30万人，2015200达到47万人。2010年2015年2020年?以就业为主的人口迁移模式成为新城人口集聚的规划人口数量主导方式。?新城人口迁移的来源包括三个部分：承接中心城2020年亦庄人口构成图人口疏解、吸纳外来人口、本地城镇化人口。年龄结构?至2020年，新城人口年龄结构逐渐趋于正常，常住人口,33万形成以25－45岁年龄段人口为主的结构，同时暂住人口,37万儿童、老年人比重逐步增加。新城发展和产业发展带动从业人口、常驻人口增多，从而促进区域基础设施的不断完善，商务及相关配套的升级，以满足人口增加带来的各种需求。新城发展—发展基础—交通对外交通便利，同外部各主要交通运输节点均有良好距离优势。由京津城际铁路、地铁M12线、市郊铁路S6线、亦庄线、L5线组成的快速轨道交通网，贯穿新城南北及东西多条道路直通市区，区域交通便利优势突出。第二机场选址于北京南部：推进亦庄商务职能及物流产业的发展。亦庄交通便利，区域内路网发达，轻轨的发展及第二机场落户京南区域，将促使其城市职能的延展与升级，亦庄作为南城的商务中心将得到巨大的发展契机。新城发展—发展基础—小结经济经济经济飞速发展，由劳动密集型产业向高端服务产业过渡，成为北京经济第三极。新城人口的增多，将促进区域商务及相关配套人口人口的升级，以满足各种需求。交通交通道路交通路网发达，轨道交通逐步便捷，同时机场建设将拉动区域经济及产业的快速发展。亦庄新城经济基础雄厚，人口数量稳步增长，交通便捷，各个层面构筑亦庄新城坚实的发展基础，使亦庄具备成为“南部新区”商务核心的条件。新城发展—发展前景—亦庄新城定位北京市委十届七次全会提出：2010年北京积极推动大兴区和北京经济技术开发区行政资源整合，理顺管理体制，打造新的发展空间，建设南部现代宜居宜业新区。亦庄新城定位：亦庄新城的规划区范围为通州区行政区域京津第二通道以西地区及大兴区旧宫镇三海子等地区，承担北京高新技术产业中心的城市职能。国际高端产业新城：高新技术产业中心—提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，成为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地。高端产业服务基地--积极发展自主创新、研发、商务、物流等生产性服务业，构建以区域产业集群为依托的高端产业服务基地。国际宜业宜居新城—以高新技术产业和先进制造业集聚为动力推动综合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化新城。新城的定位决定了亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式。新城发展随产业带动向国际化新城发展，形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。新城的发展和产业发展密不可分。新城发展—发展前景—新城格局构建“两带——七片——多中心”的“组团网络式”城市空间结构。（1）两带：指沿京津塘高速公路向东南方向协调发展的生活带、生产带。（2）七片：核心区、河西区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。（3）多中心：包括面向区域的亦庄枢纽站前综合服务中心，荣华路高端产业服务中心，凉水河滨水科技中心及六环路南区公共中心。本项目位于新城规划中生产带之上，七片中的核心区，荣华路高端产业服务中心之内。新城的空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展。本项目地块位于亦庄商务区的核心位置，地域价值凸显。新城发展—发展前景—荣华商务轴?荣华商务轴位于亦庄中心地段，全长4.5公里，路宽64米。在亦庄新城规划中已被定义为亦庄核心商务区。?整个荣华商务轴根据功能定位，规划由北向南分为七