金厦阳光绿城项目营销定位报告博思堂地产综合服务股份有限公司2010年3月目录一市场定位篇二营销策略篇三形象企划篇第一部分市场定位篇报告目录张家港宏观市场分析金港房地产市场分析属性界定项目定位1张家港宏观市场分析1、城市背景分析2、房地产市场分析3、总结城市背景分析区位及产业支柱长江三角洲腹地的一座新兴港口工业城市，交通发达；国内唯一县域保税港口，带动相关产业发展；产业支柱多样，工业基础雄厚，产值强劲。?张家港地理位置优越，交通条件得天独厚。境内长江岸张家港线长达64公里。沿江高速公路、锡张高速公路，204国道等主干线构筑起了畅通、便捷的城市交通网。?全市基本形成了以工业为主体，规模经济、民营经济和外向经济“三足鼎立”的混合型经济发展新格局，形成了冶金、机电、化工、纺织、粮油食品、建材等支柱产业。?2008年，全市工业产品实现销售收入3700亿元，沙钢集团2008年实现销售收入1450亿元，利税150亿元。6家企业入选全国服务业500强，2家企业跻身中国物流百强。全市累计批办外资项目1412个10家企业入选全国外企500强。?张家港口岸拥有万吨级以上泊位65个，2008年货物吞吐量达到1.3亿吨，实现集装箱运量81万标箱，是全国首个货物吞吐量超亿吨的县域口岸；?国内首个县域港口，09年底通过南京海关预验收；09年金港镇与保税区实行区镇合一措施；?张家港保税港区规划面积4.1平方公里，共设码头作业区、保税物流区、保税加工区三个区域，一期区域面积1.53平方公里，二期将对区内的内贸企业进行梳理。城市背景分析经济城市经济快速增长，GDP增速维持在19%以上，工业性质城市，二三产比例历年增加，城市富裕。?张家港GDP逐年上升，近几年都维持在每年19％以上的增长率，城市经济竞争力非常强劲；?第二产业仍占据经济主导，且每年保持平稳增长，08年受整体大环境影响较小，抗风险能力较强；?私营业主作为经济快速增长的直接受益者，其快速增长的收入为中高端房地产市场提供强有力的客源支撑。城市背景分析居民生活水平人均GDP和人均可支配收入稳定持续增长，城镇居民富裕度高，消费能力和意识较强。?2008年苏州人均GDP为114810元，张家港人均GDP为139600元，整体高于苏州，城市经济发展态势良好；?城镇居民人均可支配收入逐年增加，居民消费实力大大增强，08年底达到24859元?社会零售总额逐年攀升，居民消费意识较强，消费市场活跃。?张家港常住人口平稳增长，暂住人口逐年增加；人口的增长，带动了城市消费。房地产市场分析历年地产数据走势房地产投资额历年稳步增加，市场近期处于高速去化阶段；价格呈快速增长走势，后期上涨空间仍在，但存在一定风险历年固定资产与房地产投资走势张家港历年房地产供应情况面积（万平米）投资额（亿元）350316.04500300281.16450263.53248.65400250233.43195.535020030015025020010051.5515035.443.4831.955024.8929.11000502004年2005年2006年2007年2008年2009年1-902005年2006年2007年2008年2009年1-9月年限月施工面积323.85324.03407.33467.06340.07固定资产投资房地产投资竣工面积129.6268.98102.62114.260张家港历年销售面积及增长走势张家港商品房均价及增长率走势160100.0%700080.0%139.484.7%74.0%619414080.0%70.0%126.25600060.0%12060.0%99.675000449450.0%95.0310040.0%4096395940.0%32.9%400037.8%75.4634908020.0%30.0%300020.0%600.0%227517.3%-4.7%11.0%-9.2%20009.7%10.0%40-20.0%0.0%100020-40.2%-40.0%-11.8%-10.0%0-20.0%0-60.0%2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-9月2005年2006年2007年2008年2009年1-9月商品房销售面积增长率商品房均价年增长率房地产市场分析成交数据分析典型的封闭内需型市场，本地自住性需求为主，外来投资较少，区域高端客户一定量向区域外扩散。2009年张家港在售产品成交结构明细2009年张家港购买人群构成8%14%21%43%36%86%90以下90-110110-140140以上本地人口外来人口2009年张家港住房需求状况?140平米以上大户型的成交量占优，其次为5%110－140的产品，改善改善型型、舒适、舒适型的自型的自用用18%36%性市场性市场特征明显特征明显。。?改善自住型消费需求与资产保值功能占一11%半比例，子女教育和为子女购房也占有一定比17%3%10%例，投资仅占约5%.改善居住环境子女教育养老?本地人口仍为购房人群的绝对主力，外来为子女买房结婚资产保值人口购房比例稍有上升，但占据份额依然较小投资。城市背景分析规划城市副中心功能定位，提升金港城市地位；规划地位提升利于区域外客源导入。?市域空间规划。规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。?“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。?“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区长江重要港口，长江。现代“钢城”，冶三角洲物流中心之一金、电力、新型建生态水乡，东部生，大型化工基地。重材等大型企业生产态保护区，现代生点发展物流、化工等城、科研基地。态农业示范区、生临港型产业。市?金港新城简介：金港新城是依托长江港口发展起锦丰态观光景区。金港副来的港区。总体规划将港区周边总面积131.12平片区乐余方公里的范围确定为张家港市的第二个主城区—片区中—金港城区。金港城区有张家港市主要的滨江岸心片区线和港口，地域范围内包括张家港港区、国家级保税区、扬子江化工园、双山岛旅游度假区等重杨舍要的功能区。?规划规模及目标：本项目规划基地金港新城将是片区市行政、经济、文化金港城区全新的中心区，规模7.64平方公里，也中心，全市生活、生塘桥将是张家港市的城市副中心。产服务中心，高新技术产业基地。片区现代“纺织城”，轻?位置：金港镇新城区选址在张家港河东侧、中华工、纺织、劳动密集路西侧、张杨公路北侧、南横套南北两侧。型加工业基地。1、长三角腹地新型工业城市，交通发达，经济实力雄厚，私营企业发达；2、各片区规划发展符合区域实情，居民生活富有，具有较高的购买能力，为房地产提供具有购买力的客源；3、本地化内需型市场，房地产去化以本地客户为主，一定量高端客户向外扩散；4、国内唯一县域保税港口，区镇合一，张家港首位GDP产出区；5、城市副中心定位，提升金港镇城市地位，利于区域外客源导入。2金港镇房地产市场分析1、区域认知2、房地产市场概述3、微观市场分析4、重点个案解析5、总结区域认知金港镇位于张家港西北部，城市副中心，中国唯一县域保税港口,“中国化”自由贸易港。港口优势，提升区域整体综合实力,加速经济发展.?金港镇位于张家港市的西北部，全镇总面区积125.9平方公里，人口16.5万，辖18个税居委会，55个村委会。镇区临山环水，风景保怡人，人居环境十分理想。金港镇市心城中?张家港港、张家港保税区、江苏扬子江国副际化学工业园均在金港镇境内，投资环境优越。?金港镇先后荣获了国家级卫生镇、江苏省15KM左右文明镇、江苏省新型示范小城镇等称号。?中国县域首个保税港区，资源性优势明显，具有企业聚集效应；?09年实行区镇合一举措，区域竞争力和影市区响力得到有效提升，综合发展得到保证。区域认知区域形成纺织、化工、机械、轻工等支柱产业。区镇合一，利于金港镇整体发展规划，第一经济体实力逐渐体现。?依托保税港口的巨大优势，形成形成核心产业类型企业，加速区域经济量发展；?本身纺织产业为金港镇支柱产业，通过规划发展形成产业集群效应；?保税港口巨大的辐射影响力，必将在区域的规划上得到体现，未来金刚整体的发展以围绕此为中心?保税区的存在利于一些大型外向型企业的存在，对于区域的贡献巨大。?其中，保税区（金港镇）2009年GDP总产值约为379亿元，同比增长24%，张家港09年GDP总量为1425亿元，占全市的3成左右。?优势产业，为金港镇提供大量的经济基础，也为区域房地产发展提供优良的客户资源。?近年金港镇经济总量发展稳步快速，此GDP总量不包括保税区经济产值。?区镇合一后，有利于整体的发展和规划，整体优势突出。区域认知金港镇总体经济保持稳步发展，居民生活水平逐步提高；保税港、工业园及私营企业为房地产提供购买客群。?金港镇经服中心还会同各骨干企业进行了工业发展规划落实，至2012后塍酿酒雪佛龙年，全镇规划超70亿元企业1家，超30亿元企业3家，超10亿元企景观区业8家。港中粮集团道康宁税工业区?加快金陵纺织等织造企业的发展，景观区保华菱化机区域自使纺织产业基地形成150亿元的产居住区身的纺业规模。顺德工业织产业?区域新型经济体的出现，必将提升区域整体的富裕度，提升居民购买陶氏化学……能力。扬子江化学工业园保税区港口码头区域认知城市化进程，大量拆迁安置，整体居住条件不能满足经济条件富裕层面居民居住要求，需要提升居住条件及品质。社区名称涉及户数涉及人数安置套数二甲里小区135113渡口小区268026镇山小区7930879文昌小区69174101德丰小区中德小区金桥花园香山小区108390108?长欣小区246656310城市规划发展，农