天府花城——”蝶变”目标：2012年底前，1.6个亿！现状：开盘失败，目前滞销！本体认知和项目成交问题——通过最直观数据反映项目最需要迫切解决的问题直观印象1：郫筒板块市场认可度一般区域成熟度较高，便利性依靠1519欧陆城邦为以犀浦镇以北新城开发为高，开发规模较大，区位新兴居住区，板块整体主，拥有距成都近及地铁价值较高，其市场影响力形象差，配套逐步升级优势，配套目前不完善，主要在郫筒本地，市场认中，市场认可度差但成都客户的认可度高可度一般红光板郫筒板块块高新西犀浦板块蜀都新城区板块板块蜀都新城整体规模优势，以品牌开发商华润、合主要以中信、龙湖、绿地景泰富开发为主，整体品牌及大规模开发为主，配套目前不完善，市场整体配套正在逐步完善中认可度高，市场认可度高直观印象2：东北角，偏远，区域城市感较差，市政等各项基础配套建设及规划落地速度较慢，区域认知较差、信心不足这是未来郫天筒府板逸块城蜀城都板新块红高板光新块西区犀浦板块直观印象3：就交通单一来看临主干道，通达性良好，但以项目客户而言，想来看房，板块内外虎狼吞食这价格都截留？直观印象4：有品质，有品牌，更有高价格；规划布局兵列式布局，区隔于其它竞品社区配套配套规模小但丰富具有特色园林设计英伦皇家风情建筑形态高层、洋房户型结构市场需求最大的户型项目展示缺乏项目展示开盘一个多月销售率占推货量的9.6%，不足30套1号房83.14平米三房销售率16%，5号房82.4平米三房销售率7%；三房整体60套销售率12%（40万为三房客户价格敏感点）2、3、4、6号房68-71平米两房，整体117套销售率9%（35万为两房客户价格敏感点）1号楼整体销售率9.6%。（未来考虑技术销控，聚焦成交）项目来电来访目前历史最低值！需求2房成交低，认知就靠路过！在区域半径一公里的超级地缘性客户！这是啥？总结：大而空的理论不谈，就事论事，一句话——没有客户！项目开发奠定项目输赢面，后期营销成就项目成败率！竞争力，产品力现状——市场背景与竞争关系市场特征：板块内各项目价格竞争激烈，大面积大幅度的降价，龙头房企开始积极促销；项目名称区域均价优惠折扣绿地国际花都蜀都新城4300元/平米一次性7%，按揭5.5%海骏达·蜀都1号蜀都新城4700/平米优惠5%中信未来城蜀都新城4900/平米120㎡以下一次性4%，按揭3%；120㎡以上房源优惠14%。龙湖弗莱明戈蜀都新城4650/平米优惠12%五彩城蜀都新城4450/平米常规优惠3-4%；周末团购优惠6-7%。一次性12%、最高优惠12%置信逸都花园蜀都新城5000/平米区域特征：只要区域内个盘降价，销量就会明显增加项目名称占地面积建筑面积总户数容积率绿化率面积区间物业形态销售价格5月销量6月销量89-138平中信未来城1826647444.230%高层、洋房472342105米海骏达蜀都一约500021380430.20%74—139高层47006469号　绿地国际花50-127平5199065003.935%高层、别墅435013478都米龙湖弗莱明戈200135000430%　高层、洋房46506582置信逸都花园2761055000430%　高层51501528五彩城4241603912430%75-116高层44503026橡树湾253667000430%52-81高层、洋房768716074区域特征：从区域各项目整体质素对比，【绿地国际花都】【海骏达蜀都1号】对本项目竞争威胁最大，其他项目利用其价格对本项目形成干扰；本案置信·逸都花园城舒适性五彩城低价/区位/配套景观/配套龙湖·弗莱明戈中信·未来城精装/品牌/品质龙城国际海骏达·蜀都1号景观/配套/品质高赠送/低实得绿地·国际花都低总价/品质/品牌高赠送/低实得/品牌华润·橡树湾区域特征：天府花城90平米以下产品在市场具有绝对竞争力郫筒各面积段供销情况121086420项目名称面积区间销售价格总价月均走量中信未来城89-138平米472342-43万左右100海骏达蜀都一号74—139470035—37万72绿地国际花都50-127平米435033－40万120龙湖弗莱明戈72-88平方米　465037~39万左右96五彩城75-116445032－38万45竞争比较两房产品PK有核心竞争力，项目定位差异明显，品牌，规模价格控制处于下风；项目名称绿地国际花都项目地址郫县蜀都新城南北大道开发商上海绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司?建筑设计上海绿地建设集团园林设计上海绿地建设集团物业管理重庆泓山物业盘占地面积313亩品质大建筑面积1000000平方米制性模总价控牌，规住宅总户数6000户：品驱动诉求点牌总价建筑形态31+1/32/18层性：品容积率4客户特绿化率30%开发周期2009年初至今开盘时间　户型面积　梯户比2梯6户、2梯4户层高32层物业管理费1.8元/平米每月项目在售面积为50-127平米，建面均价4350元/平米，优惠政策：6%-7%。老带新送老客户1200元近期销售推广方面：短信、路牌、网络、道旗竞争比较发展商品牌有较大优势，项目形象，风格差异化明显，品质是PK该项目的一大竞争力；项目名称海骏达蜀都1号项目地址郫县蜀都新城蜀信东路1号开发商海骏达地产建筑设计科美景观设计物业管理金诺物业占地面积213亩建筑面积800000平方米住宅总户数1775户规模的建筑形态高层电梯住宅有一定送容积率4控制高赠总价品质，动绿化率30%点：价驱诉求地缘总开发周期2009年底至今特性：户型面积60—170客户梯户比2梯6户、2梯3户层高30层、26层车位比1：1.14物业管理费1.7元/平米每月项目在售面积为74—139平米，建面均价4700元/平米，优惠政策优惠5%。老带新赠送老客户1000元近期销售物管费推广方面：短信、路牌、网络、道旗竞争比较两房产品占据绝对优势，项目形象和生活品质塑造是PK该项目核心竞争力；项目名称中信未来城项目地址郫县西区大道开发商成都中信城市建设有限公司?建筑设计澳大利亚柏涛公司园林设计中国.成都基准方中建筑设计事务所物业管理中信物业占地面积182亩建筑面积660000平方米型比突出住宅总户数4744户性价品质品牌，动建筑形态高层、多层、叠拼别墅点：价驱诉求品牌总容积率4。2特性：绿化率30%客户开发周期2009年初至今梯户比2梯6户、2梯4户层高32层物业管理费1.8元/平米每月项目在售面积为89-138平米，建面均价4700元/平米，优惠政策：120㎡以下一次性4%，按揭3%；近期销售120㎡以上房源优惠14%。老带新赠送半年物管费推广方面：短信、路牌、网络、道旗竞争比较两房产品优势巨大，如果控制总价有较强竞争力；项目名称龙湖弗莱明戈项目地址郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处开发商成都西祥置业有限公司建筑设计中国西南建筑设计院物业管理龙湖物业占地面积200亩建筑面积130000平方米住宅总户数1411户出型精装建筑形态5+1、7+1、8+1电梯洋房、电梯公寓比突，性价，景观容积率1.55，品质驱动绿化率30%：品牌牌总价开发周期2009年初至今诉求点征：品户型有平层：138-157平方米；边底跃：户特170-190平方米；中底跃：160-180平方米；客户型面积二跃三：170-183平方米；顶跃：163-176平方米。精装高层73—97梯户比2梯6户层高33层物业管理费1.9元/平米每月项目在售面积为72-96平米，建面均价4650元/平米，优惠政策：优惠12%。老带新赠送半年物管费近期销售推广方面：短信、路牌、网络、道旗竞争比较户型产品，项目形象，风格，生活私密度都有较强竞争力；项目名称五彩城项目地址郫县蜀都新城蜀信路开发商成都国宏腾实业有限公司园林设计香港欧华尔公司占地面积424亩盘建筑面积比楼160万平方米高性价绝对套住宅总户数3912户（一期）区域内：配动诉求点价驱建筑形态缘总24-32征：地容积率4客户特绿化率30%开发周期2012年初至今开盘时间2012.3.10户型面积高层住宅71-114㎡梯户比3梯6户车位比1200项目在售面积为75-116平米，建面均价4450元/平米，优惠政策：常规优惠3-4%；周末团购优惠6-近期销售7%。老带新送新客户1%，老客户2000元现金推广方面：短信、路牌、网络、道旗竞争比较同比价格比我们还高，来电来访低，也在寻找突破口项目名称置信逸都花园郫县南北大道168号（蜀新大道屈家院子项目地址旁）开发商置信地产建筑设计成都市第六建筑工程公司园林设计　价物业管理成都合达物业管理有限责任公司教材有高反面观，还占地面积276亩，有景中建筑面积1050000平方米品牌人海：有：茫茫建筑形态31+1/32/18层诉求点特征容积率4客户绿化率30%开发周期2009年初至今梯户比2梯6户、2梯5户层高33层车位比1200物业管理费1.5元/平米每月项目在售面积为83－113平米，建面均价5150元/平米，优惠政策：一口价优惠13%。老带新赠送半近期销售年物管费推广方面：短信、路牌、网络、道旗区域内目标客户现状——区域客户、潜在客户分布与特征客户构成：区域各项目客户均以周边地缘性客户为主项目名称主力客户来源户型偏好客户关注点总价承受能力1高新西区40%绿地·国际花2郫县板块40%套二74变82平板块环境、价格31－40万都3二级城市20%以阿坝、南充为套三87变99、户型主1、郫筒县70%套二75变102平海骏达1号2、高新西区20%价格、户型35－42万套三92变124平3、二级城市10%1郫县占50%套三88变107开发商品牌、户中信未来城2高新西区占30%40－55万套四14