第四制药厂项目整体报告报告内容11报告内容框架22办公市场研究33办公产品定位44商业产品定位55项目规划建议66项目租金预判77招商策略及后期经营建议办公市场研究项项目基本信息目基本信息旧厂旧厂房市房市场研场研究究创创意意产业产业市市场研场研究究常常规办规办公公楼楼市市场研场研究究项目基本信息项目全览图项目全览图物业信息物业信息项目地址：长阳路1500号占地面积：46983平米建筑面积：50086平米建筑单体：90余幢物业历史：德系百年建筑区域环境调研破败的天华橡胶厂周边环境周边环境?项项目目东东面的面的为黄兴为黄兴路高架，路高架，连连接虹口、浦接虹口、浦东东热闹的双阳路，且在，且在项项目南部即有上高架的河目南部即有上高架的河间间路路匝匝口，交口，交通通优势优势明明显显；；?项项目北部的天目北部的天华华橡橡胶厂胶厂，近年，近年内计划内计划改造改造（具体方案不（具体方案不详详），），将将有效提高有效提高项项目未目未来来的整的整黄兴路高架及河间路匝口体形象和体形象和档档次；次；?项项目西面目西面为为海上新海上新东东坊，坊，0707年底年底开开始招商，始招商，但目前但目前项项目因某些原因，目因某些原因，对对外招商中止；外招商中止；?项项目南部目南部为双阳为双阳路（四路（四车车道），道），为杨为杨浦浦传统传统已经招商的新东坊的商的商业业街，商街，商业业氛氛围浓围浓厚，利于本案的商厚，利于本案的商业业和和人流的聚集。人流的聚集。交通环境交通环境编号路名备注71黄兴路高架连接虹口、浦东，连通市中心2长阳路商业氛围较浓，四车道3周家嘴路传统商业街4河间路高架入口，通浦东5地铁四号线大木桥路-蓝村路站186M4大连路站距本案步行15分钟7翔殷路隧道连接杨浦、浦东、崇明3本案88大连路隧道连接虹口、杨浦、浦东29地铁八号线市光路-浦江镇451210地铁十号线上海西站-绿科路1杨11地铁十二号线漕河泾-金桥6浦大12地铁十八号线共康新村-航头镇桥?本案周边公交路线较8多，22、33、137、8、538等数十条公交线路。?交通要道密集，加强了本案与周边区域的联动，有效扩大了项目的辐射范围区域规划区域规划大大连连路控江路路控江路现现代服代服务业务业————大连路——总部研发聚集区；军工路——创业园园区环创业岛区；长阳路——创意产业园区；平凉路——都市型生黄江路复兴控态产业经济园区，并于复兴岛的环岛生态生活区、东江路路生兴浦高嘴路架家活外滩现代观光旅游休闲区以及杨树浦路的国际航运周区岛服务区连为一体，整体改变传统工业杨浦的形象，成为展示工业遗产、历史鉴证和滨江创意产业的现阳路双代科技区。其中：路大凉本案区平连园业路产发意研创路部路长阳长阳路路创创意意产业园区产业园区————总区阳浦聚长树集区杨园济依托依托长阳长阳路的路的区区域域优势优势以及周以及周边传统边传统的的产业产业，把，把长长经业产阳阳路定位路定位为创为创意意产业园区产业园区用以，改善和利用老用以，改善和利用老厂厂房房型市都的价的价值值，，提升提升区区域的整体形象和域的整体形象和档档次。目前次。目前该该路段已出路段已出现汇现汇闲区游休光旅星星创创意意园园、海上新、海上新东东坊、中坊、中纺纺工工业园业园、、铭铭大大创创意意产产代观滩现业园区业园区等等项项目目国际航运服务中心东外旧厂房市场研究改造动因一改造动因一一、城市产业升级?上海上海产业结构产业结构重心重心从从第二第二产业转产业转移到第三移到第三产业产业，工，工厂厂外外迁迁；；?市中心土地价格成倍攀升，工市中心土地价格成倍攀升，工业厂业厂房的房的产值产值已已经经无法承受市中心低容无法承受市中心低容积积率率厂厂房的租房的租赁赁成本。成本。旧厂旧厂房功能的改房功能的改变变成成为历为历史的必然史的必然结结果果。。改造动因二改造动因二二、修旧如旧的潮流?　　““谨慎谨慎的城市更新”的城市更新”　　从从2020世世纪纪7070年代起，年代起，欧欧洲洲开开始特始特别别重重视旧视旧建筑的保建筑的保护护、改造和再利用。文物建、改造和再利用。文物建筑和普通的筑和普通的旧旧建筑，都是建筑，都是构构成地方特征和成地方特征和维维系原有社系原有社会经济会经济文化延文化延续续的的载载体。在体。在旧旧建筑改造上，遵循建筑改造上，遵循““旧旧如如旧旧，新如新，控制体量，改善功能”，新如新，控制体量，改善功能”的方的方针针。。当当城市意城市意识识到到推土机式推土机式的的旧旧城改造城改造对旧对旧城城结构结构肌理尺度，肌理尺度，对历对历史文化毫无保留的摧史文化毫无保留的摧残时残时，，修修旧旧如如旧旧的理念悄然渗入市中心的就的理念悄然渗入市中心的就厂厂房改造中。房改造中。改造动因三改造动因三三、特殊需求崛起大尺度，随意空间ＬＬＯＯＦＴＦＴＳＯＳＯＨＨＯＯ兼备居家与办公功能标标准准办办公公楼楼从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品旧厂房改造旧厂房改造上海共有上海共有130130余余处旧厂处旧厂房，未房，未盘盘活活闲闲置置在在各各个个角落角落的的旧旧工工厂厂，，这这些些项项目大多占目大多占据据市中心市中心优优越越地段，集中分地段，集中分布布在市中心在市中心静静安安、、卢湾卢湾、、黄黄埔埔、、长长宁宁等等区区，，而而杨杨浦浦区区作作为为上海老上海老厂厂房房存存量量较较大的大的区区域域之之一，未一，未来来将将成成为为新新增增老老厂厂房改造房改造项项目的集中目的集中供供应应地地之之一。一。上上述述旧厂旧厂房物房物业业中中其中，其中，由空置由空置厂厂房房变变身而身而成成创创意意园区园区的共有的共有7575处处，，截至截至0707年年1212月月，上海市，上海市创创意意产业产业中心共分中心共分44批授牌批授牌7878家（家（含含33家家被摘牌被摘牌的的园区园区））创创意意产业产业集聚集聚区区，，总总建筑面建筑面积积超超过过100100万万平方米。平方米。上海旧厂房改造项目分布上海主要旧厂房改造项目分布市场解读市场解读创意产业创意行业旧厂房创意产业园区设计行业四行仓库八号桥建筑行业创意产业基地创意产业孵化园四行仓库八号桥紫光机械厂远东屠宰场紫光机械厂远东屠宰场艺术团体信和纱厂信和纱厂离合器离合器厂厂旧厂房物业在目前市场的表现形式集中体现为创意产业创意产业市场研究何谓创意产业何谓创意产业个个人人创创造造力……力……技能和天分技能和天分……知……知识识和和产权产权…………全球全球业绩业绩360360亿亿美元美元创创造出——造出——全球全球市市场场占有率占有率约约82.5%82.5%财财富富活活动动的的产业产业全球全球业绩业绩400400亿亿美元美元全球全球市市场场占有率占有率约约95%95%全全年交年交易易金金额额169169亿亿RMBRMB注注册会员册会员超超过过30003000万万人人全球全球业绩业绩340340亿亿美元美元全球全球个个人人电脑电脑市市场场占有率占有率16%16%全全年年产值达产值达400400亿亿美元美元世世界界电电影之影之都的都的美美誉誉全球全球发发行量行量为为1160011600万万册册单单集集电电影收益影收益达达9.1749.174亿亿美元美元全全年年销销售售业绩业绩3.5863.586亿亿美元美元同同时时在在线线人人数数超超过过300300万万人人创意产业表现创意产业表现国外国内上海自发形成Loft+Soho详细研究艺术聚集区国外创意产业国外创意产业国外的创意产业表现形式——国外的创意产业表现形式——LOFT+SOHOLOFT+SOHO伦敦东区自上世纪20年代就有年轻的作家鲁尔区是德国最大的工业区,也、是世界最重要的工业区之一。美术家和音乐家。随之又引来一批年轻的新20世纪60年代，鲁尔区开展了锐设计师把工作室搬到这里，迅速成为国际全面的区域整治工作，至今已取知名的艺术家聚集地。尤其东区城市边缘的得明显成效，是德国区域整治中霍克斯顿，更是艺术家和设计师扎堆的地方最成功的实例，也为传统工业区。形成了一个颇有规模的群落并带动了画廊、的改造作了有益的尝试。酒吧、咖啡吧、俱乐部、饭店陆续建立。纽约苏荷区从工业中心到金融中心的转型巴黎的蒙玛特高地是艺术家聚集，大量空置厂房租金低廉，居住者完全可的地方。毕加索、凡高、德加、以卢梭、雷诺阿、劳特、雷克……根据自己的审美对空间进行布置和改造，因为房租便宜，吸引了很多艺术渐渐成为艺术家聚集的地方并产生了一批家在这里。当艺术家成名后，蒙商业上成功的艺术家。苏荷区由于艺术家玛特高地也出名了，成为巴黎著的存在迅速形成广泛影响，一些大画商和大收藏家们也不得不到苏荷区来开办画廊名的富人区。、收集作品。国内创意园区国内创意园区国内初创的创意产业园——自发形成的艺术家集中区国内初创的创意产业园——自发形成的艺术家集中区杭州杭州LOFT49LOFT49号视觉艺术园号视觉艺术园北北京京798798工工厂厂前前身身为为杭州杭州化化纤厂纤厂改造。改造。前前身身为为是是华华北无北无线电线电器材器材联联合合厂厂三分三分厂厂。。自自发发集中的以集中的以艺术艺术、、广广告等告等视觉艺术领视觉艺术领域的域的园园自自发发集中的集中的艺术艺术、、广广告、告、画画廊廊等等视觉艺术领视觉艺术领域的域的区区。。创创造造者者及及企企业业。。地地处处杭州杭州市市郊郊。。位于北位于北京郊京郊区区。。园区园区面面积积2000020000平方米。平方米。整体面整体面积积6000060000平方米。平方米。上海创意产业上海创意产业--分类分类共共五五大大类类，二十，二十五五中中类类?软件服务—基础软件服务、应用软件服务、其他软件服务软件服务—基础软件服务、应用软件服务、其他软件服务?计算机系统服务计算机系统