德志机构开盘前整体营销方案整体2010营销年11策略方案月16日德志机构2010年10月11日德志机构德正志善臻至服务德志机构目录一、中天富城的使命项目定位二、营销策略推售策略（产品质素分析，推售策略）整体营销目标（2011—2012年营销目标）2011年推广推售执行方案2011年预计回款额2012年推广推售方案及回款额三、效果预测德正志善臻至服务德志机构目录中天富城的使命项目定位营销策略推售策略（产品质素分析，推售策略）整体营销目标（2011—2012年营销目标）2011年推广推售执行方案2011年预计回款额效果预测2012年推广推售方案及回款额一、中天富城的使命德正志善臻至服务德志机构中天-富城的使命：项目品牌目标——树立区域品质生活标杆，建立以园林景观、物业服务、建筑品牌（逐步形成）为核心的品牌目标品牌目标品牌竞争体系.促带企业品牌目标——初步形成品牌核心的竞争能力，成为区域品质生进动销品售牌活的标志.销售目标——“量、价齐跑”，有效利益最大化销售目标销售目标回款目标——保障项目运营及企业发展的合理资金需求德正志善臻至服务德志机构目录中天富城的使命项目定位营销策略推售策略（产品质素分析，推售策略）整体营销目标（2011—2012年营销目标）2011年推广推售执行方案2011年预计回款额效果预测2012年推广推售方案及回款额二、营销策略——产品定位市场定位产品定位客群定位推广形象定位价格定位德正志善臻至服务市场定位德志机构市场竞品优劣势分析红旗MALL——位于区域内人气最高的地块，在平房区域内对此地块一直具有较高的地块。——项目隶属区域最繁华区域，商业布局中心。——项目目前为区域内最为高端项目，价格远高于区内其他产品价格。——商业地产项目，体量小，不具规模。——产品客群具有较强的经济实力。德正志善臻至服务市场定位德志机构市场竞品优劣势分析绿色新城——位于哈市“南拓”中心位置，项目未来发展具有较强的牵动力。——所属区域处开发状态，周边无成熟生活、教育配套设施。——暂无实体楼呈现，项目塑造品质中低端。——现一、二期产品产品基本售罄，暂无充足货源。——体量大，较为规模。——正处于三期开发状态，预计规划14F小高层产品，预计2011年推售。德正志善臻至服务市场定位德志机构市场竞品优劣势分析君策上河——位于平房区域的老城内，本案东侧，周边生活配套设施完善。——项目整体规划不整齐，缺乏特点。——项目品质塑造为中低端产品。——现一、二期产品产品基本售罄，暂无充足货源。——体量大，较为规模。——三期规划以呈现，具体推售时间暂无。德正志善臻至服务市场定位德志机构市场竞品优劣势分析总结1.哈尔滨平房区市场在售项目以满足基本生活的楼盘为主。2.其主要目标客群为三大厂区职工，呈刚需型及投资型客户较少。3.市场在售产品所推产品基本售罄，其中二手房中介转让频繁成交单价迅速攀升，市场呈一房难求的状态。4.区域内中高端住宅项目尚无，对产品品质认知度低。5.区域市场内在售项目多为期房销售，并且短时间内售罄，哈尔滨平房区市场规范性差。6.区域市场成交均价4500元/㎡德正志善臻至服务市场定位德志机构区域市场特性区域市场特性1.平房区高端住宅市场产品稀缺，多为中低端商品住宅产品。2.区域内多数产品功能性及舒适性差。市场定位方向市场定位方向弥补区域市场中高端纯住宅产品空白，提升产品功能性及舒适度，树立品质生活标杆，引领区域中高端品质人居概念。德正志善臻至服务德志机构市场定位区域品质住宅的标杆平房区域内楼盘品质住宅项目形象标杆园林品质服务标杆服务品质生活品质标杆德正志善臻至服务德志机构目录中天富城的使命项目定位营销策略推售策略（产品质素分析，推售策略）整体营销目标（2011—2012年营销目标）2011年推广推售执行方案2011年预计回款额效果预测2012年推广推售方案及回款额二、营销策略——产品定位市场定位产品定位客群定位推广形象定位价格定位德正志善臻至服务德志机构产品定位：项目优劣势分析产品定位：项目优劣势分析项目优势：?市政府通过规划将积极发展“南拓”政策?2012年前新引进10所高校将带来5000余人的教职员工?区域优势：教育：紧邻新疆小学、重点55中学交通：与平房区最重要的新疆大街相距不足100米，交通便利地铁1号线将延伸到新疆大街环境：项目南侧是规划公园，天然氧吧，自然风光为项目提供了绝好的环境配套医疗：从项目向北步行15分钟即到东轻医院，就近治疗，安全便捷?三大主力企业生产销售良好，必将增加员工数量和员工待遇?区域周边7个村屯动迁、拆迁、回迁，政府补助大量资金?区域内无高端住宅项目及大规模项目?临河景观优势德正志善臻至服务德志机构产品定位：项目优劣势分析产品定位：项目优劣势分析项目劣势：?项目周边商业配套不完善，商业及网点较少?项目地块坡度较大，有部分河床低洼地，增加开发成本?低洼地有遭遇水灾的风险性德正志善臻至服务德志机构产品定位：项目优劣势分析产品定位：项目优劣势分析面临的问题点面临的问题点1、项目地处区域中心边缘区域，客户心理距离较远，心理承受价位较低。区域客户公认区域中心位置：太平洋商圈区域（红旗MALL项目所在区域）2、与平房区域项目相比，均价相差2000元/平平房区项目均价为4500元/平，而本项目设定均价为5500元—6000元/平3、区域内无中高端住宅产品，客户对中高端项目认知度不足红旗MALL是区域客户公认的高端项目，但其项目为高端的商业住宅项目，客户判定其品质的标准为位置及大型商场。本项目为高端的住宅项目，距离区域中心有一定距离，虽然有独立商业及临街商铺，但是非大型的商场。德正志善臻至服务德志机构产品定位：产品定位：建筑品质区域园品质住宅的林标杆品质质品务服以建筑品质、园林品质、服务品质为核心的品质大盘德正志善臻至服务德志机构目录中天富城的使命项目定位营销策略推售策略（产品质素分析，推售策略）整体营销目标（2011—2012年营销目标）2011年推广推售执行方案2011年预计回款额效果预测2012年推广推售方案及回款额二、营销策略——产品定位市场定位产品定位客群定位推广形象定位价格定位德正志善臻至服务德志机构客户定位政府机关领导、干部及公务员企事业单位领导及干部核心客群三大厂区领导及干部区域内个体商户重点客群区域内厂区职工周边区域动迁户边缘客群即将搬进区域的教师群体即将搬进区域的厂区职工偶得客群看重区域发展的投资客户德正志善臻至服务德志机构客群定位：客群定位：分析我们的客群：务实有一定的社会地位理性且拥有较强的具备一定的经济实力实用性“虚荣心”渴望享受尊崇的礼遇性价比具有一定的虚荣心地位舒适度追崇舒适品质生活注重品质形象希望被人认可和追崇德正志善臻至服务德志机构目录中天富城的使命项目定位营销策略推售策略（产品质素分析，推售策略）整体营销目标（2011—2012年营销目标）2011年推广推售执行方案2011年预计回款额效果预测2012年推广推售方案及回款额二、营销策略——产品定位市场定位产品定位客群定位推广形象定位价格定位德正志善臻至服务德志机构推广形象定位：推广形象定位：分析中天富城所拥有的：德正志善臻至服务德志机构1、中天富城：中心府邸地处区域繁华中心沿线——新疆大街西，距离区域中心5分钟车程德正志善臻至服务德志机构2、中天富城：生态之城区域内唯一紧邻原生态湿地公园的住宅项目；项目园林规划以原生态为思想的流水台地园林德正志善臻至服务德志机构3、中天富城：学府之地新疆小学、55中，紧邻项目，以及项目园区私属的国际双语幼儿园教育配套德正志善臻至服务德志机构4、中天富城：便捷之城项目周边拥有四条公交线路，交通通达，地铁连同区域及哈市，交通便捷。德正志善臻至服务德志机构5、中天富城：生活之城项目设立独立商业，以及东侧配有沿街商业，满足客户生活需求。德正志善臻至服务德志机构5、中天富城：尊贵享受国际第一物业品牌公司——第一太平洋戴维斯，社区双休闲会所，开启尊贵生活。德正志善臻至服务德志机构中天富城将不再是一个房地产企业，一个楼盘，一种建筑。而是一个符号，一个标志……德正志善臻至服务德志机构项目定位区域内品质生活的标志哈南品质楼盘的代表符号塑造目标哈南第一名盘德正志善臻至服务德志机构哈南第一名盘的构建分析核心卖点梳理核心卖点梳理1.哈南第一名盘2.哈尔滨唯一私属内河社区3.哈尔滨唯一原生态台地园林社区4.哈南新城首席教育配套社区5.哈南新城唯一引进双语幼儿园项目6.区域首创高品质阳光户型7.哈南新城首创稀缺高端产品8.哈南新城首创双豪会所9.哈南新城唯一国际级物管小区10.首创全方位高科技与智能化设施11.哈南新城最具投资价值的高品质楼盘12.哈南新城第一品牌开发商德正志善臻至服务德志机构卖点分析1卖点分析、哈南第一名盘?哈尔滨南拓首席25万平米大盘地标社区，筑巢引凤，为哈南新城高素质人才提供高品质住区，填补区域空白。?建筑面积25万平米，为平房区第一大盘。?哈南人居地标建筑群，区域内最高的住宅。?位于平房区城市主轴-----新缰大街的优越位置，旺中带静，居住环境优美，生活配套完善。?周边完善的社会配套，构筑10分钟生活圈，衣食住行应有尽有。?地铁1号线将延伸至新疆大街，征仪路南至平房区双向8车景观大道2010年11月车，红旗大街南至平房区道路2011年开工，全面构筑主城区与平房区半小时经济圈。?千金买楼，万金买邻：为高素质业主群体定制，打造定向的外商公寓与专家楼，确保高素质业主群体的同质居住，打造具有浓郁人文气息的高尚社区。德正志善臻至服务德志机构卖点分析卖点分析2、哈尔滨唯一私属内河社区?何家沟湿地公园整治与内河景观打造。?哈尔滨唯一的私属内河流水住宅，拥有