项目研究的工作阶段划分2010/07/162010/07/302010/08/252010/11/20整体定位与物业发展建议整体定位与物业发展建议市场调研阶段（中期汇报）（终稿汇报）?项目地块查勘?项目界定及目标分析?区域宏观经济背景研究?问题结构化分析?区域旅游地产市场调研?项目机会挖掘?一线销售人员访谈?案例借鉴?专业人士访谈?项目整体发展战略?政府官员访谈?项目定位?消费者访谈?物业发展建议?开发策略2项目定位研究能解决的主要问题项目开发的核心问题——问题在哪？项目机会挖掘——机会在哪？国际精品度假物业专题——向谁学？学什么？整体发展战略——指导思想是什么？项目整体定位——是什么？做什么？卖给谁？项目经营模式——怎么卖？全球超五星级酒店专题——特色在哪里？物业发展建议——怎么做？开发次序与展示安排——先做什么？后做什么？3项目属性界定核心问题结构化分析项目机会挖掘案例借鉴项目整体战略项目整体定位物业发展建议4地块位于海南文昌高隆湾度假区内，距美兰空港36项目属性界定公里，距离建设中的卫星发射场仅10公里。项目区位?文昌市位于海南省东北部。东、南、北三面临海，全市南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里，土地总面积2403平方公里，海域面积4600海口平方公里。?文昌市辖有17个镇，总人口约56万人，海外华侨美兰机场约130万人。?高隆湾距文昌市区10公里，距离海口美兰空港仅36公里。距离海口市区仅50分钟车程。?高隆湾距离建设中的文昌卫星发射场直线距离10公里，距规划跨海大桥约5公里，大桥建成后，陆路交通直达航天主题公园15公里。区域认知?文昌素以文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、将军之乡、国母之乡扬名海内外。文昌老城卫星发射中心?项目所处高隆湾属文昌市管辖范围，区域内有铜鼓岭、月亮湾、东郊椰林等著名旅游景点，常年平均气温为23.9度。?政府将高隆湾规划为文昌市近期发展重点。本案?高隆湾，可谓是一块风水宝地，东南北三面临海，琼海市政府则坐落于中心偏西的位置。5交通条件项目现状交通通达性佳，区域内部道路已建成，随着规划实施和周边项目的开发，交通条件将得到持续的改善。区外交通：?全市公路通车里程达1646公里，其中国道1条9公里，省道6条227.557公里，县市道19条221.7公里，乡道1187.25公里。全线共有桥梁55座1697.32米；其中，大桥3座416.24米，中桥11座670.34米，小桥41座610.74米，涵洞688道。?高隆湾片区距离文昌市区10公里。?文昌市距离海口市区全线高速公路56公里。?随着轻轨的建设，文昌市区距离海口的通行时间将缩短在30分钟内。?文昌距离琼海82公里。区内交通：?项目地块途经白金路、文清大道直达文昌老城区。?项目地块东南侧225.21米临海，观高隆湾海景，其余三侧临市政规划路（双向四车道），现均已建成可以通行。?地块与防风林之间有可通行道路。6项目四至地块呈长方形，东南侧海岸线长约225.21米，地块地势稍低于周边道路。西北侧：高隆路?地块呈长方形，项目地块东北部：逸龙湾内有鱼塘、椰子树等。?地块西南侧为白金路，已开发项目为白金海岸，配套有会所、游泳池、海鲜城等。?项目西北侧临高隆路，为待开发地块，该项目为电梯公寓及商业用房。?项目东北侧临已开通规划路，平海逸龙湾已开工建设，为文昌高隆湾现阶段最高档次的旅游房产开发项目。西南侧：白金海岸东南侧：防风林7资源状况项目拥有一线海景，沙滩质量良好，且有可利用的温泉资源。?朝向：项目地块海景为东南向海景。?海浪：高隆湾沙质细腻洁白，沙滩质量良好。本案?内部资源：在后期的开发过程中可将项目现有地块的椰子树等热带植物加以利用。?外部资源：周边项目开发的商业、餐饮可作为项目的外部生活配套。?参与性：项目东南向海城已成为文昌市民夏季的天然海水浴场。沙滩防风林中沙滩一线临海，坡度极缓周边商业8按照城市控规，该地块容积率≤1.2，建筑密度基础指标≤20%。用地面积108026平米容积率≤1.2建筑密度≤20%规划用地建筑限高≤12层经济绿地率≥50%：技术指标机动车位每150平方米建筑面积配1个车位根据文昌市政府规划，凡临高隆湾一线海景用地，必须修物业形态建一座五星级酒店作为开发前提。规划建筑设计建筑物外墙退海岸线，退主道路景观通廊尺寸暂未确定。设计现有用地性质为农业科研用地，对于海景公寓与度假别墅用地性质限制的建设需变更用地性质。条件海景公寓原则上总层高不超过12层，但与政府沟通后可建筑总高度局部突破到15层。项目南侧必须预留一定数量的车位，但对项目整体性及海停车场景景观存在较大影响。9亚热带滨海城市，中小型规模、具有一线海景优势项目属性界定结论资源的综合性项目。?有利因素：?区域属性：?地块具有一线海景优势资源。?初步规划将集星级酒店、度假别墅、产权式酒店、部分商业热带滨海航天主题城我国唯一热带滨海度假城市、滨海航天城市配套为一体的休闲旅游度假物业。?可适当挖掘项目的温泉资源。?周边开发项目众多，区域认知通达性好海文高速为区域对外联系主要干道度强。?位于发展的片区中间位置，区域内交通通达性好。高隆湾的一部分，但受制于行政区划，知名度有待知名度低?周边大型项目云集，已建成和进一步提升待建的配套正在逐步完善。?可利用项目地块对应的海岸线，但退海岸线部分不能建设永?项目属性：久性建筑物。?不利因素：?地块虽拥有一线海景，但临海面面宽窄，不利于建筑的排布一线强势海景地块一线临海225米，海岸线长3.6公里。?项目总用地199亩，退海岸线项目可建设用地达166亩，在一线物业开发项目中及地块红线后可用地总面积中等规模166亩，在高隆湾片区在建的属中等规模其他项目相对规模较小。?地块用地性质不明确，在规划设计时必须考虑地块划分问题。综合性物业规划包括超高端酒店、别墅、高档海景公寓10项目属性界定核心问题结构化分析项目机会挖掘案例借鉴项目整体战略项目整体定位物业发展建议11项目开发目标、背景与限制性条件开发开发背景背景?打造同区域旅游度假物业精品、一流的会议与培训中心。开发开发目标?合作开发目标?实现资产的保值增值。?本项目意向由农业部出地，海口农工贸（罗牛山）股份有限公司出资共同开发建设。关注的问题：?资金实力背景?市场如何定位，产品如何定位？?海口农工贸（罗牛山）股份有限公司以房地产开发?打造文昌最高端的度假酒店及酒店物业资产的保值增值？、畜牧业、教育业为主导?开发理念如何确定、哪些先做，如何操作？公司发展的三大支柱产业，已有10年的开发业绩?酒店如何在众多的项目中脱颖而出成为区域标杆？，并在海南拥有近20000亩土地储备，公司资金实力雄厚。?项目必须打造五星级酒店。?开发使命限制限制?该项目的开发建设主要为?项目限高12层。农业部提供会议、培训、性性条条国内国际学术交流与疗养?项目地块变性。的综合型酒店。件件?必须解决业主相关的会议、培训、交流等需求。12本项目的核心问题核心问题——五星五星级级度假酒店是度假酒店是否否可行？可行？如何如何发发展？展？项项目整体目整体价价值值如何如何最大化，最大化，实现实现增增值值保保值值？？1行行业业大大势势的的演演变带来变带来什什么么机机会会？？如何如何顺势顺势而而为为？？2区区域域发发展能展能否否对对本本项项目形成有目形成有效支撑效支撑？？区区域域价价值值何何在？在？3面面临临什什么竞争么竞争？？如何如何通通过过精品精品营营造造制制胜胜市市场场？？4如何如何运营运营？？如何如何处处理住宅理住宅物物业与业与酒店物酒店物业业的的关关系系？？13项目属性界定核心问题结构化分析项目机会挖掘案例借鉴项目整体战略项目整体定位物业发展建议14旅游市场机会分析?海南岛对岛外目标客户的吸引?国际旅游岛政策对海南旅游地产市场的影响?旅游度假市场的发展趋势?区域发展机会挖掘?市场机会挖掘15海南岛对岛外目标客户的吸引?受益于全球经济回暖?美国房屋数据显示，虽然市场还未实现全面复苏，但出现了很多令人振奋的消息。标准普尔/凯斯-席勒2009年12月公布的数据显示，美国20个大城市11月份的房价环比增长1.2%，连续第三个月环比上升。英国的房屋市场也出现转机，多项指标显示继续回暖。随着中国经济企稳回升，房地产市场已率先回暖。受益于救市政策，2009年住宅市场与商业地产异常火爆。?国际旅游岛战略获批?备受关注的《海南国际旅游岛规划纲要》已经获批,海南国际旅游岛将获得更为宽松的政策支持,包括免签证、商品购物免税、航权开放、旅游服务业对外开放等优惠政策。在规划纲要中,着重提出了“零关税”的政策,即在购买免税商品时对离境旅客实行“区内付款提货,海关离境验放”、本国游客实行“无次数限制但有金额和数量限制”的政策,海南全境将成为我国首个日用消费品免税区。这一消息的公布带动了人们对海南省的投资热情，甚至带火了二级市场中的海南本地股。?轻轨开通在即，为财富加速?海南一大批重大基础设施，如东环铁路、琼洲跨海大桥、环岛高速公路、文昌卫星城等开工完成，对提升海南整个旅游地产市场有很大的拉动作用。到2010年后，海南各地区旅游地产市场会上升到一个新的层次，具有很大的发展潜力。海南岛东环铁路于2011年建成后，将大大缩短岛上各城市之间的距离，海口直达三亚约需80分钟。16海南岛对岛外目标客户的吸引?国民度假休闲指数上升海南旅客开房率?根据国际惯例，国民人均收入达到2000美元左右，度假旅游市场逐步形成。根据预测，到201059.50%59.18%59.18%年底，我国人均GDP有望达到59.00%28%4000美元。从这个角度观察，58.50%45%第一产业国民休闲将顺应我国经